投资要点?核心观点：受国内汛情、疫情扰动影响|财信研究评1-7月宏观数据：供需两端均走弱，宏观政策待发力( 六 ) 投资要点?

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一是在“房住不炒”总基调下，资金流向房地产比例料将减少，房地产资金来源增速边际趋缓概率偏大。 2021年1-7月房地产资金来源两年平均增长9.2% ，较上月下降0.8个百分点（见图31）， 7月当月两年平均增速已降至4.1% 。从资金来源细项数据看，自筹资金、国内信贷增速低于整体，而其他资金（主要为个人住房贷款相关资金，由个人按揭贷款、定金及预收款两部分组成）增速较高（见图32），且“其他资金”在房地产资金来源中比重超过50% ，表明房地产资金来源较依赖个人住房贷款。
往后看，预计调控政策易紧难松，房贷对房地产资金来源的支撑将减弱。 2020年8月份以来，房地产监管政策持续升级，房地产市场的四大主体——购房者、开发商、金融机构、地方政府相继被纳入到监管体系中，从“管钱”到“管地” ，房地产市场监管闭环已经初步形成。受监管政策趋严影响，个人住房贷款、房地产贷款余额占各项贷款余额比重趋降（见图33），且2021年2月份以来，全国首套房贷平均利率不断上行，资金进入房市阻力加大，房地产投资或将持续面临资金端制约。

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二是土地购置面积持续负增长，后期房地产投资增速受限。受限制性政策和信贷融资的约束， 2019年以来土地购置面积增速持续负增长， 2021年1-7月与2019年同期相比减少10.2% ，两年平均增长-5.2% ，房企拿地减少势头延续（见图34）。分城市等级看， 7月份一二三线城市土地成交面积同比减少21.1%、22.5%、35.1%（见图35），各等级城市土地市场普遍低迷。展望未来，房地产企业存在较大的补库存动力，但亦面临监管层“五道红线”等要求，房企大幅扩大拿地规模的概率较小，将限制后期房地产投资增速的高度。

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三是房地产需求回升和竣工周期将托底房地产投资。一是销售面积是投资领先指标（见图36），前者高增长意味着房屋施工面积增速下不来，房地产投资增速也很难下去，近期房地产销售放缓主要受政策调控冲击，趋势上看房地产需求仍处于拉长的回升周期中，将拉动后期投资增速。二是2017年以来新开工面积增速持续高于竣工面积（见图37），房地产从开工到竣工通常需要2~3年，当前房地产竣工潮或已来临，对建筑工程投资的支撑作用较强。

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（责任编辑：马金露HF120）
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