中策工作室蛋壳告急，长租公寓频繁爆雷，零和游戏终究经不起市场的长远推敲阅读提示：全

文章图片

阅读提示：全文约2000字，阅读时间约需7分钟
深度阅读有助于激活大脑潜藏的99%
又一个曾经不乏资本炒作题材而且看上去很美的行业，最近爆雷频发。两家率先上市的长租公寓运营商，其中蛋壳2020年第一季度净亏损12亿元，租赁成本同比增长67.5%；另一家青客公寓2017-2019年3年累计亏损12.42亿元，连续3年现金流净额为负数。还有不少过去一直追求规模快跑的运营商也纷纷在市场退潮之际亮出了裸泳的姿势。
不可否认，的确有不少的行业亏损应该归结为疫情因素的客观不可抗力，但长租公寓的雷有不少却是在起跑之初就已经埋下。因为只追求融资数据而忽视最基本商业逻辑的运作，注定了在资本市场割一轮韭菜之后就马上难以为继。
规模经济的一大悖论
我们研究发现，长租公寓运营存在着一个明显的规模经济悖论：管理公寓数量的递增，带来的并不是经营利润的提升，反而往往是成本和亏损的增加。
为什么会出现这种有违一般经济常识的状态？因为除了房地产开发商自有房源的派生业务之外，其他的运营商都要从公寓业主的手里签下房源，业主的诉求当然是有保障的租金价值最大化。所以，要快速实现房源的规模化，必然需要付出更高的成本，运营商实际可能获取的租金差就必然趋向于零甚至负数。
在经营层面，得房成本无疑是长租公寓运营商最敏感的财务指标。得房成本高企，而公寓租赁市场的租金走势却明显跟不上节奏。所以不少运营商即便出租率在90%以上却仍然未能达到盈亏平衡点，规模不经济的效应成为普遍现象，每千套房源的真实盈利能力还比不上腰间别一大串钥匙带租客看房的个体大叔大妈；
边际投入与产出的不成正比
运营商在签下公寓房源尤其是集中式房源之后，标准动作是进行软硬件的升级改造和构建增值服务体系，目的当然是博取租金回报的溢价，但市场的反响往往是事与愿违。
我们认为，我国房屋租赁市场的有效需求是一个断层的块状结构，基座的经济型需求庞大；中间的舒适型承接不足；顶部的享受型有一定需求。所以，当运营商一厢情愿希望通过设施升级和增值服务来拉高租金的时候，就逐渐偏离了经济型的利基市场。
经济型公寓的租户主要由年轻白领和服务业从业人员构成，他们选择租赁公寓的敏感点在于通勤的便利和租金的便宜，普遍希望租金/月收入比控制在1/3的范围，接近1/2则属于无效供给。而除了基本的卫生、安全诉求之外，对于运营商在提高租金基础上所营造的增值服务并不受乐。
房企万科就曾经在一些城中村启动租赁市场的升级计划，走的正是软硬件升级及服务增值的路子。但当整改之后的租金一经发布，却引来大部分租户的望楼兴叹，纷纷转寻更加便宜的安身之所。万科的这个公寓升级计划也随之毫无悬念的搁浅。
按照国人的思维定势，与其缴付相对月收入较为高昂的租金，不如东拼西凑掏空六个钱袋上车买房。所以，中间层的舒适型公寓租赁受众面很窄。反倒是一些上规模企业的外籍主管及技术人员、金领阶层等，会基于通勤便利又不失生活品质的需求，选择集地段、空间、配套、服务等优质资源于一体的高端公寓。
因此，市场结构决定了运营商的边际投入往往得不到理想的产出回报，反而进一步推高了运营成本；
零和游戏下的价值扭曲
运营商在追求房源规模而牺牲成本、试图通过增值服务拉高租金又并不凑效的困境下，要存活下来似乎除了玩转嫁成本和租金贴现之外，别无出路。
转嫁成本方面，运营商通过协议和游说收取业主一定数额的软硬件提升费，用规模运作节省下来的资金就可以支撑数月以上的租金返还。然后可以说是走一步算一步，实在租金接不上就只能把亏损转嫁到业主身上。