Top15房企长租公寓发展规划全披露 200万套小目标能完成否本文来自迈点网

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Top15房企长租公寓发展规划全披露 200万套小目标能完成否。公寓|发展规划|目标|房企|披露|2020年---

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距离大多数房企定下的长租公寓目标实现期2020年12月31日仅剩1010天。

（迈点网-迈点空间资料讯李菁）很多创业系长租公寓运营商面对当下的市场，再回想2015年的市场，这种势如破竹的场景在2015年之前绝难想象。四大门派，中介系、房企系、创业系、酒店系早已开始跑马圈地的激烈战争。其中，既有房产相关经营背景以及土地资源的房产系一登场便是豪言四起！斗志昂扬！可这些豪言真的可以实现吗......此外，我们将其他三大派系的运营干货也盘点在文中，以助房企一臂之力！

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对于目标与边界，碧桂园主席杨国强是这么说的“查查我们过往每年初提出的目标，和最终完成的情况，我现在说目标，到时候你会说我蒙你啊。”此时，距离大多数房企定下的长租公寓目标实现期2020年12月31日仅剩1010天。

TOP15房企的目标

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我们都拿本子记下了

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力争成为地区长租公寓龙头！力争行业前三！保证2020年之前实现房源数量数十万套！5年实现IPO！

这样子的豪言，我们常能在房企入局长租公寓市场时听到。根据中国指数研究院发布的2018中国房地产百强企业名单以及媒体报道，我们将TOP15房企的长租公寓目标统计如下：

第一名恒大：

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恒大暂时在长租公寓领域未有重大动作，迈点空间租赁将持续关注。

第二名碧桂园：

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未来三年碧桂园计划发展100万套长租公寓，已推出了长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”。截至3月21日《华夏时报》的报道，在建房间数已经达到2963间，已获取项目的总房间数已超过8000间。

2018年，碧桂园计划发展长租城市模式，将力争达到每个2万间的规模。

第三名万科：

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2月23日，万科2018年第一次临时股东大会召开。万科执行副总裁兼首席风险官王文金接受股东提问时表示：万科长租公寓开展已经3年了，现在在29个城市拥有10.3万间，开业3万间。未来3年希望还能保持中国第一，能够提供30万间以上的长租公寓。

第四名保利：

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2016年11月保利已涉足长租公寓，当时正式开业之后不到三个月便实现了盈利。而今年保利长租公寓板块的发展重点为N+青年公寓。根据《经济观察报》相关数据，目前N+青年公寓在西安、长沙、大连、重庆、广州5个城市拥有5个项目，共642间房间，预计到2020年完成11个主要城市的布局，届时将有近20万间房。

第五名融创：

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玩法比较独特，既非轻资产也非重资产，选择了战投的模式。融合选择了对链家旗下的自如战略投资，完成了卡位布局。

第六名中海：

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未来几年，每年至少有3-5千间长租公寓投入运营过程中。

3月27日中国海外发展有限公司举行2017年业绩发布会。主席颜建国表示去年中海成立了专门的长租公寓的建设与运营的组织，安排专门人员、项目、资金，并公布了每年小目标。

第七名绿地：

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将在一线城市探索长租公寓业务。在租购并举的政策导引下，绿地将重点围绕一线城市，探索并试水租赁住房业务。

绿地已经拿出上海的嘉定、青浦、崇明等区域的地块做公租房项目，由于这些地块处于上海的郊区，拿地成本相对更低，楼板价仅有2000至3000元/平米，预计未来能做到5%至6%的回报率。

第八名绿城：

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绿城申请的40亿元住房租赁债获批。对于公募债券募集资金的主要用途，绿城表示，将用于公司北京石景山五里坨、杭州萧山朝阳、杭州富阳银湖等一、二线城市的6个住房租赁项目，涉及租赁住房产权面积14.4万平方米，预计建设1226间租赁住房。

