投资要点?核心观点：受国内汛情、疫情扰动影响|财信研究评1-7月宏观数据：供需两端均走弱，宏观政策待发力( 五 ) 投资要点?

一是公共财政后置和专项债剩余额度较多，基建投资资金来源有保障。 1-7月份新增专项债券累计发行13546亿元，完成全年额度的37.1%左右，落后于2020年60.4%和2019年78.4%左右的进度水平，预计在形成实物工作量政策要求和稳增长压力加大共同影响下，未来专项债发行速度将有所提升（见图22）；从一般公共财政支出看， 1-6月份基建类财政支出两年平均下降10.0% ，低于两年平均预算值7.2个百分点，是一般公共预算支出进度不及预期的主要拖累，尤其是交通运输和农林水事务支出增速大幅低于年初预算目标，后续发力空间较为充足。
二是随着“十四五”重大项目陆续启动，下半年基建“上项目”速度有望加快。今年是十四五和双循环元年，国家会陆续出台重大基础设施建设规划，如根据《国家综合立体交通网规划纲要》提出的2035年交通网络建设远景目标，高速铁路、普通国道、民用运输机场等领域，未来15年年均建设目标均高于前几年的平均建设强度，预计随着优质项目储备及相关规划准备完成，下半年基建“上项目”速度有望加快（见图23）。
三是隐性债务监管趋严和专项债分流作用下，基建投资面临的资金约束仍强。一方面，在稳妥化解隐性债务风险的政策导向下，城投净融资萎缩和募集用途受限，对基建投资资金来源形成较大拖累。如1-7月份城投债净融资规模为12180亿元，同比萎缩1749亿元左右（见图24）；另一方面，基建类专项债发行占比出现下降，其对基建的拉动作用减弱。如1-7月份基建类新增专项债占比较去年下降了8.8个百分点，同期棚改旧改以及其他未明确用途的专项债发行占比分别提高4.0和9.9个百分点，专项债分流作用显著（见图25）。

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（三）房地产投资大概率继续稳中趋降
1、调控政策对房市影响渐显
房地产市场量缩价稳。一方面销售面积增速大幅回落。 2021年1-7月商品房销售面积两年平均增长7.0%（见图26），较1~6月回落1.1个百分点，其中7月当月两年平均增长0.1% ，较6月份大幅下降4.7个百分点。另一方面价格增速稳中趋缓。 7月份70个大中城住宅价格指数同比增长4.1%（见图27），较上月降低0.2个百分点，各线城市房价涨幅均有所回落，其中一线城市在去年低基数效应影响下，涨幅高于二、三线；同时1-7月商品房销售金额两年平均增速较上月降1.5个百分点至13.1% ，高于销售面积增速，但二者差距收窄，也侧面反映总体价格水平仍在上升，但增速放缓。调控政策或为房市降温主因，新增居民中长期贷款在5月份出现下行拐点， 7月大幅减少34.5% ，与房地产销售面积变化趋势一致，表明严控房贷等调控政策对房市冲击明显。

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从供给端看，商品房库存处于低位，住宅与非住宅分化加剧。一是存销比（待售面积与近三个月平均销售面积之比）维持低位。 2020年下半年以来库存去化加速， 7月份存销比降至3.0 ，处于2012年以来的低位（见图28）。二是住宅与非住宅去库存进程分化。 7月当月商品房待售面积环比减少215万平方米，其中住宅、非住宅待售面积环比分别减少270、增加55万平方米，住宅待售面积已降至2012年末水平，但非住宅待售面积仍处于高位（见图29）。 1-7月份住宅、商业营业用房、办公楼销售面积两年平均增速为8.0%、-8.2%、-8.2% ，非住宅销售尚未恢复至疫前水平，同时非住宅投资增速也呈类似表现，表明疫后商业活动恢复速度仍偏慢。

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2、预计下半年房地产投资资金端受限，但有周期托底，呈稳中趋降态势
2021年1-7月，全国房地产开发投资完成额84895亿元，两年平均增长8.0%（见图30），较1-6月降低0.2个百分点。展望未来，房地产监管政策持续升级将限制房地产开发资金来源，叠加土地购置面积持续负增长，房地产投资增速向上面临“天花板”；但房地产需求仍处于回升周期，且面临竣工潮，预计下半年房地产投资仍有支撑，呈稳中趋降态势。