规模为王之后，联合办公的“头部”和“长尾”效应渐趋明显从“二房东”转型为全价值链服务商的路

“整个联合办公已经成为发展的趋势，甚至很有可能在未来，联合办公这样的概念会被逐步淡化掉，成为市场一种主流。”站在当下眺望远方时，我们将会看到的图景。

在去往那里的路上，我们正遇到这样的风景：

联合办公网点价格上涨，上升幅度超出传统写字楼和办公楼趋势；

TOP效应更突出，并购投资成为过去一年联合办公“规模化”的主流方式；

目前联合办公主要的营收还是以物业空间溢价为主，增值服务及规模化后的网络效应尚待生长显现。

一线城市联合办公行业分析

6月中旬，好租联合全联房地产商会联合办公分会，根据运营规模、运营效率等多维度，发布了2018年联合办公品牌排行榜，并分享了这一市场上过去一年里几大重要趋势。

价格上扬

典型的是北京中关村。从2017年一季度开始的接近一年半时间里，联合办公价格呈快速上升趋势。同期传统写字楼价格基本持平，有一个振荡趋势。

核心商圈联合办公价格

从上图可以直观看到，该区域的联合办公企业价格正在不断上升，产品也在逐步从中关村最早1000多元就可以租到一个工位偏孵化器的角色，逐步上升到3000－5000元／工位月租水平，甚至更贵的联合办公的工位都在这个市场上出现，并且客户接受程度比当时已经高出很多。

在上海地区出现类似趋势，同样也是比较快速新增。2018年3月，WeWork出现很多高价位的工位成交，拉升了当期均价，同期的写字楼租金单位基本平衡。

广州和深圳更突出的特点是联合办公产品单价和传统写字楼单价相比差距比北京和上海更高，有一些产品已经超出了1倍以上，这意味着，有可能在同一个区域里会存在联合办公产品单价、坪效比传统办公写字楼高出1倍以上的态势。同样价格上升依然非常明显。

好租数据研究中心主任匡健锋分享，这一趋势背后主要是：现在客户（如企业端、租户）对联合办公这类产品接受度在逐步提高，一方面体现在首选工位或首选联合办公企业占比在不断提升；另一方面也体现整个行业以及企业规模体现上。从最初的以初创企业或付不起高昂租金的中小企业为主体，到现在更多的大型企业分布选址或临时扩充需求都会选择联合办公，包括今日头条这样一些新兴的独角兽企业。

“TOP”和“长尾”

联合办公的行业集中度进一步提升，体现在两个方面或通过两种方式来显现：

第一，

投资并购。

头部玩家收购了腰部或底部玩家，把整个规模做大，比如优客工场，Top20排名里有几家都已经被优客工场并购；

第二，

头部玩家快速增长、快速拿房

，这样的案例在今年上半年非常明显，包括梦想加、氪空间等一些联合办公企业，扩张速度都非常快。

联合办公TOP20排名（注1）

联合办公在2018年呈现出了频繁扩张、并购的战况，这些合并背后，预示着行业在加速洗牌，从群雄混战变成了行业巨头们的竞争。与其他共享经济相同，联合办公市场已经度过了一窝蜂扩张的阶段，马太效应逐渐显现，强者越强，弱者淘汰，产品服务升级与精细化运营，成为联合办公品牌发展的重点方向。

行业的整个头部规模会越来越大，同时长尾也在越来越长。

匡健锋分享，按照好租内部预测，到今年Q2末，头部城市上海联合办公品牌数应该可以超过1000家，即在这样一个城市里，可以找到1000个名字是和联合办公行业有关的。相应北京数量略少一些，但也有700、800家。他们做内部更精细数据分析时发现，这些品牌数属于长尾状态，很多品牌只有1、2家的网点。

匡健锋分析，这个行业的一些边界正在被逐步打破，很多传统房企也参与进来做联合办公；很多互联网派，包括梦想加、氪空间等规模在不断扩大；再有一部分是很多传统非常草根的“二房东”“、“包租客”开始具备一定品牌意识，这样促使着这个行业里越来越多长尾空间开始会出现。

联合办公主力玩家创始人背景

营收从
“单一”到“多元化”尝试

从现在联合办公头部公司来看，他们的营收主要来源是什么？

匡健锋介绍，从商业化的空间来看营收情况，目前绝大多数营收还是来自于空间溢价。空间内部的增值服务，包括很多联合办公企业也在不断探索的营收多元化，据好租方面了解，目前还是属于附属占比并不大的部分。

以优客工场为代表的联合办公头部公司，预期着规模做大之后，网点之间会有网络效应，网点内部企业之间也会有网络效应，并在其中产生新的盈利点或盈利空间，这可能会成为一种趋势，但是目前来看，这个大方向上还没有显现特别清晰的盈利模式。

联合办公市场未来的规模预期

注：WeWork等国外品牌不包含在内。调研数据由全联房地产商会联合办公分会提供。

作者 | 贺文

微信编辑 | 何周重

审稿编辑 |

董莉