“茶水费”是楼市毒药案场整顿刻不容缓近期

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近期，在重庆的购房市场，收取“茶水费”的违规操作行为愈加猖獗，不少重庆市民在本地论坛、社交网站及购房群吐槽被收取“茶水费”的经历，刚需群体反应尤其强烈。一道道看不见的门槛挡在打算买房的年轻人面前，这让刚需购房者很受伤。

自2016年全国楼市进入狂欢的一年，一二线城市房价竞相上涨，随后重庆迎头赶上进入“补涨潮”，“买房从没有像现在这么难过”成为重庆购房者的切身体会，江北嘴壹号院甚至已经在“表演看房排队”的盛况。在出没于各个售楼部的购房者看来，重庆已经进入到了一房难求的状态，“买房的都知道茶水费”，茶水费等违规操作成为全国各地楼市公开的秘密，成为楼市“潜规则”的重要代表。业内人士也认为，楼市乱象背后，反映出部分开发企业和房地产经纪机构对案场管理失职。

网友群内描述茶水费乱象:地球人都知道?

在大渝网房产近1500人的购房大群里，网友们在分享和描述自己的买房经历时，被收取“茶水费”等违规操作的现象成为了一种常态。

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笔者以关键词“茶水费”搜索微信聊天消息记录，出现了大量有关“茶水费”的信息，在笔者截取的部分记录里，有购房者认为“如果当时加3万茶水费，还是值得的”、“真要给茶水费的话，砸锅卖铁喝水吃土也要买”;有网友直接表示自己不愿意交所谓的“茶水费”，抢不到就算了。还有网友爆出“猛料”:某楼盘的茶水费高达60万。也有人问:“现在茶水费都统一到40万了?”楼市乱象让人目瞪口呆，中介机构的违规操作令人咂舌。

“全款优先”已经让可享受首套购房三成首付的购房者被淘汰出局，勉强凑齐的首付款要拿出一部分当做茶水费，这意味着购房时还需要舍弃一间卫生间或者厨房的面积。以2017年重庆市社会平均工资5616元来看，面对动辄上万一平的住宅，让人望而兴叹。

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在购房群里的一位网友表示，最近某热门楼盘需要交茶水费，“中介串串说拿钱可以买到房子，花40万可以买到。”他称还有很多“阴阳合同”。

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在网友们的描述中，关于“茶水费”基本是这样的步调:“买房的都知道茶水费”“随便找个楼盘都是这样”“地球人都知道”......在采访人员求证的一些购房者中，他们大多都表示收取“茶水费”的是置业顾问或者中介人员。这样看来，开发企业是“躺枪”了，而针对案场和中介人员的监督管理，则更加显得刻不容缓。

阴阳合同盛行谁将成为幕后玩家?

“茶水费”不过是楼市违规操作中的“把戏之一”，长期以来，一些售楼部案场和代理销售在违规操作的种类上可谓是“贡献”不少。不久前，一位购房者向采访人员晒出一张关于保亿丽景紫园的商铺买卖认购书，合同写到“甲乙双方通过丙方”买卖一处物业，乙方与开发商最终签订正式的《重庆市商品房买卖合同》计价总额约为48万。该房款由开发商直接收取，但实际上，双方的成交总金额约为66万元，因此“乙方与该物业开发商签订正式的《重庆市商品房买卖合同》之前，须向甲方缴清该物业的转让费18万元左右。”这样的做法，意味着相当于把商铺转让到了物业的名下，再加价销售，以此名正言顺地避开了“实际售价不能高于备案价”的规定，达成“阴阳合同”。

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“茶水费”、“指标费”、捆绑销售、预留关系房源和内部房源、拒绝公积金贷款、售后包租返租等违法违规行为已经严重影响扰乱了房地产市场秩序，住房关系到民生和国民幸福度，但如今大部分群体已然将所有的幸福感与奋斗目标都寄托在一套商品房上。茶水费如此普遍，已经成了众人皆知的潜规则，即便是开发商“挑肥拣瘦”也依然令购房者们既“恨之入骨”又趋之若鹜，供需关系严重偏向卖方市场。以政府网站上明码标价的备案价格买到新房的可能性很低，人们为开发商口中的“未来升值”而买单的同时，也捏碎了自己对“美好生活需要”的泡沫。

“2万都不好意思叫茶水只能叫自来水”

