明源地产研究院▲释放了什么重要信号？，恒大战略转向( 三 ) 前不久的业绩发布会上

目前恒大土储大约是3亿平方米，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右，土储量依然很大。
一年减少3000万平米的土储，就等于减少600亿的支出。对降低负债和节省财务成本帮助巨大。
最后，未来，拿地的窗口期很多，随时都可以拿，财务稳健、现金充沛，就可以拿到好资产。
业内一直有逆周期操作之说，但抄底向来是一件高难度的事。仅靠抄底，也不可能做得特别大，因为你不可能每次都预测精准。更多的是在控制风险的前提下，各个阶段都拿一些……
未来，会简单很多。因为市场进入平稳状态，只要在手资金充裕，随时都可以拿。而且可挑可捡，弹性大很多。
因此，除了土地储备要严控，其他方面的投资恒大也要严控，许家印在会上还再一次明确宣布5年内不会再投资其他任何产业。走得快固然重要，但走得稳才能走到更远！
标杆化、精细化+互联网
成本依然还有下降空间
企业的第一社会责任，是以尽可能低的成本为公众提供产品和服务。提供类似的产品，你的效率比别人高，成本比别人低，你就赢了。
虽然已经发展了几十年，但整个行业仍处于比较粗放的状态，近年来不断有头部房企老总呼吁房地产要回归制造业，提升精细化程度。
精细化程度的重要标准之一是标准化。曾经，恒大一张图纸可以全国复制，就源于其超高的标准化程度。
恒大不仅在买地、设计、招标、销售等多环节严格实施标准化管理，还通过材料供应商和施工企业的让利，从源头上控制产品成本，采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，推动恒大的营销、管理、财务三大费用逐年下滑。
未来，这些成本依然还有下行的空间。
以营销费用为例。今年以来，恒大在线上营销大放异彩。有人说，流量也是很贵的，线上卖房未必比直接用渠道便宜。
其实不然。去年有段时间，业内都在讨论渠道掐住了开发商的咽喉。为什么这么说？因为一些去化不理想的城市，比如天津，通过渠道带来的单笔成交分佣高达5%到8% ，部分项目甚至达到10%！
对此，世联行董事长陈劲松在2019年中国房地产总裁峰会上颇为无奈地表示：以前卖楼都有行业规矩，我们大概是1%以下的代理费，现在启动渠道，渠道费用达6% ，营销费用上升了6倍，渠道营销费用都是谁在分……
如果开发商能通过自有线上渠道获客成交，就省掉了高昂的渠道费，即便折扣力度大点，综合下来还是赚的，购房者也得到了更多的实惠。是典型的双赢。
小结
恒大“降负债”的目标是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
如果恒大今年销售回款增加2500亿，土地支出减少600亿，一增一减，今年有息负债下降1500亿的目标肯定能实现。
【明源地产研究院▲释放了什么重要信号？，恒大战略转向】恒大把降负债上升到公司发展战略，可见其决心巨大。对行业来说，其风向标意义在于，随着地产行业进入下半场，高质量发展已成为龙头房企更加注重的命题。对此，各房企使出了各种招数。许家印则直接抓住了降负债这一关键。对于目前深陷泥沼的房企来说，这尤其值得学习。（作者：明源地产研究院凌峰）