深圳楼市:真正的大招来了!这三类人笑了文章转自公众号楼市参考

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文章转自公众号楼市参考，作者X先生

深圳楼市，真正的大招来了!

今天(3月26日)中午，深圳市住建局在其官网公布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》，并公开征求社会各界的意见。

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如果这个“实施意见”通过，将对深圳楼市产生如下重要影响:

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1、深圳的“棚改”范围有望适度扩大，这意味着一批“功能不全”、“配套设施不完善”的小区可以通过“棚改”的快捷通道，迅速实现拆除重建。

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深圳近年来一直推进“城市更新”，但老旧老区走“城市更新”的渠道手续非常麻烦，需要原业主达成高度共识，并跟开发商谈定补偿条件。一旦有钉子户出现，工程将被延期，各方损失巨大。

“棚改”跟“城市更新”是两个概念，同样的小区，如果走棚改途径，手续将大为简便，面对钉子户的处理也更为方便。因为“棚改”带有紧急性，可能危及到公共安全。

对于深圳这种土地面积狭小、人口增长迅猛的中心城市来说，适当放宽“棚改”的条件是必要的，也是民心所向。

根据征求意见稿，下列情况可以走棚改模式。

第一，使用20年以上的老旧小区，

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而且符合下列条件之一:

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1，存在住房质量、消防等安全隐患;

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2，使用功能不齐全;

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3，配套设施不完善。

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第三，使用年限不足20年，但符合危房D级条件的住宅区，经过批准可以纳入棚改。

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所谓“使用功能不齐全”是指房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求(如无集中供水、无分户厨卫

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等);“配套设施不完善”是指住宅区内及周边教育、医疗、排水、交通、供电、供气、通信、环卫等基础设施和公共服务设施配套不齐全或年久失修。

在棚改中，原住户可以自主选择货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式来维护自己的利益。如果选择“产权调换”方式，则按照套内建筑面积1 :1或不超过建筑面积1:1.2的比例置换;

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货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令292号)的规定确定;每套住房，可以奖励增购不超过10平方米的建筑面积

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，增购面积的价格按照同项目的货币补偿标准计收。

2、这意味着深圳的“人才住房”、“保障性住房”的建设，将全面提速。

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近年来深圳房价飙升，对于深圳城市竞争力产生了负面影响。怎样解决这个问题?当然是建设更多的“保障性住房”、“人才住房”。但深圳土地很少了，而且现有空地多在非常偏远的地方。

此次“棚改方案”就很好地解决了这个问题。根据“实施意见”，棚改主要采用“拆旧建新”的模式，由各区政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与。棚户区改造项目住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房

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，以租为主，租售并举，统一由人才住房专营机构运营管理。

这就再次显示出“棚改”和“城市更新”的巨大不同。后者主要由开发商主导，建设的住房除了返还给原来住户外，再提交一部分给政府做保障房、人才房，大部分增量房可以作为商品房出售。而深圳未来的“棚改”不会产生新增的“可售商品房”。

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而老旧小区多在深圳核心地段，这意味着深圳将增加大量的，位置绝佳的人才房、保障房。有资格申请人才房、保障房的，包括教师、科研人员、医生护士、地铁大巴的司机等，这些都是深圳城市发展必不可少的人，其中很多人工资不高，生活压力大。

3、深圳未来“可售商品住宅”的比例将降低，房屋将更加稀缺。

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根据此前深圳公布的住房十三五规划，未来5年深圳需要新增180万套住宅，但深圳能自己解决的只有大约65万套，其他的只能靠周边城市解决。在65万套房子里，未来人才房、保障房、公共租赁住房占比将超过一半，可售商品房将大幅减少，很多只能通过城市更新来实现，而城市更新进展一半比较缓慢。

值得注意的是，人才房、保障房未来将“以租为主，租售并举”。考虑到深圳土地短缺和人口持续大量涌入，未来“可售商品住宅”将非常稀缺。

4、深圳整体的建筑密度将不断提高。

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深圳有一半土地属于“生态红线保护范围”(山地丘陵和水库)，无法建设房屋。再加上城市面积小、人口多，未来只能向空中、地下发展，提高建筑的容积率。

2017年11月，深圳规划国土委对《深圳市城市规划标准与准则》第4章密度分区与容积率进行了动态修订，并进行了公示。这次修订之后，深圳90%的居住用地的容积率下限提高到了3.2倍，商业服务用地的容积率上限被取消，这些都意味着深圳的建筑将“越来越密集”。

棚改、城市更新，其基本规律都是大幅提高容积率，否则就没有利益驱动机制。未来容积率低的小区，或者靠海靠山的小区，将变得更加稀缺。

很明显，这次棚改新政对三类人特别有利:

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第一类，老旧小区的业主，他们有可能通过棚改的方式，迅速实现“旧房变新房”的梦想，房屋市值将大幅提高。

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第二类，有资格享受人才房、保障房的群体，随着供应量的增大，他们轮候的时间将大大缩短。

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第三类:深圳当地政府。深圳土地有限，完成人才房、保障房指标压力巨大，有了棚改这个利器，任务将很好完成。大量人才房、保障房的出现，将增加深圳的竞争力，便于吸引人才。此外，棚改、城市更新的提速，将给深圳创造更多GDP和税收。

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