新时代下房企转型升级的道与术(18) 新时代下

拓展方向上，不同规模房企应“各行其道”，并深耕选定的业务方向。从各类业务的成熟度和政策支持力度来看，产业地产、文旅地产、社区服务等业务发展相对成熟，具有可借鉴的盈利模式，有华夏幸福、华侨城、彩生活等成功企业范例，且政策支持力度较大；而长租公寓、特色小镇、养老地产等业务仍处于摸索阶段，现阶段尚未实现盈利，但有国家层面的针对性政策和多项配套政策支持；房企拓展教育和家装获得的政策支持力度较小，但前者有成功范例并有多家房企教育板块上市，家装业务还在摸索阶段。结合上文分析，我们认为大型房企资金实力和资源整合能力较强，可进行多业务线布局，根据自身战略确定业务组合，不受业务成熟度的限制；中型房企还处在规模冲刺阶段，拓展新业务时不宜多线作战，可在政策支持力度较大的业务中选取1-2类业务，集中精力深耕形成运营优势；小型企业应适时退出增量业务，并聚焦某一类业务转型服务商。

拓展模式上，房企可选择内部独立运作或整合外部资源两种模式。内部独立运作模式下，房企能够全面掌控业务发展进度和质量，前期孵化阶段业务推进速度有限，但一旦形成标准运作体系能够迅速规模化，适合布局较早或具有相关运营经验的房企；整合外部资源模式下，房企能够借助合作方短期内获取运营能力并快速扩张，但要关注合作的不确定性、并购的后期业务融合问题，适合新入局的房企。以长租公寓为例，万科、龙湖均是通过内部独立运营建立了泊寓和冠寓品牌和运营标准，并逐步形成规模；保利地产、中南建设分别与优客逸家、小寓科技合作，由后者提供公寓运营服务。此外，房企还可以通过并购方式整合外部资源实现业务拓展，如万科通过收购印力集团和普洛斯大大增强商业和物流板块的实力，但这通常适合规模较大且具有业务整合能力的房企。