危险！南京楼市风险加大真正被套牢的是…… 从去年开始

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从去年开始，南京土地市场热度降了，今年这样的态势更明显。地价降了是一方面，还有个突出表现是，在今年前5个月成功出让的27幅地块中，仅有1幅地块达到最高限价需要现房销售，竞建保障房面积的更是没有。

土地市场回归理性，有人开始担心起那些高价地的命运来。南京36幅2万+的地块上市者寥寥，似乎上市或者不上市都“难逃一死”，然而事实真的是这样吗？

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哪些高价地上市可能性更大

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开发一个楼盘涉及到的成本考量有很多，但地价无疑是其中的大头，因此我通过对比地价和房价之间的价差，给这些高价地项目进行了警戒等级的划分。

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价差越小，警戒等级越高。

河西南的葛洲坝南京中国府、河西金茂府、迈皋桥的星河天赋拿地价格已超过当前区域限价，在目前的限价环境下上市的可能性微乎其微；上海建工河西中G68、保利淳化G05的地价也只比房价低了3000不到，同样“岌岌可危”。

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2万+的地块中，南京已上市的项目有4个，分别是北辰旭辉铂悦金陵（地价21032元/平）、保利天悦（地价24026元/平）、中海桃源里（地价22373元/平）、京奥港未来墅（地价22353元/平）。但显然它们的命运截然不同，前三者住宅均卖完收官，甚至一房难求，只有京奥港陷入停摆（目前已被蓝光收购）。

虽然同样是2万+，但河西中、鼓楼滨江房价都在4万+，和地价的价差最少也有16000+，即便限价，开发商无非就是“少赚”一些。

而一直以来被冠以“亏本地王”的京奥港未来墅项目，前期上市时它的房价只比地价高了3000多元，位列第三警戒级，这样的价格令开发商资金无法周转，项目也因此停止开发。可见这个层级的地块已面临较大的上市风险，更不要说警戒层级更高的项目了。

还有些区域新房长期断档，限价政策之后久未加推的也不在少数，如果按照南京普遍限价3万的红线来算，风险较大的则是上海大名城铁心桥G45项目，它的楼面地价高达29000+，离3万红线一步之遥，在限价不放开的情势下想要上市难度也很大。

当然，也有一些高价地项目由于价差较大，开发商有不小的盈利空间，今年上市的可能性会大一些，比如东原河西中部军用地块、当代万国府ΜΟΜΛ、中冶城中G59。

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不止高价地，它们也很尴尬

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如果你以为只有这些2万+的地块上市困难，那就错了。

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经过统计发现，2016年以来南京还诞生33幅地价介于15000元/平-20000元/平之间的项目，除了燕子矶新城的融创玉兰公馆（地价17945元/平）以精装29000元/平左右的价格清盘，青龙山新城的中南缇香漫（地价17453元/平）整体出售给秦淮区政府作为安置房使用，其它31幅地块全部未上市！

这些地块中，还有不少需要现房销售和配建人才房、保障房，综合地价成本，在不考虑开发商其它因素的前提下，今年上市可能性相对大一些的有九龙湖的银城旭辉云台天境、葛洲坝融创南京紫郡府、银城旭辉铂悦源墅、东山的融侨观澜等。当然，最终能否上市还是要以实际情况为准。

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高价地面临的真正困境

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今年以来南京土拍的热度肉眼可见的降温，开发商拍地越来越谨慎。

以5月31日进行的土拍为例，西善桥G18地块经过86轮竞价被电建地产以17919元/平的价格拍下，过程不可谓不激烈，但开发商还是克制的没有拍到最高限价，项目也不用现房销售，成本得到控制。这块地距离未来的地铁7号线底站西善桥站不远，位置更偏远的绿城云栖玫瑰园地价都2万+了，对比一看，电建拿下的这幅地风险小了很多。

那么这个地价算不算比较合理？综合业内的看法，我认为是合理的，因为按照这个价格，即便南京限价不放开，开发商也能够盈亏平衡。也就是说，按照南京普遍3万的限价红线来看，这幅楼面价不到1万8的地块，未来精装卖到2万8、2万9，甚至3万是有可能的，在这样的价格下，开发商不会亏本才对。

此外，还需要注意的是，截止到今年5月31日的土拍，南京上半年只诞生1幅现房销售地块。其实从去年下半年开始，不少地块已经不用现房销售了。这样带来的后果是不少晚拍的地块可能优先于这些高价地项目上市，甚至直接正面短兵相接。成本更高的老地王们，在这样的市场环境下还有什么优势？答案显而易见。

有业内人士分析，为何南京上半年拖着不拍地，更重要的原因可能是：给这些高价地们一点点时间，赶紧上市，不然后浪拍上来，可能前浪真的要死在沙滩上也未可知。

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高价地的几种活法

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关于高价地的生死存亡问题，在很多城市都是关注度极高的话题，很多业内人士也详细分析过。不久前，我的同事庄倩就曾经写过这样一篇稿件【河西4万5！城北3万！南部新城2万9！限价下的南京高价地还好吗？】，剖析了南京这些高价地的几种出路。

未来这些高价地命运必然会天差地别，时间可能是最好的审判官。

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