谢逸枫:没买房者抱头痛哭!2月广州房价逆势上扬让人崩溃!! 文/谢逸枫老谢年初劝告刚需尽快买房

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谢逸枫:没买房者抱头痛哭!2月广州房价逆势上扬让人崩溃!!。房价|买房者|崩溃|网签|广州|谢逸枫---

文/谢逸枫

谢逸枫:没买房者抱头痛哭!2月广州房价逆势上扬让人崩溃!!。房价|买房者|崩溃|网签|广州|谢逸枫---

老谢年初劝告刚需尽快买房，房贷利率上调与房价持续上涨会让你越等越买不起，最要命的是货币贬值与存款负利率及通货膨胀的来到，人民币贬值导致刚可以付首付的钱又差了一大半，没买房者岂有不抱头痛哭之理。2018年2月广州房价呈现小幅度上涨形势，预计3月继续上涨。由于供需失衡与库存低及人口新增快速的局面依然未改变，加之利率上升与货币贬值，现在买房越来越贵。注:由于现正处于限价、限签等调控的大背景下，以及网签的滞后性，网签均价会低于实际价格，请以楼盘现场销售价格为准。

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其一是2月房价继续上涨。克而瑞数据显示，2018年2月广州一手住宅共成交3230套，环比减少41%，同比减少54%;网签均价为17139元/平米，环比小涨2%，同比涨4%。综观近五年2月同期，2018年2月为近五年一手住宅成交量最低点，仅成交了3230套，较近五年峰值的2017年少了足足3855套，寒冷预警高企;虽然成交遇冷，但价格却涨得很实在，网签均价为17139元/平米，为近五年同期最高，比近五年均价排第2的2016还要多出600多元/平米的价格。

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根据阳光家缘网数据显示，2018年2月广州全市一手住宅共成交3185套，环比下跌40.4%。主要原因为进入传统淡季“春节月”，多数购房者假期返乡或出游，同时供应量环比大幅减少，市场有待3月小阳春复苏。2月广州全市网签均价为17352元/㎡，环比上涨1.1%，创近17个月以来高位，主要原因为外围区成交占比减少，中心区高价板块如天河奥体、荔湾广钢等“4万+”楼盘网签从而拉动整体均价。

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从各区成交情况看，外围五郊区依然是成交主力，2018年2月共计成交2179套，中心六区则成交1006套。2月份成交量仍然是增城最大，以1136套的成交稳居全市各区第一，占比超五成，黄埔、南沙分别挤进全市销量二、三位，但网签套数未过千，而越秀区、海珠区等中心城区的成交比例较小。受春节假期的影响，全市十一区的成交环比均出现回落。

根据一个民间机构数据，2月市场进入传统“春节”淡季，广州一手住宅仅成交3185套创历史月度次低，仅高于同样包括春节假期的2012年1月的3100套，成交套数已连续11个月低于万套。据数据显示，2018年2月广州一手楼网签成交3185套，同比2017年2月的6807套减少3622套，同比下降53.21%;均价方面，2018年2月广州一手住宅网签均价为17352元/平方米，同比2017年2月的16664元/平方米增加688元/平方米，同比上升4.13%。

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据房王监测阳光家缘网数据显示，2月份网签均价是17269元/平，环比上涨0.66%，同比则上涨了3.63%。说来可能很多人不相信，早在2016年广州均价就已经站上近1.8万/平的巅峰，而时隔一整年后的1月才首次破1.7万/平，而这一次2月又再一次持续上涨。17269元/平的均价，可以说是2017年到至今为止最高的一个月。分区域来看，外围区整体均价13301元/平，而中心区均价则录到37393元/平，同比上涨了9.94%。不得不再次感慨，果然还是中心区保值啊!

