学会这招，买房少花几十万... 一般人我不告诉他..."

美好的时光总是匆匆，转眼小长假快结束，不知道大家都去哪浪了。不管去哪里，只要与爱的人在一起，都是幸福。

就像《速度与激情5》里的经典台词：Money will come and go,we know that,the most important thing in life will always be the people in this room,right here,right now.

“我们知道，钱来得快也去得快，生命中最重要的永远是此时此刻陪在我们身边的人。”

好，扯淡结束，下面说赚钱的正事儿...

国庆厂长在上海约了一个许久不见的土豪老友D。酒过三巡，菜过五味，D就把话题扯到了房子上。

“父母年纪大了，想把他们从老家接到自己身边来，虽然我目前在上海有5套房子，但都是小户型，也不太新，不适合一大家子人住。而且现在上海又限购，想买个大的也不行，你做投资理财这么精，要不帮我参谋参谋？”D不动声色地说道。

我心里暗暗吃惊，说道：你小子可以啊，在魔都5套房了，怎么，现在也开始炒房了？

D：没，这几年实业不景气你也知道，老家的厂子我关了一个，卖了一个，手中大把的现金不知道放哪，正好前两年不限购，就都买房了，没贷款，都是全款，反正不是自己住，听说小户型的安全点，也好出手，就都买的小户型。

厂长：你还挺精明的啊！也是，生意做得这么大，哪个不是人精（微笑脸）

D:哈哈哈哈哈…（尴尬而不失礼貌的笑声）

厂长：手头应该还有不少钱吧，要不看看司法拍卖的房子？这两年破产倒闭跑路的人不少，法院那里拍卖的房子啥样的都有，小户型的刚需不敢断供，所以大户型豪宅偏多，还不限购正好对你胃口，一般都低于市场价10%不止…

D：有这好事？我以前咋就不知道的呢，那你带我看看，挑到好请你去夏威夷玩一趟。

厂长：有，淘宝就有拍卖的。先跟你说好，拍卖的房子虽然便宜，但风险也不低，需要注意的事情不少，我给你说几点你都记住，到时候注意些。

D:好。（说着就从桌下拿出来一支笔，一个笔记本，还真用笔记，不得不服啊，生意做这么大，还不忘了认真二字！）

下面是我给D说的注意事项，原话不是这么说的，为了方便大家阅读，做了修改：

法院拍卖的房产，最大的风险来自3个方面：

（1）产权是否清晰，是否有纠纷

（2）房子的居住，出租情况

（3）户口问题

根据这3点，我给大家说一下买拍卖房的流程以及其中具体的注意事项：

（1）首先，最重要的是，自己需要对法拍房的价格，价值有一个足够的了解。

一般法院都会给出评估价，差不太多，但你也要自己实地考察作出判断，这样才能找到价值洼地。

（2）有目标之后，就可以开始打探房子的产权问题，以及住户问题了。

首先可以尝试通过网上公布的信息，查到拍卖的法院，然后去网上找该法院的网址，查询和这套房产有关的判决信息。个人和银行债务关系这种拍卖比较干净，个人和个人纠纷这种就很麻烦。

必要时候可以直接上门找业主咨询。了解房子为什么被拍卖，住户和业主的关系，拍卖后住户怎么办，房子名下有没有挂靠小孩的户口等等。

对于这些问题说不清的拍卖房，原则上不要碰。需要的话，可以花点钱找个靠谱的房产律师做顾问。

（3）完成拍卖之后，第一件事就是筹钱。

拍卖有一个要求就是必须在短期内全款支付，这一点务必注意。（当然这对于土豪D来说都不是事儿）

现在很多银行是支持司法拍卖房贷的，这类司法拍卖银行房贷，是需要在竞拍之前去银行申报资格的。

流程就是电话联系，说自己想拍什么小区什么房子，多少钱，是否首套贷款等等，然后根据银行要求提交材料，然后在银行回复说“问题不大”之后再去拍。

（银行怕担责任，所以不会在拍卖之前和你签订任何合同，以及给予任何承诺，这里也算是有一些风险）

余款缴纳完成之后，就开始走流程了。建议先联系房管局，咨询司法拍卖房产过户需要的注意事项，以及那些证明材料；然后联系法院，明确告诉法院的人你需要哪些材料，然后约定一个时间，跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。

确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封的，那么往往房产是抵押在银行手上的），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。

房产清白之后是最危险的，需要立刻开始过户手续（因为房产解封之后，房子就是清白的，自由的。如果这个时候原业主拿着房产证去过户给他人，可能会引起麻烦。）

洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局查原业主的该房产是否当地唯一，以及购房时间满几年，出具证明。（这个流程目前有些混乱，法律上似乎不允许查他人房产信息，但是不查又无法确认税费等）

拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料，加上房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），就可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天（登报由房管局操作，我们等就可以了）

登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证了。

还有，不要相信某些中介所说的没有他们就不能过户之类的话，没有他们，屁事都没有，还少花冤枉钱。

厂长总结一下：很多人都说司法拍卖水很深，讲述了各种可怕的情况等等，根据我的了解来看，风险都是存在的，而且也是大于普通的二手房交易的。但是只要准备充分，也是可以规避，或者降低的。

买拍卖房的时候也不用担心政府部门的不配合，低效率什么的，事实上无论是法院，还是房管局相应工作人员，都是非常热情的，因为把房卖出去对他们也有好处啊...

最后，祝买法拍房的朋友都能捡到漏。

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