谢逸枫:跌不动了！3月深圳房价只跌了6元！文/谢逸枫老谢经常看到专家讲深圳怎么

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谢逸枫:跌不动了！3月深圳房价只跌了6元！。房价|深圳|谢逸枫|环比|商品住宅|下跌---

文/谢逸枫

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老谢经常看到专家讲深圳怎么房价暴跌，怎么下跌势头凶猛，怎么调控显著，事实是嘴巴打的啪啪响。尽管3月深圳房价已连续下跌18个月，却只是下跌了6元，结果你还是买不起房，还有什么信心相信房价还会下跌吗。最让你悲剧的是深圳房贷利率上升10%-30%，等于房价变相上涨10%以上，直接对冲房价下跌。简单说就是调控之前与之后，房价还是在上涨，只是由过去的明涨转变成现在的暗涨，上涨的幅度由大转向中或小而已。

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按照深圳的限价、限签政策与网签滞后性、供应与区域的结构性的因素看，假跌的可能性大。因此，深圳的房价这轮周期快到收尾时刻，只要住宅用地与商品房供应依然无法及时跟上需求增长，肯定下轮房价比上轮涨得更厉害。老谢现在就劝告各位，手上有钱、有条件、有资格、有经济能力的刚需与改善购房者，不要继续观望下去了，放心的大胆去买房。没有钱的，筹备好钱，砸锅卖铁都要拼命的买房，因为越等越买不起房。

跌不动了！2018年3月，深圳房价只跌了6块钱，基本上不存在大跌的空间。深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，深圳新建商品住宅成交均价已连续18个月下降。数据显示，深圳2018年3月新建商品住宅成交均价为54185元/平方米，环比下降0.01%，同比下降1.0%;成交套数2029套，环比增加155.5%，同比增加152.7%;成交面积204027.8平方米，环比增加162.5%，同比增加154.1%。在二手房市场，3月全市共成交6276套二手房，成交面积515286.3平方米，环比、同比均有较大增幅。

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与一手住宅成交情况相似，3月深圳二手住宅成交量也有明显涨势，但未及1月。显示，3月全市成交5622套，环比上涨79.44%，成交均价为55049元/㎡，环比微涨0.52%。3月龙岗与宝安二手住宅成交量不相上下，各占全市总量22%。其中龙岗成交1226套，环比上涨66.8%，成交均价为42419元/㎡，环比涨1.2%。宝安成交1221套，环比上涨96.3%，成交均价50088元/㎡，环比涨4.28%。值得一提福田3月二手住宅成交量为1100套，环比上涨68.45%，是关内四区中唯一超千套的行政区。成交均价上南山最高，为72228元/㎡，环比上涨1.28%，坪山最低为30615元/㎡，环比下跌4.45%。

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数据显示，深圳新建商品住宅成交均价已连续18个月下降。深圳2018年3月新建商品住宅成交均价为54185元/平方米，环比下降0.01%，同比下降1.0%，成交套数2029套，环比增加155.5%，同比增加152.7%;成交面积204027.8平方米，环比增加162.5%，同比增加154.1%。从区域上分析，龙岗成交1008套，环比大增150.1%，占全市成交量的五成;宝安成交新房875套，环比大增176.0%，同比增加147.9%。相对新房，二手房市场的成交更为抢眼。3月份全市共成交5622套，环比上涨79%，同比涨幅为16.2%。

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2018年4月1日，深圳市规土委官网数据显示，深圳2018年3月份新建商品住宅成交均价为54185元/平方米，比2月每平米降了6元。自2016年10月出台新一轮楼市调控政策以来已连续18个月下降。2016年9月至2018年3月，深圳新房房价降龙十八降，其中有13个月的环比绝对降幅低于百元，而3月绝对降幅仅仅到个位数，只有6元，幅度最小。深圳新房绝对降幅仅仅到个位数，幅度最小，显示深圳房价似乎跌无可跌。2016年9月房价61600元/平方米、10月55611元/平方米、下跌5989元，11月54986元/平方米、下跌625元，12月54946元/平方米，下跌40元。

