供给短缺将推升美国房价后市库存仍将趋紧西本新干线供给短缺将推升美国房价后市库存仍将

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供给短缺将推升美国房价后市库存仍将趋紧

摘要:由于供给短缺，美国多个房价指数接近次贷危机前的高点。飙升的房价吓退了买家，美国2月份新建住宅销量连续第三个月下滑，二手房市场也显露疲态。另外，受近期贸易争端和美联储加息等因素叠加影响，业内人士分析，尽管抵押贷款利率仍将上扬，但由于2018年美国房地产库存紧张状况仍不会缓解，房价或将进一步上升。

由于供给短缺，美国多个房价指数接近次贷危机前的高点。飙升的房价吓退了买家，美国2月份新建住宅销量连续第三个月下滑，二手房市场也显露疲态。另外，受近期贸易争端和美联储加息等因素叠加影响，业内人士分析，尽管抵押贷款利率仍将上扬，但由于2018年美国房地产库存紧张状况仍不会缓解，房价或将进一步上升。

价格高涨挤压销量

十年前的次贷危机使美国房地产滑坡，此后处于调整中。随着经济复苏，2012年以来，房地产市场开始触底反弹，直到2017年恢复至次贷危机前水平。截至2017年底，全美住宅建筑商协会NAHB住房市场指数升至74，为1999年8月以来新高，显示出建筑商对房地产市场前景十分乐观。

不过今年以来，该行业的销量和龙头企业股价却遭遇双杀。

美国商务部数据显示，美国2月新屋销售年化总数为61.8万户，环比下降0.6%。另据美国全国房地产经纪商协会(NAR)数据，1月份，占据美国房地产超八成市场的二手房，其签约量也大幅下滑至3年多以来最低位。

受经营业绩影响，美国房地产公司股价从2018年1月中旬起承压，其中NVR股份有限公司、霍顿房屋公司和莱纳房产公司三巨头股价分别较年初高位下降19.19%，18.56%和19.52%。

与此同时，美国房价仍持续上涨。2月份，新房价格中位数为326800美元，同比增长9.7%。从Case-Shiller美国房价指数来看，当前美国房价已经超过2006年高位时6.3个百分点，刷新历史纪录。按2月份的销售速度计算，5.9个月才能清空房屋供应量，这是自2017年8月以来的最长时间。

后市库存仍将趋紧

业内人士分析，销量下滑源于较低的库存水平(2017年底待售房源同比减少12%)和不断上涨的抵押贷款利率。据抵押贷款金融机构数据，目前30年期固定抵押贷款利率徘徊在4.45%的四年高位。相反，尽管美国失业率降至17年低点的4.1%，但年度工资增长一直低于3%。

值得关注的是，近期美国对钢铁和铝征收关税的威胁提高了新房的材料成本(建筑行业占美国钢材需求的40%)，给住宅建筑商的利润率带来压力。另外，尽管美联储加息的传导机制，将再度提高抵押贷款利率。但业内分析，美国房地产后市库存依然趋紧，房价也将进一步攀升。

供应端方面，美国房地产信息查询网站Zillow认为，受缓慢的房产建设、房主售房意愿下降和强劲需求(尤其是美国年轻人买房的需求)等综合因素推动，待售房源数量将延续2011年以来持续下滑态势，库存紧张状况将不会缓解。

国际评级机构惠誉也表示，伴随着继续维持的低失业率水平和强劲的GDP增速，美国房地产市场将出现过热现象，不太可能终止房价总体上升趋势。

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