愉见财经夏心愉：如何成为最得利的买房客？话说我今年上

文章图片

文章图片

文章图片

话说我今年上半年不知道中了什么奇怪的运，卖买总计已经交易了5次房产，并“在游泳中学会游泳”地摸爬滚打出一堆经验：抬价卖、压价买……
所以下文不是一个财经专栏作者靠数据分析的纸上谈兵。而是，实战出真知。
市场感知之听说房价涨了？
很多人会问我，最近房价（坐标上海）是不是涨了。讲真， “愉见财经”觉得这根本就是个伪命题。
我看过一个自媒体盘点一手房价环比涨跌，很搞笑的，说浦东4月份房价涨了20% ，而静安长宁却是快速下跌的。
这种指标也有人看？比如，这么大个浦东新区，有很贵也有便宜的地段，单月新房价格平均值是多少，这不是完全看开盘的是哪些小区嘛！你要上个月开在南汇啊曹路啊，这个月开在碧云啊陆家嘴啊，环比不大涨才怪啊。
新房必须同区域比，会科学一点。但也要具体看的，毕竟开发商的拿地成本不同、造价不同、物业品质不同、户型大小不同、区位不同（比如有的盘先开沿马路最吵的几栋，后开景观最好的几栋），都有差别的。
那二手房的成交价会更说明问题吗？大家看媒体报道说二手房价格好像也涨了哎？我想告诉你我感知到的实际情况是，并非房价涨了，而是去年底到今年初那几个月里，压下来的笋盘，以及比较差因此单价低的房源，率先被去化了。
相对来说，人们的抛盘是比较刚性和均匀分布的（比如移民了要卖房、资金周转要卖房等）；但人们的买盘却是不均匀的，整个2019楼市并不好，部分买房的人本就是观望的，去年年底已经很清淡了，今年年初再来个疫情更连看房都不行了，还买个啥房？！
所以呢，偏于刚性的抛盘吐在那里，堆了起来，里面本来就有报价比较笋的，再加上有些卖家如果比较急，看看房子卖了几个月还没卖掉，心态一崩就降价，笋的还能变更笋。那么到疫情期间，的确每个小区都积累了若干比较笋的盘。
我感知到的回暖是从3月底、从学区房开始的。因为很简单， 3月底有的学校出招生简章了，教育这个东西是刚性里的刚性啊。再加上疫情到了3月底也控制住了，看房的人就陆续开始出动的。
这个时候买房的先接哪些盘呢？第一肯定是扫掉沉淀下来的笋盘嘛；第二，学区房肯定是从差的房型扫起的，很简单，因为便宜嘛，很多家长买学区房那都是财力明明差一口气却为了孩子硬扛下来的，很多买房也就为报个户口的，买了也未必住的（比如买我房的那家直接转给“自如”去出租了）。所以不信你去看，凡是学区房小区近三个月的成交，都是曲线明显地从便宜去化到贵。
我有一套学区房，从去年6月份在链家挂着等卖，挂到今年4月份，链家给的VIP小几千的奖励，羊毛我都薅了两轮了卖不掉。 3月20日一师附小招生简章一出，我明确意识到，春天来了。
第一个迹象是看房的人多了，一天好几拨，我家进门的小橱扔了包鞋套一周就用完了；第二个迹象是各种小中介开始挖链家的房源了，搞到我的电话号码找上门了；第三个迹象是最显见的，我那小区开始陆续开单。
【愉见财经夏心愉：如何成为最得利的买房客？】我家朝南房型正气，我反而通过房中介APP盯盘那些挂牌的朝北房型、沿马路比较炒的户型、楼层不佳、以及小户型——它们更便宜，自然更有吸引力啊。于是每次有来我家看房、却感叹钱不太够的买家，我都乐呵呵地帮人家“反撬边” ，介绍那些便宜的朝北户型，说人家景观也很赞的，说楼下哪家装修很不错性价比很高之类。