愉见财经夏心愉：如何成为最得利的买房客？( 二 ) 话说我今年上

我心里一本明账的，有那几套性价比更高的堵在面前，我家就是个陪跑陪练的。等到这几套房子被干掉，我的时代才能真正来临。果不其然， 3套比我挂牌便宜不少的房源先成交，之后一周内，我家按我的心理预期，接连有买家出价了——最后我还是跳价卖给那个出价更高的买家的。
所以说回来，这几个月是房价涨了吗？也许这样问本身并不确切，因为忽略了价格背后的综合变量。我观察的小区也许是一个缩影。
这样说吧，我在链家APP上收藏了不下50套房源，最近3个月内发生过价格变动的， 9套“比关注时降价” ， 3套“比关注时涨价” ，对，降价的依然大于涨价的。
倒是“已停售”的房源明显越来越多了，交易量是上去了。
至于大家看到的统计数据里说上海房价环比涨了，我想说这个数字背后的真相也许是：
1 ，积压的笋盘，先去化了；
2 ，品相相对差一些、单价也可能比较便宜的房源，先去化了。
房价瞭望之买什么房子会涨/抗跌？
我觉得自己是少有的，必须要查完上海市和各区政府2035规划后，才肯掏钱买房的家伙。（当然这仅适用于我这种非功能性选房客，如果有“工作单位附近”、“小孩入学”等功能性需求，肯定不能这么随性。）
讲三个理念。
第一，很多人计算得失收益是不看资金成本的，那是不对的。以投资心态来看，房子是个“不涨或涨慢了，就算亏”的玩意儿呀。
全上海的房子（我相信国内多地也基本如此）99%租售比倒挂，房价不涨以租养贷那是吃饱了撑。论买一套房子划算与否，是至少要跑赢资金成本/收益的。就算全款买房不用贷款（否则资金价格要算得更高），鉴于我们都不是什么投资超级牛人，那就姑且对比稳健型理财或大额存单好了，期限长的，保守一点算年化4%好了。
我们粗略瞎算算，假设现在去买一套1000万的房子，纯房价来说三年后是要卖得到1124万才算不亏，加上各种税务和中介成本，至少要上1180万。就算期间以12000/月租出去，那也就是扣除个40来万， 1140仍然是一个3年期目标。
所以我买房时经常拿这一句话去蒙我的上家。我说，啊呀，我是不急的呀，我钱趴账上吃吃利息不香嘛，我每拖一天就赚1000块，你每拖一天就亏1000块；你现在咬我5万块不松口好了呀，那我两个月后以你要的价格成交就是了，那样还是我赚你亏。
很多上家原本对资金成本没啥概念，很容易被这样唬进。
第二，如果想看买点与趋势，那么房价这东西，短期看市场流动性、中期看政策、长期看人口。
流动性，稍微关心一点经济的都知道接下来会松一松，疫后必要的支撑嘛；对待房地产的政策面，那是一点没松口的，房住不炒要牢记。所以这里的确会形成一波多空张力。眼下“看多”的气氛明显比半年前左右浓郁了，但靠炒房获取巨额收益的年代那是必然一去不复返了。
其实最健康的楼市趋势，不是再冲个天也不是再DOWN个谷底，而是慢慢地涨，别涨过通胀（或者说高房价被通胀消化掉），就算赞赞哒了。可惜这种平衡木走起来是容易晃悠的啦，总归难免油门刹车颠簸两下。
哦对了，另外个人意见，一线房价整体上已经阴跌两年了，洗洗更健康了，不会有大问题；5678线就算了。简而言之“愉见财经”不赞成买任何人口呈现明显净流出的城市的房子。
第三，炒房暴富的年代不再，但“愉见财经”个人认为，房价出现了“结构性机会” 。也就是说，闭着眼睛瞎买房的时代过去了，跟着功能性需求和未来板块发展来买房的“结构性机会”仍然存在。
我把房子看成是一只流动性极差的股票，它未来抛不抛得出，能抛在多少钱，关键还是看买盘在哪里、有多大、为什么要接盘、愿意出多少钱来接盘；以及，卖盘有多大。