根据网友的投诉，笔者在早前走访了中国铁建万国城的售楼部，当时售楼部里还没有什么看房的人，但也没有置业顾问前来招呼，大多态度冷淡地埋头看着各自的手机。随便观察过案场之后，一个穿着便装的人从一个座位上起身走过来，自称要买房就要给茶水费。当采访人员提出要买的是某高层户型，便衣人表示他有办法帮采访人员选到房，如果要买就要给5万元的茶水费，他会给内定名额。虽然“便衣人”并未透露自己的身份，但能够明目张胆地坐在售楼部要茶水费的人，总让人浮想联翩。根据网友们的投诉，上述现象不在少数，这让外界对开发商在管控案场违规行为的“不作为”感到担忧。

对此，业内人士向笔者表示:“每个售楼部都是一个没有硝烟的战场，联合代理的项目里不同代理公司之间的竞争、同公司销售人员之间的竞争、楼盘与楼盘之间的竞争……对案场的管理，中介机构和代理公司之间如何和睦相处将价值发挥到最大化，考验着并不在现场的开发商的运营功力。”

此外，采访人员近期在重庆多个被购房者点名的楼盘走访调查，一些售楼处现场置业顾问都十分谨慎地称“都是按照房管局要求操作”、“不允许额外收取茶水费”。这与采访人员实地暗访并在网上多方获悉的结果并不一样，难道重庆购房市场关于“茶水费”的违规行为已经到了买卖市场“心照不宣”的地步?还是这些楼盘真的没有参与“茶水费”?售楼部案场和中介机构还有多少违规操作在暗处涌动?是“应对局势暂时收手”还是置业顾问或中介的“个人行为”。不确定的还有茶水费数额的变化，2万、5万、10万、15万，甚至高达40万数额的大小根据楼盘火热的程度来衡量。在论坛里，一位网友在一则曝光“茶水费”的帖子下方评论称:“现在2万都不好意思叫茶水，只能叫自来水。”

对案场毒瘤零容忍照亮楼市阴暗面

“楼市调控下潜规则的泛滥，正在暗中抵消政府调控房价的政策效果。规范房地产市场秩序事关这个产业的未来，一个不讲规则、充满谣言、欺诈的市场伤害的将是所有人的利益。”面对乱象，业内人士表明了自己的担忧。在供需的天秤严重倾向卖方市场时，部分无良销售与中介始终占据着强势的地位，而买房人则处于弱势，“茶水费”交还是不交受卖方裹挟，在于资本的抗争中，受伤最深的还是刚需客。

相关法律人士指出，如果购房交易达成后，购房者就“茶水费”提起维权诉讼，法院依法对此作出裁决，“茶水费”需要退还，同时购房合同也会被认定无效，所购房屋要还给开发商，这在好不容易抢到房的购房者是损失;但如果自己交了“茶水费”以后自己凭运气摇到的房子，却还要为此承担价外价，这更是一种损失。在房价上涨的情况下，购房者的损失反而更大，所以购房者通过司法途径维权的积极性很低。无论如何，风险全攥在购房者的手中，因此购房者需要时刻警惕买房陷阱，量力而行，遇到违规违法行为，请及时固定协议、转账凭证、收据或发票等有效证据，并向行业协会、当地房地产市场监督管理部门投诉、举证和举报。

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在此次重庆市国土房管局公布的违规处罚中可以看到，看似和谐的售楼部，背后是暗流涌动。在授权委托代理销售公司时，一些房地产经纪机构自身不够“干净”，雇用的部分代理销售没有代理资格证和职业操守，中介人员和置业顾问相互勾结的情况在部分案场被放任自流。虽然大部分案场的现场销售管理制度如明镜高悬，但面对十分隐蔽的“小动作”，开发商除了辟谣和澄清还应更有技术含量，对依附案场的“毒瘤”进行彻底的“刮骨疗毒”。

“即使在政策和企业制度高压下，受到利益的驱使，部分房地产从业人员还是会想出令人瞠目结舌的对策。如果行业长期通过‘暗箱操作’和走捷径获取利益，销售人员不需要以专业能力和技术含量为本钱，会导致行业失去价值。”分析人士指出，针对案场明目张胆的“便衣人”、中介及经纪公司没有底线的“小动作”，房地产市场各参与方都应有深刻认识引起警惕，不仅要加强自身监管，深化销售案场管理、强化人员队伍建设和健全违规通报制度，从根源照亮楼市的阴暗面，还要主动对案场及授权中介机构开展全面梳理和排查，通过零容忍的执行规则处理败坏行业的“害群之马”，才能迎来一个公平透明的楼市交易环境，扭转当下供需失衡导致的交易生态。

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