谢逸枫谢逸枫：中国平安才是全国最大的房地产公司？( 三 ) 文/谢逸枫一

平安开始进军房地产市场，仿效国泰人寿以办公用房等名义在各大城市核心地段置业，使地产投资收益远远跑赢通胀。从起初的商业地产投资到介入住宅地产投资，投资领域也越来越宽，从股权投资到项目合作等形式多种多样。未来中国房企龙头的竞争最终可能在万科、碧桂园与平安之间，万科靠标准化，碧桂园靠执行力，平安靠钱。从中国平安的房地产发展足迹可以看出，业务涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产和住宅、股债券投资，地产版图扩张到了海外。
2019年，其资产管理规模已经超4300亿元， 2018年这个数字是3400亿， 2017年是3000亿，其中超过半数以上是房地产。 2020年2月20日，中国平安披露2019年年度报告，旗下平安资管的业绩经营数据显示，平安资管业务规模稳步增长，截至2019年12月末，投资资产管理规模3.2716万亿元，较年初增长13.2% ，其中，第三方资产管理规模2920亿元（不含投顾业务），较年初增长8.6% 。
保险公司的险资，究竟如何通过渠道进入房地产的，为什么无法成为第一大股东。平安进入地产的惯用手法是平安集团以自用的名义购买大地产项目或者土地， “平安置业”主要作为项目的具体实施方，而“平安信托”则作为融资平台进行募资，资金来源包括自有资金和第三方资金。传统地产公司相比，中国平安投资房地产有其独到之处，公司自身拿地盖楼的项目屈指可数，更多的是通过投资其他地产公司快速获利。
目前，中国平安涉及的房地产投资可分为四个方式。其实一是购买股权，成为财务投资者。以中国平安在惠州的项目为例。 2018年12月，中国平安收购惠阳雅居乐公司22%股权，这是中国平安首次跨入惠州房地产市场。 2019年，中国平安两度出资，最终获得惠阳雅居乐公司34%股权及惠州白鹭湖公司15%股权，双方将合作开发原属雅居乐在惠布局的七幅地块。
中国平安与雅居乐三次签订战略协议，出资收购雅居乐项目公司股权，最终分别换得惠阳雅居乐公司34%股权及惠州白鹭湖公司15%股权，并以合作开发的名义收获原属雅居乐在惠布局的七幅地块。另一个两家公司参股、后由龙湖地产操盘的春江紫宸项目，中国平安亦是投资项目公司，间接参与，从中获利。说明这是房企的一种融资行为，通过引入平安，以股权的形式为地产项目“输血” 。
其二是独自或联合拿地，后续均合作开发。中国平安在2019年直接出面，分别在惠州博罗、惠城单独拿地，后续分别选择方圆集团、中海地产合作，隐居幕后。 2019年1月、3月，中国平安斥资近4亿元拍下博罗县（罗浮山高铁商圈）超13万㎡商住地，该地块与方圆合作开发，项目名为方圆十七里，将在近期入市。 2019年11月，平安首次以公开单独拿地的方式，豪掷20亿元拿下惠城区马安片区12万㎡住宅用地。
该地块在今年3月官宣与中海地产合作开发，作为中海阅江府二期项目。平安最近的一次布局，在今年的5月9日，与方圆集团共同投资一家项目公司，以项目公司的名义为方圆十七里项目储备用地。 2019年报的公司合并资产负债表信息显示，其投资性房地产为544亿，其中398亿是房屋与建筑，其他是土地，房屋与建筑占比73% 。从财报备注信息可见， 544亿的投资性房地产目前公允价值为898亿，升值65% 。 398亿房屋与建筑目前公允价值为711亿，升值79% 。
其三是以债权或股权形式投资房地产。中国平安通过平安资管等公司，以债权或股权形式伪装存在的房地产相关投资，分布在中国平安保险投资组合里，不过，这块的投资数据难以寻觅。中国平安通过某些操作，在很长的一段时间里，都间接得到龙光的“分红” 。这个嫌疑出于前些年的拿地事件。 2014年、2015年的龙光，现金流捉襟见肘，但由于背靠中国平安的资金扶持，得以多次顺利夺得深圳地王。