美亚柏科|千亿目标难完成,央企大悦城控股也“明股实债”?


美亚柏科|千亿目标难完成,央企大悦城控股也“明股实债”?


半年报显示 , 截至6月30日 , 大悦城控股已进入全国38个城市(含香港) , 其土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈 , 可售货值约2465亿元 。
来源:中访网
今年是大悦城控股的“千亿目标”三年期中的最后一年 。 以目前的业绩数据来看 , 大悦城控股已经很难完成千亿目标了 。 同时 , 相对激进的扩张策略下 , 大悦城控股的真实负债水平也偏高了 。
大悦城千亿目标难完成
2019年 , 大悦城控股完成了对大悦城地产的资产重组并重新上市 。 当时 , 信心满满的大悦城控股管理层提出了“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的目标 。 到今年 , 大悦城控股的“千亿目标”三年期限到了最后一年 , 从已知的销售业绩来看这一目标已经难以完成了 。
半年报显示 , 上半年大悦城控股销售金额虽然同比增长20.32% , 但仅完成销售额359.59亿元 。 相较年度千亿销售金额目标 , 明显偏低 。 值得注意的是 , 大悦城控股上半年的销售额业绩是在回款率高达94%的情况下完成的 。 从9月份以来 , 国内房地产行业的回款速度大大放缓 , 大悦城控股大概率无法维持上半年的回款率 。 因此综合来看 , 大悦城控股在今年应很难完成“千亿”目标了 。
虽然“千亿目标”完成前景一直不乐观 , 但大悦城控股应该没有放弃过偏激进的扩张策略 。 今年3月 , 大悦城控股就曾表示“千亿目标不动摇” 。 事实上 , 实现千亿之后 , 大悦城控股将会继续瞄准更大的目标 , 其计划在“十四五”期间实现销售金额达到两千亿的目标 。
半年报显示 , 截至6月30日 , 大悦城控股已进入全国38个城市(含香港) , 其土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈 , 可售货值约2465亿元 。 上述土储数据也可看出大悦城控股没有改变偏激进扩张策略 。
2020年首现亏损 , 为激进扩张目标买单?
值得注意的是 , 大悦城控股曾因为其激进扩张出现过亏损 。
2020年 , 大悦城控股实现营业收入384.45亿元 , 同比增长13.76%;归属于上市公司股东的净利润为-3.87亿元 , 同比下降了119% 。 这是大悦城控股重组后首次出现归母净利润亏损 。
对于亏损的原因 , 大悦城控股高层在其年度业绩说明会上表示 , 2016年至2017年高价拿地项目入市后受到调控政策影响 , 且很多城市实行限价 , 导致毛利下降 。 此外亏损还有调控政策及疫情的影响 。 可见 , 大悦城控股在为激进扩张中拿下的高价土地“买单” 。
今年上半年 , 大悦城控股利润转正 , 实现营业收入142.48亿元 , 同比增长16.92%;净利润11.61亿元 , 同比增长20.43%;归母净利润6.15亿元 , 同比增长8.65% 。 虽然恢复了正增长 , 但是利润率却是切实下滑了 。 今年上半年 , 大悦城控股的净利润率为8.2% , 低于2019年的10.0% 。
存“明股实债务”嫌疑?
激进扩张容易导致债务问题 , 截止今年上半年 , 大悦城控股现金短债比1.44 , 净负债率95.19% , 扣除预收账款后的资产负债率71.10% , 还踩中“一道红线” , 是黄档房企 。
但是大悦城控股的真实负债水平或远不止此 。
据《西安商网》分析 , 大悦城的少数股东权益和归母权益明显不成正比 , 截止6月30日 , 大悦城少数股东权益规模达到302.6亿元 , 占全部股东权益的比例高达61.14% , 而这也是房产圈内的通过表外负债来降档的惯用手段 , 也就是“明股实债” 。
此外 , 大悦城控股9月9日发布的公告显示 , 公司及控股子公司担保余额为约413.84亿元 , 占公司截至2020年12月31日经审计归属于上市公司股东净资产的比重为225.52%(占净资产的比重为90.66%) 。 其中 , 公司为控股子公司提供担保余额为3393544.56万元 , 占公司截至2020年12月31日经审计归属于上市公司股东净资产的比重为184.92%(占净资产的比重为74.34%) 。
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