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中心区方面，除了黄埔均价16494元/平外，其余五区均价均过3.5万。但具体哪区强?2月的越秀跑出来了，均价47423元/平居首位，而第二位的天河录得均价45667元/平。以上提及的两个区均价均过4万。而另外三区，荔湾高于白云，白云高于海珠，均价分别是荔湾39827元/平、白云39118元/平、海珠35829元/平。至于外围区，依然是从化垫底，均价依然不破万，录得8444元/平。其中番禺最高，均价过2万。据某网房产监控阳光家缘数据显示，从2018年1月1日至3月11日，广州网签10035套，均价16851元/平。耗时70天，广州网签终于破万套!相比往年，这个数据来得有点晚。

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其二是供需关系看。克而瑞数据显示，2018年2月广州一手住宅共成交3230套，环比减少41%，同比减少54%。综观近五年2月同期，今年2月为近五年一手住宅成交量最低点，仅成交了3230套。在供应持续不断的情况下，成交有所减少，导致一手住宅库存量大幅增加。由此看来，在政策持续从严的情况下，除了成交量的同比下滑之外，调控的影响在楼市的库存变化上也有所体现。克而瑞数据显示，2017年3月至今，广州一手住宅供应和成交整体均呈波动减少趋势。

从供求情况来看，过去的12个月中，有8个月为供不应求，4个月为供过于求。整体上看，2017年虽然仍是延续了2016年的供不应求，但全年的供需关系相对2016年来说有明显的改善。尽管2018年2月份广州成交量大跌，但从库存情况看，仍然是供不应求的。2017年3月-2018年2月，供应量方面，广州一手住宅共供应849万平米，而成交量方面，广州一手住宅共成交943.67万平米。换言之，过去一年，广州一手住宅供应缺口面积仅为94.67万平米。

其三是住宅库存来看。克而瑞数据显示，截止至2018年2月底，广州一手住宅库存量共787.28万平米，共62070套。回顾近1年广州一手住宅的库存量及去化周期走势:2017年3月，在强大的成交量背景下，广州一手住宅库存量降至近年来的最低谷，仅52569套。2017年3月-8月，广州一手住宅库存基本维持在52000-56200套，2017年9月开始突破60000套，10月有些许回落，但降幅非常小，11月开始至今，库存套数均维持在60000套以上，常居高位。

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而去化周期方面，2017年3月，由于成交暴涨，导致去化周期降到近年最低位，仅剩5.4个月，远低于12个月的安全库存标准。但由于调控政策持续发酵，一手住宅成交不断受到抑制，所以去化周期不断变长。从数据可知，2017年3月至今，广州一手住宅去化周期已连续11个月变长。当下，广州一手住宅的库存套数已经超过6.2万套。这其中花都区和南沙区的库存套数最多，超过了1.5万套。黄埔区和增城区的库存套数也在10000-15000套之间。中心区方面，从库存量来看，库存最多的是天河区。

天河区主要得益于东圃板块、泛珠江新城板块和后天河北板块，其一手住宅供应量在中心区中较为充足，而中心区房价较高，加上限购限签等原因，目前天河区库存量已达到74.33万平米，5783套;其次是荔湾区，主要得益于广钢新城的大量供应，同样让其库存量排在中心五区前列，目前已达到67.76万平米，5986套。而从去化周期来看，中心区最高的是海珠区，目前去化周期已达到32.6个月，其次是荔湾区的28.9个月。据克而瑞统计，除天河区和白云区外，中心五区的其他3个区域的去化周期均创近一年新高。

外围区方面，从库存量来看，库存最多的是花都区。近年，花都区得益于9号线的开通，不少在花都区有项目的开发商也积极推货。供货增加，但成交却有所减少，其库存量自然上升，达到了151.99万平米，11850套;其次是南沙区，近年南沙区宅地供应充足，但在调控的大背景下，成交同样有所减少，所以库存量也有所增加，达到110.59万平，8883套。

而从去化周期来看，目前最高的是花都区，达到了15.3个月，其次是番禺区，达到了11.6个月，其他4个外围区域去化周期均在10个月以下。值得注意的是，据克而瑞统计，外围6区中，除黄埔区外，其他5个区域的去化周期均创近1年新高。不过，由于受到限价、限签以及网签的滞后性的影响，广州一手住宅整体库存量略有虚高。按照中原的数据看，库存量与去库存周期时间都少了。

