加息＂大风暴＂来了！ 2018年，在厦门该不该买房？ 2018年厦门楼市

山雨欲来风满楼！

近日连续发生的几件大事，让楼市散发这一股不好的气味。先来看具体事件：

事件一：12月14日凌晨美联储宣布加息25个基准点，紧接着央妈宣布“变相加息”5个基准点，提高中期借贷便利和逆回购利率。

事件二：昔日“地王”，南京京奥港未来墅被曝已停工，原因是拖欠施工方工程款超2000万元。与此同时，该项目一笔34亿元融资即将到期，京奥港资金链出现风险。

事件三：最近，开始有熬不住的开发商，降价促销，加速回款。其中，上海招商中环华府因降价800-5100元/平，引发前期业主房闹。

无论是地王停工、开发商降价促销，还是央妈“变相加息”，结论都是：钱紧！钱紧！钱紧！

可以说，近日连续发生的几件大事，让房地产散发出一股不好的气味。那么，2018年厦门楼市走势又如何？哪些市场信号，值得买房人高度重视？

NO. 1｜壹

这两天最火的一件事，坚持“房价永远涨”的任志强，都表示“不好说了”。

近日，任志强在年末财经论坛上的演讲主题是“未来的房价”，但这一次，以敢大胆预言著称的任志强，却并未能给出结论。

任志强说，“决定房价的是政策，而这次谁也不敢说何时调整”。

过去，老任时刻都保持着一幅多军老战士的姿态。但是，当下的老任，似乎不是那么确定。

不是老任怂了，而是时代真的变了。

房地产是政策型行业，特别是厦门等热点城市，风口来了，鸡犬都能升天。但十九大后，最高层提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，一语定性。

楼市步入新时代，很多游戏规则都发生了变化 ↓↓

更重要的是，在政策“冷空气”笼罩下，近期进一步“紧缩”的金融环境，让市场雪上加霜！

昨天，中国央行宣布在货币市场加息5个基点：

1. 2880亿元人民币中期借贷便利（MLF）操作，均为一年期，利率3.25%，上次为3.20%。

2.分别上调公开市场7天、28天期逆回购中标利率至2.5%、2.8%，此前分别为2.45%、2.75%，为今年3月来首次。

从货币政策的角度来说，结论就一个：2018年，楼市钱袋子更紧了！也就是说，未来的一年，开发商借贷和融资将会更难，购房者的购房成本也会更高。

事实上，楼市的加息早就开始了！具体到厦门，12月厦门不少银行房贷利率在基准利率的基础上出现了5%—20%的上浮，个别银行停贷。

贷款利率上浮，房贷成本涨势难止，买房的隐形成本上升已是必然。而加息预期会进一步降低购买力，打压房价上涨预期，需求减少，观望更浓。对于厦门这类投资比例较高、高杠杆买房的城市，更是如此。

据统计，截至2017年10月，厦门的住户存款余额是2289.8亿元，住户贷款余额是4202.7亿元，居民资金杠杆率高达183.5%，2015年是133%，2016年163%。居民杠杆率位列全国第一，甚至比深圳还高。

高杠杆是依赖于宽松的货币环境，只要信贷收紧，市场就会明显感觉不适，体现在市场上，厦门楼市成交量明显下降，新房开盘去化率也不高，能达到7成就算不错了。

普遍的看法是，未来的货币环境也将会是偏紧。今年，高层发声：“去杠杆、降负债”。一些主要依靠炒房客撑起来的城市房价，调整概率较大。甚至，恶毒一点的讲，去杠杆、降负债，就是把高杠杆的企业和人拖死，然后就杠杆平衡了。

NO. 2｜贰

说完外部迅速“紧缩”的金融环境，我们再来看看仍在“膨胀”的厦门楼市。

先看厦门楼市的“面粉”，正如融创孙宏斌说，“房地产行业最大的风险，就是去年的地买贵了”——要知道，千亿房企里，摔倒在泥潭中的，只有融创，孙的警醒，还是有必要听听。

2016年至2017年，厦门共出让45幅商住地（含两幅12月29日待出让地块），实际出让总建筑面积318万㎡。也就是说近两年厦门每年供应商住地面积，还不到160万㎡。