第九名华夏幸福：

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暂时未发布长租公寓相关业务说明，但有业内猎头目前在为华夏幸福招聘能“盘活10万套公寓资产”的长租公寓负责人，或也有一颗进军这一领域的心吧。

第十名华润置地：

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2016年开始进入长租公寓市场，2017年正式对外宣布全面拓展长租公寓业务，目前已拥有4万套公寓资源。目标则是让长租公寓将成为置地重要的支柱业务之一。

第十一名龙湖：

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2020年，龙湖长租公寓的租金收入将超过30亿元，中期目标是希望突破五万间；到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名。

第十二名金地：

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金地商置的长租公寓品牌“草莓社区”目标是三年时间内实现管理房源8万间、租客10万人，进入行业前十。

目前，金地商置在全国共有约5000间房间。而其最近收购的Warm＋公寓的1500间房源均在深圳。

第十三名新城：

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玩法与融创类似，以战略入股“中富旅居”的形式杀入长租公寓市场。不过中富旅居与自如有所不同，中富旅居为酒店系公寓，在酒店公寓投资和运营管理方面有着丰富经验。

第十四名世茂：

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根据《每经网》报道，世茂已加入长租公寓领域参赛房企名单，但并未查询到世茂对于长租公寓产业的相关目标。

第十五名旭辉：

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3月14日，旭辉控股(集团)有限公司2017年度业绩会在香港举行，公司主席林中在回答媒体采访人员问时表示，旭辉今年在长租公寓会有比较快的扩张，目标是争取6万间的规模。此外，旭辉早在入局之时便提出了用五年时间布局15—16个城市、将规模提升至行业前五、运营20万间公寓、完成国际化布局、实现IPO上市的目标。

可能的“死法”，我们先提醒一下

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尽管房企在产品系列化方面有着自己独到的优势，成熟的产品供应链以及开发团队，都有助于加速产品线的周转速度同时降低开发成本。此外房企对于用户的精确划分将有助于搭建多条产品线并多角度切入细分市场，实现产品溢价。我们可以发现与创业系长租公寓运营商不同，房企在推出自有长租公寓品牌时，往往会是一系列的品牌形象，如针对高端人群的服务式公寓、针对年轻白领的青年公寓以及针对企业用户的蓝领公寓或职工公寓等等。

优势是显著的，所以自2016年入场以来，房企系长租公寓运营选手暂时未见惨遭淘汰的。反观，中介系与创业系则较为惨淡。仅2017年，长租公寓死亡名单中，最早进入深圳的一品牌之一Color公寓也未能存活下来。通过采访了解，Color公寓在规模达到1000间之时急转而下，与租客相约“也许今日的离别，是为了明日更好的相见”。Color公寓在从最初的分散式公寓转型做集中式公寓之时，因为房源性质的问题，深圳市叫停一切厂房改公寓项目。Color团队投入全部资金的这一厂房项目自然也被叫停，而他们的资金链就此断裂。

相比较而言，房企是最擅长运用资金这一杠杆的力量选手之一，但他们在这一方面的顾虑同样存在。

1、类住宅物业改造成本高

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对于是否能将存量的类住宅物业转为长租公寓，绿地董事长张玉良持有谨慎观点。他认为，类住宅要转变为长租公寓，最大的问题就是成本。这些成本不但包括楼板价的成本，还包括重新设计装修等各种成本。“盲目的改造只会造成社会资源的浪费。”

2、供给过剩空置率压力大

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现在，国家、商业、银行、民营在内的企业都进入到长租公寓，当全部都涌进来的时候，就可能出现过剩。现在有两个问题，一个是社会的需求，一个是政策的需求，有多少人想租房，当提供的房源与租房需求不一致时，空置率压力便大幅提高。因为消费端这一端没有激活起来，消费端要激活起来是系统性的，不仅有金融支持，还要特别强调的是，能不能用租金去抵个税。还有观念的改变，在当前阶段“丈母娘经济”还是非常强势的一种经济文化。因为中国的社会，丈母娘肯定是有租房不嫁女的观念。一旦房源过剩了，没有租金回报的时候，没有现金流的时候，这些长租公寓就极有可能就会出现资金链断裂的问题。

