诺亚财富|陈光明：房地产这条路走不动了，下一轮投资有两个方向( 三 )

导致这个现象的背后，是人性原因，落袋为安。同时还有两点因素，一是基金公司竞争特性，市场好的时候就得发产品，你不发产品，别人把市场上钱吸走了。另一个，是渠道。渠道也是同样原因，你现在不推基金，钱就跑到别人家去了。
未来不利因素
我们做投资，看得是未来，尤其是对我们做长期投资的，如果你是一天两天的短线交易，未来可能也没那么重要。
目前中国经济一直还没找到L型中一横的地方，还是在一竖的地方，经济形势的压力是持续存在的，当然它也有短期的周期波动。
2016 ， 2017年好的重要原因是房地产需求，现在房地产这个龙头被摁住了之后，下游压力会大起来，内需影响相对较小，不像在2008年，当时出口占比很高，现在要好很多。
整体来讲，这个经济形势可能会影响企业家的信心和投资，但我们的出口结构也在变化，对非美的出口占比在上升，而且美国制造业要顺利回流也是挺难的。
贸易磨擦对A股的冲击已经有所弱化，从这几次来看，不像2018年和今年上半年那样大的影响。
但是，投资驱动模式的边际效应在递减，这个其实就是经济模式的转变，到现在确实难以为继。高层也已明确不把房地产作为短期刺激经济的工具。
部分地区的政府负债确实也比较高了，而且这些地方，说实在的，还面临人口流出，未来人口流入的就是长三角，珠三角地区。
许多三四线，四五线城市的人口流出压力已经表现得非常明显了，东北啊，西南，西北，只要是非省会城市，其他城市都面临流出压力，连环渤海的吸引力都不是太强。
之前房价一直在上涨，大家信心也比较强，但你反过来要看一下房价收入比，租金占你可支配收入比例。
上海的GDP之前是2.5万亿，上海的住宅套数大概在1000万套不到，面积是9亿多， 10亿平方米不到，平均价格在5万左右，市价50万亿，如果按5个点贷款利率算，利息直接就高达2.5万亿。
长远来讲，上海还算是人口流入的地方。这是个比较严峻的问题，最好的方式是用时间来化解，但是时间需要比较长。
而且，如果你的收入增速大幅下降的话，房价会怎么样？除非你的收入增速还能保持比如说8个点， 10年就能增一倍，那就好很多。
但一个问题是，我们的经济驱动力下滑了，从2009年到现在2019年，经济的一个驱动力就是货币增长和房地产带动基建等产业。
我们的负债率在2008年时只有100%多， 10年后就直接到了250% ，通过加杠杆，拯救了世界经济，全球GDP的增量，大头在中国。