房地产税与房产税傻傻分不清！房产税是否会来？从2011年上海与重庆试点房产税

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从2011年上海与重庆试点房产税，到2013年党的十八届三中全会决定将以往“房产税”的提法转变为“加快房地产税立法”，称“一字之差”意味着房地产领域的税收改革上升为房地产税体系建设。

1.什么是房产税和房地产税？

什么是“房地产税”？什么是“房产税”？房地产税与房产税有什么不同呢？可以说“房地产税”包含了“房产税” 范围更大。

房地产税，则是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。

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房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权人征收的一种财产税。

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放眼全球，房子仍是当下最好的保值工具，没有之一。

几十年之后会出现什么新的投资渠道也许难说，但目前从大额资金沉淀、资产的稀缺性和不可批量复制性等角度来说，还没有任何投资品可以取代房产的价值。至少在未来十年，房产还是抵御通胀的有效工具，持有房产仍然是安全的。

但需要指明的是，这里的房产指的是价值城市的优质房产，包括一线、强二线和有概念的三线城市。

但是，想通过房产和金融杠杆短期获取暴利的时代已经结束了，未来楼市更多的机会在于城市选筹、板块轮动、局部洼地和价差倒挂，而这已经脱离了普通大众的认知区域。

如果你对财富增值没有过高的预期，未来数年持有以上房产仍然是安全的，即使是政府出台的租售同权、共有产权、长效租赁等各项政策，从长期来看也只是稳房价而非降房价。但是对于多套房拥有者来说，情况却变得更复杂了。

2.房产税会不会来？

对多套房持有者来说，最大的担忧在于房产税的落地预期，是否会实施高额征税和按套数征收惩罚性递增税率。

房产税究竟会不会落地，这个问题争论了很久，很多人说很难，确实很难。

①.首先是绕不过去的土地重复征税问题在法律上如何化解；

②.然后是国内复杂的房产属性，有商品房、集资房、小产权房、军产房等等，征收标准难以统一，比如存量巨大的小产权房征还是不征；

③.房产联网又是一项浩大而艰巨的工程；

④.如何征收的问题，是按套征收还是按面积征收，要不要首套免征，无论按何种方式，都面临着无法破解的困局。如果是首套免征，可能会导致大量的假离婚，如果按人均面积征收，又可能导致父母甚至七大姑八大姨迁入户口；

⑤.全国范围的征收到户又是一个巨大的难题，如何按户征收，大规模抗税怎么办；

⑥.如果实行部分减免，标准如何制定，是否会造成另一个巨大的腐败黑洞；

这所有的问题看起来都似乎无解，所以很多人认为房产税就像那个喊狼来了的孩子，一直在喊，但是狼永远也不会来。

可是，让我们从另一个角度来看一看，就会明白房产税可能会来。

首先是土地出让金的问题，目前政府是一次性收取40年到70年不等的土地出让金，可随着近十多年房产的不断飙涨，政府发现，无论当时以什么价格出让土地，哪怕是拍出天价的地王，在若干年之后，都会发现地价卖便宜了。

未来土地增值的收益都被开发商和购房者瓜分了，政府在一槌子买卖之后，再也无法参予后期的分享游戏，可是地方政府对土地财政的严重依赖无法从根本上摆脱，现在拍了很多地收了很多钱日子很爽，可是钱是要迅速花出去的，随着地块的不断拍出，政府手中可以打的土地牌越来越少。

就像北京深圳，能拍的土地已经越来越少，这种情况在其他二线城市也会很快出现。在若干年之后，可拍卖的土地资源接近枯竭，以前拍出去的土地也产生不了新的收益，而政府资金缺口却越来越大，这时该怎么办？

有人会说，可以在土地续租方面做文章，40年70年产权的房子到期后征收续租费用来解决财政危机。这就有点想当然了，商业用地还容易解决一点，住宅用地涉及到居住人权和国计民生，收太高是不现实的，只可能象征性地收一点续租费，目前已有先例，住宅续租三十年不过收了区区五位数，拿这点钱来填补未来面临的财政危机显然是远远不够的。

因此，房产税可能会征收，只有从一次性拍地改为按年征收，才能解决远期的地方政府财政收支问题，否则以后会出更大的乱子。

如果房产税会征收，那我们就不必纠结于阻力到底有多大和以何种模式来征收，高层自有强大的智囊团来解决这个问题，同时也会对前期出现的不规范和各种乱象有足够的容忍度。

3、房产税会带来什么？

在目前一线城市，一套100平米左右的住宅总价1000万是很正常的，租金大概在每月12500，年租金15万元，扣除掉暖气费、物业费、修理损耗费等，大概到手14万元左右，如果参照美国平均标准按1.2个点征收，一年也要12万，即使打个8折也要将近10万，相当于大部分的房租都上交了。

对于房东这肯定是个难以承受的结果，结果无非只有三种，要么多套房主卖出部分手中房源导致房价下跌，要么租金上涨弥补房东损失，要么是两者兼而有之最终获得一个平衡点。

美国的房产税是在建国初期就开始征收的，早在1792年就有4个州征收房产税，1798年通过了对房产税的立法，到20世纪初美国每个州都制定了房产税的征收法规，美国征收房产税已有200多年的历史，到现在已形成了一套完整的体系和制度，当然，这是建立在美国承认土地永久归属个人的前提下。

那么，运转如此成熟的房产税体制下，让我们看看目前美国的房价。

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可以看出的是，美国房产税在经过200年的充分市场认证之后，房价差距依然极大，在高税率的纽约，中心地段房价仍然高达20万元/平米，而在税率低的其他州，湖景别墅的单价最低只有1.3万元每平米，这个价格还包含了别墅附带的大片土地。

而目前美国的房屋租售比是4-5个点。折合下来，一套60平米左右的纽约中心地段小户型公寓月租金达到了近3万元人民币，而一套位置不佳的小城市300平米别墅的租金是1.2万元人民币。从美国的经验来看，高额房产税确实可以在一定程度上降低房价，但是降的更多是中小城市的房价，一线城市的房价仍然居高不下，同时，房产税大大提升了租房的成本。

美国虽然和中国的国情有很大差异，但是一样值得借鉴。

如果未来国内征收房产税，不论以何种形式，大概率都会在适度平抑房价的同时，推高一二线的房屋租金，同时一线和强二线优质区域的房价会依然居高不下，但三四五线城市由于人口减少，租金无法支撑，房价则会长期稳定在中低位。