新租房时代：10年租金180万一次性付清，这样的房子你租不租！自持租赁房租金高到离谱！近日

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自持租赁房租金高到离谱！

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近日，北京首批企业自持租赁房项目万科翡翠书院即将启动预租。但“房租太贵”、“租不如买”等信息却成了关注点。“只长租，不出售，90平米精装修小三居，租金一次付清10年180万起，北京西二旗西北方向8公里……”2016年北京“9·30”楼市新政提出“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”后，北京首个入市“企业自持租赁房”即将预租

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目前该项目的户型主要为两类：占70%的一类是月租1.5万至1.8万的90平方米三居室，另一类是月租3万至4万的180平方米以上复式四居室。配租规定，租户需一次性付清首个租期内的全部租金。

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北京万科相关负责人介绍，该项目是主要面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区。

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即便如此，很多人也心存怀疑：这么高的租金，能租出去吗？一方认为，从回报率来看，算上土地成本、开发成本、资金成本等开销确实不贵；另一派则认为，万科翡翠书一来租金高，二来交通不便利，况且10年租金180万元还不如首付买房合算。以中原地产首席分析师张大伟为代表等人认为，该租金远远超过需求期待值。“从长租来看的确有这个需求。但若长租意愿者有这种支付能力，为什么不去买房呢？所以这个逻辑现在看在市场上不成立。

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”他同时表示，“这类项目对整体楼市不会有影响。目前全国只有四例这种高租金企业自持的70年产权租赁房，这是企业需要消化掉的一些个案。对于局部区域市场，确实是提供了一批高质量的租赁房，但市场是否接受还是疑问。因为毕竟是2020年交付首批租赁房源，还有两年时间，会出现很多变化。现在来看，对于市场没有任何影响。”

租金为何这么贵！

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都说该租金非常贵，那么到底有多贵呢？按翡翠书院的定价，三居室和四居室租价均为166元/㎡/月-200元/㎡/月，对比北京全市三居室平均租金86元/㎡/月，高出90%；比海淀区三居室平均租金95元/㎡/月，高出75%；比中关村三居室租金115元/㎡/月的价格高出44%。（以上租金价格为普通住宅的整租价格）目前，北京全市重点集中式长租公寓租金中位数为160.6元/㎡/月，翡翠书院的定价仅略高于集中式长租公寓中位数。不过，翡翠书院相对比其他项目，具备较低的容积率、精致装修和优质服务等优势。

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这么高租金的逻辑到底是什么？北京万科相关负责人解释，项目主要是面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区，如果一次性承租10年，可以为租户“锁定”租金，10年间租金不变，保证租房生活的稳定。万科方面称，该项目是万科住宅产品中的高端系列，所有房源将按叠墅精装修标准交房

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，同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。对比来看，品质、标准不输叠墅产品。

此外，万科方面表示该项目的租金跟当年地价挂钩，2016年万科以109亿元拿下项目所处的两宗地，再加上建安成本、装修成本以及后续的运营维护成本，最终使该项目租金明显高于市场上普通产品。同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟表示，自持住房是重资产，开发商前期有不少开发投入以及财务成本、装修成本。如果没有资产证券化，前期的成本会非常高昂，

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从这个方面来说，很难走大众普通水平，所以开发商要去寻求相对来说能够有支付能力的群体。

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企业用意为哪般？

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据悉，百度的web开发测试工程师月薪2万元左右，按这个标准，以这部分人为代表的人群在预期租户中占比很大，但他们很难承担1.5万元/月的房租。那么房租设定这么高是不是太不合理了呢？

对此情况，万科极力叫屈，表示房租看起来虽然高，但该项目已经投资159亿元，即便能够按照10年180万的租金一次性清租，项目的回报率也只有3%

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。第一个十年期，甚至连成本都覆盖不了。3%的收益率高不高？当然不高。且不说房地产企业普遍享有30%以上的毛利润率，就是街头的便利店，如果运营良好，起码也有5-10%的净利润。再与国际上对比，纽约、伦敦、东京的租金回报率也普遍超过5%。

