明源地产研究院▲释放了什么重要信号？，恒大战略转向( 二 ) 前不久的业绩发布会上

比如，恒大充分利用自家研发的手机应用程序「恒房通」推广物业销售。 2016年底，恒大还与云客启动了恒大全球智慧案场，在营销推广、渠道拓客和案场管理方面深度应用互联网+黑科技，对整个营销体系进行全面深度变革。不仅提高了营销的精准度，而且销售费用也大幅降低。
早在2017年的半年报中，恒大即写到“集团销售及营销成本由2016年同期的人民币80.3亿元下跌至人民币78.2亿元，主要是由于透过互联网销售渠道进行更多推广活动所致” 。
其次，恒大将线上营销上升到了集团战略层面的高度。这跟很多房企，面对突发的疫情，匆忙上场，将其作为权宜之计明显不同——随着各地线下售楼处陆续开放，一些房企马上抛弃线上营销的打法，甚至迫不及待地宣布涨价。
毋庸置疑，疫情对房地产行业的线上化进程起到了极大的催化作用，房地产线上化进程不可逆。未来，线上和线下销售并行将成趋势。拥有一套数字化营销体系，具备平台思维、流量思维与用户思维。不只是应急手段，还应该是长期坚持的模式。
强悍的销售力是恒大敢于为2020年定8000亿销售业绩目标的底气所在。强劲的销售才能确保充足的回款，从而拥有充实的现金流，真正做到“手中有粮” ，这是降负债的根基所在。
在手土储3亿平方米
每年降3000万平米
不影响正常销售增长
按照许家印的说法，恒大降负债的第一板斧是销售增长，第二板斧则是降土储，严控投资预算。
看起来这似乎有些矛盾：销售业绩要大幅增长，就要有足够的货值，再往前则要有足够的土储。要知道， “今天的土储，就是明天的规模”前几年在业内简直被视为至理名言。
早期拿地多的房企，尝到了很多甜头，比如碧桂园、恒大等。某TOP30房企老总某次跟明源君聊天时更是说：别看我们港股市值小，但我们拥有大量优质土储，溢价部分都要比市值高！
根据《中国百城居住用地价格报告》，今年前2月，中国100个城市居住用地价格同比涨逾两成。特别进入二月末期，一二线城市明显出现了土地溢价现象！
恒大为何却要主动降土储？
首先，土地是房企最重要的生产资料，但同时土地款项也是房企最大的支出。如若不加以控制，会占用大量的资金。
过去，整个市场长期处于单边上行的状态，土地拿到就是赚到，有些人甚至一平米房子都没建，仅靠囤地、炒地皮就大赚一笔。至于土储丰厚，又快周转的房企，更是坐享了巨大红利。
可是，如今不行了。今年以来，好几个城市试图降低首付等放松调控，最终都一日游。充分说明“房住不炒”这一政策基调不会发生根本性改变，未来较长一段时间内全国商品房市场容量将维持现有水平，房价也会保持平稳。
面包价格稳定了，面粉的价格自然也稳定。现在的土储进入长周期增长幅度不够，如果你土储拿的不对，价格偏高再加上财务成本，有可能你的地过两年，不仅没有增值还贬值了，那这个损失是非常巨大的。
这样的例子非常多。国外，曾经是全球房企的标杆帕尔迪，在次贷危机中损失惨重，丧失了第一的宝座，原因之一就是因为土储过多（不少还是毛地）；国内，前几年拿地过猛，杠杆又高的房企，去年以来都很难过，甚至不得不甩卖土地。
土储为王的时代已经过去，很多人都意识到了这一点。但只有许家印手起刀落，决定严格控制购买土地的规模，土储要实现“负增长” 。否则，如果仅仅是销售额、销售回款增多，土储不控制，同样会造成大量资金沉淀，不利于降负债。
其次，恒大目前的土储足够充裕。目前，业内比较一致的看法是——合理的土储水平，够未来2-3年开发即可。