愉见财经夏心愉：如何成为最得利的买房客？( 四 ) 话说我今年上

但别墅的买盘，尤其是那些郊郊区实用性差的，那都叫“佛系卖房且等有缘人” 。
买家攻略之 “七浦路”大法
说完了大趋势，再由表及里来说交易讨价“方法论” 。
我小时候上海有个专卖劣质服饰的市场，混乱又热闹，叫七浦路。（现在管理规范了商家入驻大商城了）在七浦路买东西划算与否，纯靠还价功夫：胆要大、皮要厚、气氛再尴尬笑容都要不僵硬……所以一条一模一样的牛仔裤，有人300买，有人30买。
七浦路讨价还价的画风是这样的：
- “这件adadis（没拼错，故意的，你懂的）的卫衣多少钱？”“800 。 ”“30卖不卖？”商家似乎耳背了再也没看我一眼。
- 走到隔壁家找出同款。 “这件adadis的卫衣多少钱？”“800 。 ”“50卖不卖？”“小姑娘这件衣服50块钱你卖给我。 ”我离开，商家没有叫住我。
- 走到隔隔壁家找出同款。 “这件adadis的卫衣多少钱？”“800 。 ”“80！”“80我亏本。 ”我离开，商家“哎哎哎，你诚心要，给你打两折， 160 ，最低价！”此时你心里已经有底。
- 走到隔隔隔壁家找出同款。 “这件adadis的卫衣多少钱？”“800 。 ”“80！”“80我亏本。 ”我离开，商家“哎哎哎， 160” ，我“80不能再多”再假装要走一下。基本上这时候他如果追出来拦你，一来二往，这卫衣铁定能在100以下成交。
你要知道这个市场里那么多商铺，卖款式和质量都差不多的卫衣的店家很多。他们的进货成本可能就是30、40块，只要他们有得赚，只要你足够淡定，就能test出一个底线最松垮、最想卖完收摊的卖家。而且第一笔出价一定是要低于市场价的。
买房和买卫衣看起来差十万八千里。可谁知道呢。房价在过去一两年里都处于一个相对平稳的周期，整体上还有微幅下跌；钱在你手上能生息， 1000万放“月月盈”一天就能多出1000块，房子在卖家手上，租售比完全倒挂。
所以，谁心态好谁甲方。
我买房是这么干的：
我会按照昨天文章里说的看政府2035规划的方式，兼顾楼盘质量，挑出十几套符合“结构性机会”的房子。然后各杀一个必能博得对方白眼的价格。比如别人挂净到手1280万的房子，我直接叫价1000万全包。类似于这种程度，自己都不相信这么低的价格能成交，也不要紧，价格喊了再说。
当然也不是无脑乱test的，不是刻舟求剑地见啥都还价200万。要具体问题具体分析，我会查数据的，会依据这个小区的历史实际成交价格趋势、房子品相、户型与单价、租售比参考定义域等，定一个我认为的均衡值，然后从低于这个均衡质略超过10%的水位线，开始叫出第一个报价。
说到这里，很多买家会有一个误区，认为A房源比B房源品质好，那么A一定比B贵。 NO ， NO ， NO ，未必的，你要知道你买的既是房子也不是房子——
参考“七浦路”大法，你买的其实是上家的心态！
对着你第一轮看房筛选出来的十几套房子都这么砍一刀叫价。（我最高记录同时出去过5份意向金，都在外头咬价钱。）叫完了没啥人搭理我，是很正常也很成功的，因为那是测出底线的必经之路。然后过一周加5万，再过一周再加5万，看谁第一个松动。
当然这是一个动态平衡，期间会有咬价的房子被别人买走（这样我就多得了一个交易参考值，辅助判断给同小区其它房源定价）；我也会再去看第二轮、第三轮房子，再加入10套房源进我的“咬价池” 。
假设有20套房子，鱼钩全挂在外面，全都从低到高地一点点加价，第一个心态松动同意的卖家，他的房源，基本上就算是在同一时期，比较划算的标的了。当然与此同时也要嘱咐所有中介替你留意新挂牌的笋盘，前两个月我每晚睡前都扫一遍目标小区每日有无新房源的。