大咖驾到<倪一琛-中泰证券地产首席分析师>| 2018中国上市 2018中国上市房企百强峰会专家对话之&l

引言

2018年5月16日,由亿翰智库&中国网联合举办的“2018中国上市房企百强峰会”在北京圆满落幕。本次峰会以"链接新时代赋能新价值"为主题，围绕上市房地产企业融资环境及市值管理展开讨论，致力于助力中国上市房企，实现资本市场融资突围，加强市值管理。会上隆重发布“2018中国上市房企百强”研究成果，来自多家知名房企和金融机构的高管发表了精彩演讲。此外，由券商、基金公司和评级机构研究员组成的“专家团”正式成立。

以下为专家代表专访实录：

主题专访一：

当前去杠杆的背景下，

怎样看待整个市场的销售、投资和新开工？

中泰证券地产首席分析师倪一琛：

自2017年以来，行业就在持续去杠杆，但整体进展还是相对温和，三四线首付比例还是低于一二线，整个楼市的需求韧性也大超市场预期，全年来看，销售面积预计小幅负增长、销售额有望基本持平；在房企对三四线销售持续性预期仍较乐观及规模房企加快周转的背景下，我们认为全年新开工较年初预计乐观，增速在3-5%左右；由于地价支付的滞后性，土地投资对房地产投资仍起到较大的支撑作用（18年一季度房地产投资、土地投资、建安投资增速分别为10.4%、48.6%、-0.6%），全年预计增速5-7%左右。

主题专访二：

怎样看待房企加快

多元化投资？

中长期看，商品房销售天花板已清晰可见、行业步入抢蛋糕的时代，从国外经验来看，从单一走向多元、开发走向自持运营是大势所趋。盲目的跨界转型在2014-2015年的喧嚣中已被基本证伪，我们乐于看到规模房企沿着地产产业链布局商业、物业管理、房地产基金等相关业务，但是鉴于新产业培养周期较长、且规模仍难以和住宅开发匹敌，我们认为在多元化投资布局的同时，强大的住宅开发的支撑仍是必不可少的。

主题专访三：

城市群里的三四线的城市市场热度还能维持多久？

未来会呈现什么样的变化，

市场的火热还会蔓延至非城市群的城市吗？

对于三大城市群（长三角、珠三角、京津冀）的强三线城市来说，从数据来看，其在2017年就开始降温（本身也是调控重点关注区域），环京市场目前仍是清冷一片，我们统计的珠三角和长三角9个强三线城市2017年、2018年一季度的成交同比增速为-29%、-7%。这些城市群强三线楼市成交已经呈现筑底的特征，但后续反弹力度的确仍有待观察。

而对于非城市群的四五线城市，结合草根调研和统计数据来看，市场热度早在2017年就陆续蔓延至这些市场，目前江西的赣州、上饶等楼市相对仍较火爆，但长期看，这些市场需求释放一波之后，需要沉寂一段时间。

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