160万㎡的商住地是什么概念？

在地价还不那么高企的2015年，厦门出让了11幅商住地，总建筑面积就有173.6万㎡。也就是说，近两年厦门商住地出让规模并无实质性增加，甚至比地价、房价相对较低的2015年出让建筑面积还少。

更关键的是，在2016年出让的16幅商住地中，仍有6幅没有传出任何入市信号，俨然一副“山顶站岗”的模样。

这种情况更加剧了厦门“新房荒”，最终导致的结局便是市场需求端因高房价、限购限贷而疲软，而供应端却依然青黄不接。

比如，厦门某房企就表示： ”因为之前消耗了过多需求和资金，但我们整个盘货值只剩下一栋了，成本利润都回来了，剩下一栋是纯利润，可卖可不卖，所以就等着慢慢卖吧。”

当市场出现这种供需两端“疲软平衡”后，我们很难想象厦门房价出现“大跌”或“大涨”。除非“黑天鹅”真的来了。不过一旦这样的事件发生，倒霉的可不止厦门楼市，整个经济都要跟着遭殃。

除了供需，2016年-2017年厦门已出让的43幅商住地，平均楼面价已达30313.5元/㎡（去配建后），即便因限价因素，房价“贴着”地价走，厦门整体新房价格达40000元/㎡也是大概率事件，但因为供需两端“疲软平衡”的掣肘，这条“通向4万”的道路，还要走较长时间。

为了化解房价与需求疲软之间的矛盾，厦门楼盘尽量高端化，尽量笼络更多资金相对充裕的改善客群，就成为高地价项目的出路。

因此2018年也将成为厦门新房市场全面高端改善化的“元年”。目前已有这样的趋势，最近厦门新盘发布，各种中国风、高科技、开发商为了提升房屋溢价，将把你能想到和想不到的招都使上了。

因此，虽然近期关于楼市降温的消息，越来越纷乱嘈杂了，但刚需面对各种高大上产品，仍然很难占据主动；对于改善客群，这倒是一个很好的机会——上一波买房潮，就像是在参与一场楼市版的“生死时速”，很多人根本没机会，现在轮到他们上场了，可以更从容地选择合适自己的楼盘。

NO. 3｜叁

眼下，楼市兵荒马乱的一年就要过去了。

按照惯例，这个时候正是各路专家、房产大V、经济学者研判趋势，讨论周期，分析节奏的时刻了。

厦门当然也不例外。2018年厦门房价怎么走？买不买？如何买？……市场烟波诡谲，我们总会遇到很多疑惑。在这个新旧交替的时代，对于购房者来说，守着以下点，虽不会一夜暴富，但起码不会吃大亏。

1. 2018年是高杠杆及高贷款买房的购房者，尤其是炒房客比较困难的一年。厦门房价未必会跌多少，但成交会比较困难。不适合激进的买房方式，高杠杆难逃成为韭菜的命运！

2. 二手房的挂牌量和成交量，可以作为你观测房价趋势的，又一个重要依据。量变到一定程度，很可能发生质变。

3 .对于还有能力上车的刚需，厦门房价难以大跌，该买就买吧，政府保障的目标是“有房住”而不是“有房产”。

如果你渴望对纷繁复杂的楼市有更多了解，希望摸准明年买房置业的方向，那么年底这场压轴大戏绝对不可错过——

2017年12月30日，包括厦大管理学院经济学与金融学教授戴亦一，福建省某著名规划大师……诸多重量级神秘嘉宾，将参与由XMHOUSE主办的厦门新年购房节，解读2018年厦门楼市大势，并为购房者现场支招。

线上说，不如见面说来得更透彻。12月30日，厦门最强“智囊团”，和你聊聊，楼市不能“写”，但可以“说”的秘密。更多活动详情，请点击阅读原文，并扫描下图二维码！名额有限，报名从速！

互动话题

2018年厦门楼市怎么走？你有何看法？欢迎留言分享。

┃执行主编：佳铖

┃文章作者：连和

┃商务合作：185-5903-1387

┃转载授权回复本微关键词：转载

希望2018年房价往下走

供应与品质往上走

同意请点za