2017年1月54931元/平方米、15元，2月54778元/平方米、153元，3月54730元/平方米、48元，4月54619元/平方米、下跌111元，5月54512元/平方米、下跌107元，6月54492元/平方米、下跌20元，7月54446元/平方米，下跌46元，8月54382元/平方米，下跌64元，9月54314元/平方米，下跌68元，10月54288元/平方米，下跌26元，11月54278元/平方米、下跌10元，12月54256元/平方米，下跌22元。2018年1月54240元/平方米、下跌16元，2月54191元/平方米、下跌49元，3月54185元/平方米，下跌6元。

值得一提的是，至2017年以来，深圳房价逐月下降，但跌幅不大，过去15个月房价才累计下跌761元，可见目前深圳房价较为稳定。过去18个月房价累计下跌7415元，月均下跌436元。深圳各区新房可售面积情况：2月末深圳商品住宅可售套数最多的是龙岗区和宝安区，分别是15351套和9116套。由于人多地少，加上上月新盘推出较少，2月深圳月末可售套数最少的是福田区和盐田区，分别是508套和177套。

截至3月31日，深圳新房住宅库存量为264.99万㎡，去化周期超11个月。数据显示，3月深圳售出2029套一手住宅，环比上涨155.54%，成交均价为54185元/㎡，环比2月份下跌6元/㎡，已经连跌18个月。3月份深圳办公产品成交势头旺盛，全月卖出1086套，环比2月大涨317.7%。与一手住宅成交情况相似，3月深圳二手住宅成交量也有明显涨势，但未及1月。乐有家研究中心显示，3月全市成交5622套二手住宅，环比上涨79.44%，成交均价为55049元/㎡，环比微涨0.52%。

首付＋税费“双杀”，房价跌不起。为规范购房融资、遏制二手房交易过程中“阴阳合同”和“高评高贷”现象，3月28日，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发布规定，商业银行办理房屋贷款业务，要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

2018年3月28日，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，正式落实“三价合一”政策。所谓“三价”，指的是房屋真实成交价、银行房屋贷款评估价、国土局计税评估价。“三价合一”之前，购房者为变相降低首付，让评估价高于真实成交价，从而实现高评高贷。“三价合一”实施后，3种价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户价格作为贷款评估额度依据。“三价合一”政策直接导致购房首付增加以及税费增加，增加购房成本。

不过，“三价合一”短期对市场仍有影响。从重庆、成都、广州等已执行“三价合一”新规的城市来看，实际首付从最低三成，上升至约五成，均出现了短期交易量下降和房价下跌等情况。在突击买房之后，短期二手住宅市场的波动幅度将会加大，对购房者的信心将产生一定影响，加剧市场的观望氛围。二手房受限后，购房人对新房的关注度增加。据深圳中原地产统计，3月深圳新房住宅共成交2029套，环比上升156%。随着“三价合一”政策的出台，市场对新房的关注度将进一步增加，预计后期成交量将继续回升。

而成交量如果持续下滑，将会导致二手房价格实质性下跌。虽然自2016年10月深圳便率先开始调控，但过去两年来，深圳二手房价一直在上涨，部分区域如龙华、前海片区，上涨幅度为20%－30%。链家网信息显示，过去一年时间里，深圳二手房挂牌均价在56000元／平方米上下徘徊，高于同期新房均价，价格倒挂现象明显。深圳中原数据显示，3月全市一手住宅累计成交2032套，成交均价54191元/平方米；二手住宅累计成交5622套，成交均价59752元/平方米。

目前国土局网签备案价一般是实际成交价的7-8成，如果以此计算贷款额度，那首套房最多只能贷到实际成交价的5成。在深圳，“三价合一”实施预期已有半年之久。早在2017年11月24日，深圳建行曾传出一份关于个人贷款受理和发放的政策文件，其中规定“以网签合同备案价和房屋评估价最低值作为计算基数确定贷款额度”以及“贷款需先提供网签合同”。自此深圳房地产市场紧张骤然加剧，不少购房者加快了买房步伐。

此次深圳“三价合一”被认为是房地产调控从紧的信号。同期，杭州、西安摇号买房，整治“炒卖房号”。海南加码调控，非琼籍居民家庭只能买1套且首付不低于七成，住宅限售5年。