谢逸枫：房地产税遭遇立法瓶颈因为人人不想缴纳？文/谢逸枫房地产税立法消息又来了！3

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文/谢逸枫

房地产税立法消息又来了！3月14日，公布的立法计划中并无房地产税法和个人所得税法。坚持立法先行是房地产税改革的前提。仅仅过去一个多月有，4月27日，人委会公布的2018年立法工作计划中的预备审议项目内含有房地产税法和个人所得税法。根据立法计划，房地产税法和个人所得税法由有关方面抓紧调研和起草工作，视情在2018年或者以后年度安排审议。这意味，《房地产税法》（立法）、《个人所得税法》（修订）和《税收征收管理法》（修改）的立法进程又进了一步。

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老谢认为，这意味着上述法律草案今年大概率难以进入审议程序，房地产税法目前草案正在各地征求意见。今年两会以来，有关房地产税的消息不绝于耳，自3月5日开始计算，仅一个月时间内，官方就6次提及房地产税。由于通过官方多次表态，房地产税的方案轮廓也逐渐清晰。按照当前公布的相关信息，房地产税已被确认为地方税，并将按照房屋评估值征收，征收对象为工商业房地产以及个人住房。

老谢认为，房地产税遭遇八大立法瓶颈，无法突破就是无法立法，否则会引起严重后果。其一是城镇建设用地的产权是国有的，购房者在购买商品房时一次性缴纳了40年到70年不等的土地使用费，以及其他大量税费。中国附加在房产上的税费已经非常高，再征收房地产税，不仅存在法理上的矛盾（购房者不具有土地产权，交了地租，为何还要缴纳有关土地的税费），还存在重复收税的嫌疑。

其二是土地使用权40年到70年到期后，又要重新缴纳房地产税，是否存在的重复缴纳问题。其三是如果开征房地产税，小产权房、违法建筑、军产房、集资房、集体房等交不交？如果交，是不是意味着它们合法化了？如果不交，意味着购买商品房的人多次重复缴纳了重税，而买非法建筑、小产权房等房产的人，始终豁免纳税。

其四是对于人口严重流失与供应过剩、库存过高的地区而言，强制开征房地产税，将加剧楼市的崩溃，最终加剧经济的崩溃。此外，由于房地产是直接税，征收会比较困难。其五是房地产信息全国何时联网、全国不动产统一登记何时完成、不动产价值评估系统何时完成。其六是土地财政依赖靠什么代替。其七是房地产税草案成熟。其八是全国人民支持。

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老谢认为，房地产税遭遇立法瓶颈最大的根源，不是上面八个，最大的可能是因为人人不想缴纳房地产税。有房的不想缴纳，没房的更不想缴纳，因为缴纳税越来越多，意味着转手的成本或者买房的成本就越来越高。况且，对于有钱人或手上有三套房以上的人来讲，根本不在意这点房地产税，并且下次买房时，还是加转移到下个购房者身上。

整体而言，房地产税是地方的“长期饭票”，而不是抑制房价的神器，美日欧就是如此。但房地产税可以减少房屋空置，改变居民财产的配置方式，防止过度倾向于房地产，也可以遏制通过房屋来剥削其他人的行为。所以，还是有相当大的积极意义的。

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3月5日时有关房地产税立法的工作表述为“房地产税立法由人常会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请人常会初次审议的准备工作”。今年的报告提出要“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。”这也是自2013年提出对房地产税进行立法后，“房地产税”第二次进入报告。

老谢认为，从上述表态可以看出，房地产税立法工作最新进展看，目前还处于草案的起草阶段，从起草到立法通过并实施，期间还会涉及多次论证、调研、内部征求意见，以及对社会公开征求意见等程序。并且今年还将制定的税法中，并没有提及房地产税，这意味着房地产税可能没有纳入今年人大的立法计划中。但是目前相关工作正在加紧进行，争取早日完成提请人常会初次审议的准备工作。

房地产税立法涉及到对房地产现有税费的清理、归并以及整个税制的调整，在降低交易环节税收的同时，增加持有环节的税收。而根据2020年要完成税收法定原则的任务，理论上，房地产税立法将在2020年前完成，实际上可能无法完成。

3月7日，史耀斌表示，我国房地产税实施的总体思路是 “立法先行、充分授权、分步推进”。目前，人常会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税作为一个世界通行的税种，有一些共性的制度安排，其中包括：对所有的工商业住房和个人住房，按照评估值征税;均有一些税收优惠;收入归属于地方政府;需要建立完备的税收征管模式。

史表示，将会从中国的国情出发来合理设计房地产税制度，比如合并整合相关税种、合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等，使房地产税制度能够更加合理、更加公平，既能够起到筹集财政收入的作用，又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应。

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老谢认为，这四点可供参考的制度安排，加上“立法先行、充分授权、分步推进”的总体思路，未来房地产税的大致框架其实已浮出水面。具体到房地产税开征时间，由于立法工作尚在初审准备阶段。不过，在“房住不炒”的大背景下，房地产税的征收会考虑到刚需和改善性需求，侧重抑制房地产炒作，普通老百姓无需过分担心。

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老谢认为，房地产税草案立法通过后，实施房地产税有八大前提条件。其一是开展全国的住房普查，掌握全国住房的基本情况，即建立全国住房普查系统。其二是建立全国统一的不动产登记系统，准确及时地采集房屋登记和交易数据。其三是全国住房信息系统联网、实时查询。其四是统一界定房屋性质，有产权的，还是包括无产权的。

其五是完成房地产税收改革。目前在房地产税收环节，约有10个税种，应重新设置建设、交易、保有环节税赋，避免重复征税。其六是完成《城镇住房保障条例》立法，清楚界定居民“基本住房标准”，以确定房地产税的免征条件。其七是完成修订《税收征管法》，为依法治税提供依据。其八是房地产税草案与相关配套政策成熟。