3、激进扩展期囤积的房源，底租过高，面粉与面包价格倒挂压力

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目前进军长租公寓的房企纷纷立下豪言，要在3-5年内实现各自的目标，100万套，30万套，50万套等等的大数据出现在人们的视野中，在长租公寓市场形成初期，通过规模来占据市场份额自然无疑，而这些囤积的房源该如何消化，而在此期间房企所采用的货币杠杆所带来的负担又该如何解除？房企在激进扩展的同时要避免面粉与面包价格倒挂这一压力。

4、市场竞争激烈，抢占份额带来的租金过低压力

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目前TOP30中房企中过半房企已加入长租公寓竞争中。与中介系、酒店系以及创业系相比较，房企的确较为强势。但当竞争选手势均力敌之时，房企的长租公寓之路将不再那么顺坦。

尽管在租客调查中，九成长三角受访公寓租客表示租金过高，但房企也叫苦不休，“从占租金收入的比重来看，拿房成本是最大头的，一般占到55%-65%；装修是一次性投入，按照5年进行摊销，占12%-15%；运营成本也很高，占比在20%-25%。此外，还有税费、折旧等成本。如果成本稍微控制不好就几乎不赚钱甚至亏损。”一品牌公寓运营方在接受采访时同样叫苦不休。

长租公寓市场，

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房企仍需注意运营红海

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链家研究院院长杨现领曾谈到，目前租房市场格局是40%的中介，40%的二房东，10%的业主，10%的自如等长租租赁机构；而未来租房市场格局可能50%是专业机构化管理市场，40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场，还有10%是房屋分享。

但提及长租公寓运营时，不少品牌公寓方纷纷表示盈利困难，运营端是这一市场中的红海。

那么房企可以从先入场的其他三大派系身上学习到什么运营干货呢？

1、提供保洁、维修、搬家等等增值服务

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以自如的分散式公寓“自如友家”为例，先后推出了39元房间打扫自如优品家具商城、自如安心搬家等一系列周边服务。可以预想的是，随着长租公寓品牌价值的提升和规模的扩大，公寓企业从此类业务中将会有更多的收益实现，这也是专业化的长租公寓公司相较于传统二房东的区别所在。

2、掌握长租公寓盈利三大周阶段

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伴随规模(管理房屋间数)的增加，长租公寓的间均成本先增后减，导致利润率呈现两端高、中间低的三阶段特征。伴随管理房屋间数的增加，长租公寓公司的盈利能力可分为先降后升的三个阶段：

第一阶段

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由于管理房屋间数不多，长租公寓仍然采取传统二房东的模式，主要成本开支仅为装修成本，盈利能力较高;

第二阶段

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房屋管理间数已上升到一定数量，长租公寓公司需要在营销和运营上加大投入，为后续继续做大规模做准备，导致成本显著提升，间均利润率降低;

第三阶段

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开始，公司前期在营销和运营上的投入效果已经开始显现(比如通过线上交租可以大大减少人力成本)，公司取得规模化的成本优势。同时，部分公司开始通过运营模式输出和品牌输出的方式加速扩张，较高的提升了租金差，并在只赚取房屋租金的基础上增加了周边服务的收入，增加了公司的总盈利。

第三阶段即成功的长租公寓运营商最终达成的理想实现目标。在目前看来，部分房企对这一盈利阶段较为清晰，定下3年内不考虑盈利的发展目标。

对于房企许下的“豪言壮志”，我们希望这能实现，毕竟相较于黑中介、无良二房东以及混乱的群租房等情况，无论是租客亦或是房东都希望一个更有秩序的住房租赁市场，为更多的人提供更为美好安定的租房生活！