租金收益率过低，涨租不行吗？问题何止这么简单。要知道，房价与资金面和土地供给面相关，也与炒作氛围相关，可以脱离经济、收入、人口等基本面，一年翻倍并不是什么稀奇事。而房租却与收入水平相关，与居民实际的支付能力相关，所以不可能随意上涨。

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这样说来，万科此举到底为哪般？中交房地产集团副总经理周济表示，现在争论不休的是究竟租金太低还是房价太高等问题，然而这些问题背后实际隐藏着中国房地产市场更深层次的问题。

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深圳房地产资深研究人士李宇嘉认为，自持租赁房企业最开始拿地时就没打算赚钱。他们考虑在乎的是将北京最稀缺土地资源掌握在自己手里，自持租赁房有产权。在北京等城市自持物业，对他们来说是很重要的战略投资。

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北京近日发布了2035年土地利用总体规划。从城市发展规划可以看到，北京未来不会随着时间而增加多余的土地供应。在这种情况下，自持一定土地对企业发展来讲非常必要。这从万科的布局可以看出，万科对租赁住房以及自持地块很青睐。2018年4月13日，万科以49%的持股比例入股位于北京大兴区瀛海镇的地块，这是北京首批出让的集体土地建租赁住房用地。

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天价房竟大都租出去了！

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5月13日，万科方面透露的数据显示，翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源。截至5月13日，最终达成首次试水超过80%的综合出租率。

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据悉，翡翠书院的首批租户中，包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等。万科表示：当前翡翠书院主要有三种租期方案，分别为3年、5年、10年。大部分租户选择了10年，首批租户中仅有5户选择3年及5年。首批租户先交20%的定金作为合同履行前提，入住时再支付剩余的80%。

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天价租房销量这么好着实令很多人大跌眼镜。其实这体现出高端租房市场长期被中国人所忽视的问题。中国租房市场可以说已有几十年的发展历程，但由于租售比长期较低，导致大多数房东对租房市场的供给长期处于低端水平，这也必然导致大多数中国人在条件允许的情况下选择购买自持住房。

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总体来说，租房有三大痼疾：一、缺乏安全感和归属感。

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中国租房市场供给者多为房东而非企业，导致市场缺乏管理，房东擅自涨价、赶走租客甚至直接违约的行为屡见不鲜，使租客心理不安全感大大提升，逆向导致租房市场的发展滞后；二、没有户口和教育资源。

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中国房地产还有很多其他附加资源，如户口资源和教育资源。由于长期租售同权问题未得到解决，导致租房几乎无法落户，子女上学难上加难。三、租房的房子升值。

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这些年来，房产价格不断攀升，对于租房者来说，付出了较高房租，却没有把钱花在个人资产上，无法享受房屋升值所带来的资产保值增值，这绝对是一大痛点。

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对此情况，万科对房子进行统一管理并进行长期出租，从制度上规避了租客缺乏安全感和归属感的情况。而由于国家在政策层面所推出的租售并举策略，使租客也能享受买房类似的福利政策

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，从而解决了户口、教育等房地产附加资源的问题。最后在资产升值方面，该地产面向的人群为中国的一批白领精英，即互联网新贵们，由于互联网产业超越房地产的极高造富能力，使租客能够把大量资金投入个人互联网企业中，那么其未来获得的更高收益也就解决了第三个痛点。

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总之，高端长期租赁项目虽然解决了租房没有保障的痛点，但并没有普惠普通大众。这种盈利模式的可持续性值得怀疑。再加上二级市场的变换难以预测。十年的契约能否吸引住流动性较快的年轻白领，也具有不确定性。

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不难预判，随着万科试点的成功，这种高端租房的盈利模式将吸引更多地产公司加入竞争。将来，这个新市场会突破性增长，还是进入冲向底线的残酷竞争，我们拭目以待。

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