愉见财经夏心愉：如何成为最得利的买房客？( 三 ) 话说我今年上

比如我家多年的买房经验，就是喜欢去找这种房子：现在看起来周边一堆工地灰天灰地的、现在看起来周围被圈了几块地但依然荒得鸟不拉屎的、现在看起来旧区未改脏乱差的；但以后有明确改造计划的、地铁站都已经规划好了但轨道还没造过来的、一堆科技企业或园区已经明确入驻但楼还没造完的……
这种悬差就是机会。而且比起宜居规划、生态规划这些我觉得不够性感的题材，我现在尤其喜欢正在吸引大企业们入驻的热土（只要没有工业污染）。很简单，这意味着“长期看人口”的“人”啊， “人”就是接盘侠的意思。
供需决定价格。
比如上海浦西滨江“某岸” ，别的小企业就不说了，鹅厂规划要来，网易研发、阿里创新要来。一个鹅厂来了就是3000人口要上班的，他们租哪儿？他们住哪儿？住近一点是不是更方便？如果生儿育女或拖家带口，中国人最舍得在教育上花钱，那个区的教育质量还是上海数一数二。
又比如我最近兴高采烈地研究了大虹桥和G60科研走廊规划，哦哟哟哟哟国家战略热土热土。前者我沿“长宁程家桥-闵行华漕-青浦徐泾带到部分赵巷-嘉定江桥”粗粗地画了一个圈，后者我沿“松江新城-大学城-洞泾-泗泾”草草地画了一条线，然后一到周末就描着“一圈一线”开车去考察，去问园区建设和企业入驻情况，综合判断着去看房了。
算卦的都知道，小周天是要跟着大周天动的，大周天不行小周天再好也歇菜。讲真，我们的经济韧性我觉得没有问题，那么2035的战略规划、国家和城市的蓝图就是大周天，是或有的机会。
上面其实是在看“买盘” 。分析完“买盘”也是要看“卖盘”的：“卖盘”太大也是要出BUG的。
“卖盘”太大之一，是那一带荒荒凉凉还房子造得密密麻麻， “空置率”高得要命，或者是后续土地供应还充裕得很的地方。这种盘是有危险的，除非那个地域后期规划真的顶天。
“卖盘”失衡之二，是以6或7层楼无电梯公房为代表的“老破小”（且无好学区）；
“卖盘”失衡之三，是郊区又贵又大增值税又高的别墅。
抛盘快速堆积，买盘去化了了。没啥搞头了。
以无电梯6或7层楼老公房为例，尤其是这种房子里的高楼层。你想啊，当年动拆迁住进去的人，十几年一过，老了，楼梯爬不动了，都会想贴一点钱换一套电梯房。这个“抛盘”是刚性累积的。（甚至包括部分有电梯、但居住环境不理想的市区筒子楼。）
但“买盘”在哪里呢？1 ，部分外省市来沪青年是积蓄不多，但他们被限购了；2 ，刚需主力人群是到了适婚年龄的，但现在小年轻找婚房总还是想着买套概念新一点的房子，他们多半会开车，所以也许宁愿市郊一点也要买得稍微像样一点；3 ，改善型住房，那更是人往高处走了，不会考虑“老破小”了。
我随机找了一个老公房小区的对比图，大家看看价格走势。（左边是现在，右边是两三年前。）
再以郊区大别墅为例。很多别墅也是过去几年都没好好涨过的。不能看涨的绝对值，要看相对本金的涨幅百分比，妥妥跑不赢市区学区房这类刚需品。
喏我挖到个笋盘，你看看。房主自称1108万买来， 5年后现在挂1000万在抛。（当然我知道这个1108万是有水分的，评估高也能抵押了换更多贷款，但至少说明这套房5年了没怎么好好升值吧。）
抛盘大，很好理解吧，别墅是很多家庭的第二、第三套房，利用率很低（很多别墅小区入住率50%都没有的，一大堆毛坯的扔在那里，连租都不怎么好租），近期经济环境整体偏弱，一旦家庭收入受到影响，最早抛的也会是根本不住、或一年也去不了几次的别墅。
别墅还有一个问题，就是老化快。上海滩10个别墅小区里有5个，一旦年份上去，低洼地带的房子都有渗水问题你信不信，尤其是楼顶和地下室到了暴雨季。而别墅区的物业翻新等维修基金筹措又是个问题，户数少么分摊就大呀，再加上一半房子没人住的，所以有的小区老化了也没人修缮的。