21世纪经济报道|长和系从“囤地”到套现离场，“低进高抛”旧套路失灵( 四 )

“长和系”的拿地成本有多低？和记黄埔2012年年报显示，公司当时的土地储备约1022万平方米，大部分通过与长江实业共同持有，在内地的平均土地成本为1980元/平方米。其中，和记黄埔于2012年12月获取的武汉市蔡甸区的一宗土地，楼面价仅为1502元／平方米。
作为对比，当时的行业“老大”万科， 2012年的平均拿地成本约为2790元／平方米。
内地房地产调控不断加码，也令长和系感到压力。和记黄埔在2012年年报中称， “政府压抑住宅楼价上涨之措施于2012年继续对市场情绪有不利影响” 。 2014年，和记黄埔继续表示，由于流动性紧张情况日益加剧，公司在数个内地城市“继续面对激烈之减价战” 。受此影响， 2014年和黄的地产业务收入下降三成以上。
2015年，李嘉诚重组旗下的长和系帝国，将长实与和黄的非地产业务并入长江和记实业有限公司，地产并入上市公司长江实业地产有限公司。
此举意在减少两家公司业务交叉的弊端，有助于集中发力。但调整后，公司在内地市场的拓展仍然乏力，反而继续出售旗下项目。
据不完全统计， 2013年以来，长和系多次出售内地及中国香港的物业，套现金额逾1150亿港元。
与此同时，对长和系“囤地、捂盘”的诟病一直存在。 2019年10月，长江实业将大连市西岗区黑嘴子项目出售给融创中国，作价超过40亿元。长实于2011年获取改项目， 8年间仍未开发完毕。按照19亿元的拿地价格计算，此次出售的收益超过100% 。
近期被成都高新区处罚的和黄成都公司，于2004年低价买入南城都汇项目。今年7月，和黄将项目转让给禹州集团。期间经过16年的“囤地” ，仍未开发完毕。
严跃进指出，从大逻辑上看，长和系近年来频繁腾挪资产，有着“削减亚太、加码欧洲”的资产运营脉络。但从房地产开发的角度，长和系的开发模式已经不适合当下的内地楼市。
他表示，随着内地楼市“黄金时代”终结，以及房地产长效机制的建立和运行，楼市周期逐渐被“熨平” ，地价和房价很难再出现大起大落。对于房企来说，依靠长期持有，来获取资产升值收益的模式已经行不通。相反，借助相对稳健的高周转，来提高资金使用效率，更加适合企业的发展。
但“高周转”似乎从来不是长和系的强项。多数受访者认为，如果不对开发运营策略做出调整，长和系的“离场”将不可避免。
截至2020年年中，长和系共有可开发土地储备约1000万平方米，其中90%位于中国内地。与2015年相比，长和系的土地储备总规模和内地土储规模均下降约26% 。