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按照合富的数据看，最新数据显示，目前广州全市库存周期为10.4个月，同比上涨一倍。库存消化周期在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求。因此，虽然相比去年，广州全市一手住宅库存消化周期明显上升，但还处于市场平衡状态。答案不是黄埔、不是海珠、不是天河，甚至也不是越秀，而是昔日的东大仓--增城。库存消化周期只有5.2个月，广州最低，市场供不应求。

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总体来看，中心六区除黄埔外消化周期均保持在10个月以上;外围区中除增城、南沙外，其余三区消化周期普遍在10个月以上。增城库存之低，并非无货可卖。由上图统计可知，其一手库存高达124万平，仅次于花都147.97万平，但增城的销售速度，实在太快了。来看看最近五年，增城的网签套数以及全市占比。

其四是是人口新增快速。数据显示，2017年末，广州常住人口1449.84万人，比上年净增长45.5万人。而户籍人口则为897.87万人，净增27.38万人。其中，户籍迁入18.06万人，迁出4.71万人，机械增长13.35万人。相比2016年户籍迁入11.87万人、机械增长7.25万人，2017年广州户籍迁入人口增长约50%，机械增长人口接近翻倍，均为近5年来最高水平。

按照最新的《广州市城市总体规划(2017-2035年)》草案，2035年，广州市域常住人口规模控制在2000万人左右。意味着未来18年，广州平均每年可增加的人口在30万左右。

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在日前广州市公布到2035年常住人口规模控制在2000万人之后，广州市统计局公布了2017年广州市人口规模及分布情况。数据显示，2017年末，广州市常住人口1449 .84万人，对比2016年末的1404 .35万人，净增长45 .5万人。近三年，广州的常住人口高速增长，与广州实施的新兴产业战略、利好的人口落户政策不无关系，而人口的落户则取决于空间和地缘要素。

统计数据显示，2017年末广州户籍人口897.87万人，对比2016年末的870.49万人，户籍人口增加了27.38万人，其中，户籍出生人口20.10万人，死亡人口6.09万人，户籍迁入人口18.06万人，迁出人口4.71万人，机械增长人口13.35万人。相比起2016年户籍迁入人口11.87万人，机械增长人口7.25万人，2017年户籍迁入人口增长约50%，机械增长人口接近翻倍，均为近5年来最高水平。

从各区来看，白云区仍旧是人口大户，常住人口257.24万人，其次是番禺171.93万人。与2016年不同的是，天河区常住人口169.79万人，超过了海珠区的166 .31万人。而常住人口最少的依然是南沙72.5万人。数据显示，深圳和广州近三年常住人口处于高速增长期，2015年到2017年，深圳常住人口增量分别为60万、53万、62万，广州常住人口增量分别为42.06万、54.24万、45.49万。而同期上海和北京的常住人口从增长个位数到负增长。

其五是人口规划看，《广东省人口发展规划(2017-2030年)》在省官网公布，该规划提出，适度增加佛山等地的人口集聚。广州、深圳定义为超大城市;佛山、东莞定义为特大城市。至2020年，人口规模最高可达1000万。《规划》明确，广东将进一步加强区域内大中小城市联动发展，增强中小城市和小城镇、外围节点地区对转移人口的吸引力，适度增加佛山、中山、珠海、江门、肇庆和惠州市的人口集聚。

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在《规划》中的“全省城镇等级结构(2020年)表格”显示，到2020年，全省超大城市、特大城市各有两座。其中超大城市为广州、深圳。而特大城市为佛山和东莞，规模等级为500万人-1000万人。根据2018年佛山市工作报告，佛山2017年新增户籍人口19.4万人。而此前在2016年，佛山新增户籍人口11.21万人。早在2007年，全国首条跨城地铁的广佛线就已动工。整个中国，没有一个城市像佛山这样，历史上第一次修地铁就把目标瞄准了同城化。

时至今日，广佛“越战越勇”，未来佛山将有10条地铁线与广州地铁线网中的13条地铁线实现无缝对接。广州人对佛山的认同也与日俱增，2017年广州人就在佛山买下7万套房产。截至2015年，至少有70万广州人在佛山市南海区安家。不仅是地铁，广佛形成的这种链接，既需要强大的经济体作为链接主体，也需要轨道、人口、资本的互通。