深圳城中村改造推动房租大涨！公租房市场有望供给低成本居住空间

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导读：

一位科技园片区的企业人士表示，城中村支撑着很多高科技公司得以在这一区域生存，如果城中村拆除了，员工都搬到更远的地方，一些公司或许也要被迫搬走。

来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

采访人员丨王帆深圳报道

图片来源/ 东方IC

春节过后，深圳照例迎来了租房旺季，关于租金上涨的反馈在今年也变得尤其明显。

根据深圳链家发布的2月数据显示，月内单位租金72.3元/平方米，环比下跌1.2%，同比上涨14.1%；套均租金5293元/月，环比上涨0.3%，同比上涨16.1%。

中介机构的统计数据一般仅包含商品房，上涨现象尚不明显，但值得注意的是，与过去稍有不同，此次租金上涨十分明确地指向了城中村住房。采访人员在走访中了解到，月租金一次性上涨几百甚至千余元的情况屡屡发生。

深圳罗湖区一家中原地产门店的中介人士告诉采访人员，春节之后，城中村的租金普遍在大幅上涨，很大一个原因是片区旧城改造导致廉价的出租房源减少；但相比之下，他所在片区商品房的租金上涨并不明显，部分房源还有小幅下跌。

在移民城市深圳，城中村为超过一半的租房客提供了住所，也被视作深圳在高房价背景下确保竞争力的一块堡垒。

此番租金价格上涨，某种程度上是城市更新的必然趋势，需要引起注意的是，居住成本的上涨，正在传导至城市更多群体身上。

湖贝样本：租金上涨近千元

3月24日，采访人员走访了深圳即将要拆迁的湖贝旧村。

湖贝旧村位于东门商业圈湖贝路北侧、中兴路南侧、罗湖文化公园以西，至今已有500年历史，是深圳著名的城中村；由东、西、南、北四坊组成，占地面积7.8万平方米，建筑面积26.5万平方米，村内原有旧房986栋，居住人口20000多人，外来人口占95%。

一些地方狭窄的巷子仅勉强容得下两个人并排行走，头顶电线错乱交织，巷子的尽头处，有几辆堆叠的共享单车，有的二维码已被损毁；狭长的菜市场搭建在居民楼之间，两边是商贩搭起的案板，中间仅留下一米左右的通道，被来往人群挤得水泄不通；尼龙布搭起了肉菜市场的顶棚，即使是晴天的白日，依然“难见天日”。

尽管“脏乱差”，但这些临街小铺、临时市场，为居住其中的人提供了日常所需，旧村成为自成一体的“小社会”。并且，从地段来看，它毗邻地铁二号线的湖贝站，步行即可到达深圳繁华的东门商业圈。

2013年，湖贝城市更新统筹片区列入了当年的“深圳城市更新单元规划”。2016年5月，罗湖区人民政府与华润置地有限公司签署战略合作框架协议，湖贝旧村改造启动。

根据华润方面披露的消息，湖贝片区总投资超过300亿元，建成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心。

春节过后，湖贝旧村的拆迁工作正式进入倒计时阶段。采访人员在走访时见到，一些建筑已经被拆除；一幢8层的出租屋楼下张贴着“本楼定于2018年3月31日前各租户全部搬出本楼，否则2018年4月1日起停水停电”的通知；另一幢相邻的出租屋贴出的通知则显示，搬出日期期限为3月15日之前。

路边的居民告诉采访人员，很多人已经陆续搬走了。菜市场的一位商贩则表示，不久后就要回到汕尾老家。

旧村拆迁释放出的大量居住人口，给与其仅一街相隔的湖贝新村带来了“商机”。从旧村走过东门乐园路海鲜一条街，便是始建于1986年的湖贝新村。

新村的一幢出租屋楼下张贴着招租通知：一房一厅1700元/月，两房一厅2200元/月。但采访人员询问了众多租房服务人员，这些不久前贴出的价格已成为“过去式”，现在的行情为：一房一厅户型（约20多平方米）的租金约为2500元/月，两房一厅约为3200元/月，有的甚至高达3800元/月。

相比商品房，城中村的价格优势逐渐在缩小。

此外，可供参照的是，深圳市2016年度城镇非私营单位在岗职工年平均工资为89757元，折算为月平均工资约为7480元。

湖贝仅是一个缩影，根据公开报道，随着水贝村、玉龙新村、华富村的旧改推进，周围片区的房租也出现了明显上涨。

减缓低成本空间的消失

根据深圳住建局2016年的一项摸底调查，深圳全市范围内的城中村多达1782个，居住人口大约700万。

深圳链家研究院也在2017年发布的一份报告中指出，八成深圳人都是租房客，其中一半住城中村，一半租客通勤不到30分钟。

该报告还指出，城中村因存量大、出租比例高、租金低廉，颇受深圳租客青睐，甚至许多收入可观的白领、事业单位职工也会选择租住。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉曾撰文指出，大家都认为深圳房价很高，生活消费物价也很高，但如果把占全市空间50%的城中村算进来，住房、消费等价格就迅速拉低了。试想，一半房屋是区位好、价格低廉的“保障房”，深圳的竞争力能不强吗？

高房价背景下，租赁为“住有所居”提供了新的选择。但另一方面，低成本空间的逐渐减少，使这一选择的代价变得昂贵。

截至2017年12月31日，历年深圳市共批准城市更新单元规划432项，其中2017年度共69项，规划拆除用地面积共458.40公顷，拟拆除建筑规模650万平方米。

在涨租的背景下，搬到更远的地方居住，成为很多租客的选择。深圳链家研究院2月的租赁报告显示，租客选择租住区域发生了一定的变化，之前选择租住南山、福田的租客较多，本月则明显向关外迁移，使龙岗、龙华两区的租赁成交占比扩大。

在整体拆除改造之外，深圳市提出，在“十三五”期间通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

长租公寓产业服务商合屋创始人罗凤鸣告诉21世纪经济报道采访人员，改造一定程度上会提高租金，要求租客有更高的支付能力。如何在产品形态上更加多样化，兼顾到低支付能力人群，这是政府、资本应该要考虑的事情。

有租客由此提出，希望深圳尽快完善公租市场。

政府层面也在进行积极的探索。2017年12月，深圳市属国企深业集团发布全市首个开发商成规模改造成功的城中村公寓，504套焕然一新的房源，在福田区政府的补贴下，以75元/平方米向符合条件的企业人才出租，相比之下，附近的租金水平大约为100元/平方米。

3月26日，深圳出台棚改新政的征求意见稿，其中提出，棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，其住宅部分除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房，以租为主，租售并举，统一由人才住房专营机构运营管理。

李宇嘉告诉21世纪经济报道采访人员，新政将加大棚改的范围和力度，大量的住房进入到租赁体系，这是对冲租金成本上涨的一个重要手段。此外，政府也在制订租赁管理办法，未来会加强引导和管制。

（编辑：王峰，如有意见或建议请联系：wangfan@21jingji.com，wangfeng@21jingji.com）

21君

小伙伴们，你住过城中村么？哪里的城中村，哪一年？什么价格？

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本期编辑陈思

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