演讲｜丁力业：资本对印力和商业地产的影响商业地产给资本市场的价值是基于真实的

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商业地产给资本市场的价值是基于真实的现金流，不是基于资产的评估，这是我们一贯的观点，所以要把真实的现金流创造好。

丁力业（万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁）：我希望给大家介绍一下印力团队这一年的心路历程，以及我们这个当中有什么变化。

现在的印力和原来有比较大的变化，我们突然规模扩大了，现在成立了6个城市公司。当时内部考虑叫城市公司，让租户比较容易记。比方说浙江公司，租户说浙江太大，他不愿意去，你说杭州公司，他愿意去。

但实际上杭州公司管了很多，比如说管了浙江、福建、江西，还有很多浙江其它的城市，所以印力是6个城市公司，实际上在40个城市，有100个项目，850万平方米的管理面积，目前的规模和原来有了一定的区别，这得益于我们并入万科之后，万科把它的很多商业也装入了印力的平台。

我们确实觉得商业地产和资本结合是非常紧的，从这次开会来看，我们也分析了一下，好像商业地产也有这个问题，老百姓很喜欢购物中心，但是好的购物中心发展的不多，就像深圳这样一个接近2000万人口的城市，能让老百姓记得住的有哪几个购物中心？所以这个矛盾现在是非常突出的。

另外一点，现在说住宅是用来住的，不是用来炒的，所以很多资本会对商业更感兴趣，因为商业地产不是用来住的，它是可以投资的。

这几年城镇化率也一直在增长，但是城镇化率跟发达国家相比还有很大的差距，而这时候我觉得机会还有很多，所以这些东西都给了我们非常好的机会。只要是从事商业地产的人，都会感觉到今年有比较大的变化，通过现在的数据也可以发现今年的消费情况是非常好的。

今年浙江省商务厅组织了调研，主要调研了一些杭州比较有名的商场消费数据，从十八大开始，采取了八项规定以后，今年杭州的消费市场第一次进入了正增长。今年杭州所有的购物中心增长非常迅猛。电商也在发展。从浙江商务厅的统计数据来看，今年到十三五末，整个经济是比较好的，消费起到了很好的作用。

当然我们也面临很多的挑战，从大的城市来看，比方说北京、杭州、成都、重庆，人均商业面积比例是很大的，这是有风险的，前面有些嘉宾认为三四线城市可以做，有些嘉宾认为现有的购物中心的面积过大。我们认为不管有没有得做，只要认真去做，这个行业还是可以做的。

讲讲印力与资本的一些关系。

印力原来的名字叫深国投商业，我从1992年加入深国投，时间也特别长。到2004年第一次做商业地产的时候，我们就发了16个信托产品做商业地产，2011年的时候我说我不这样做了，因为我知道信托产品对商业地产主要的伤害在哪里。我们2004年发了一期信托产品，拿到了10个亿人民币，当时还是很不错的，但是这个信托产品要到2008年的时候一次性兑换，而2008年正好遇到金融危机，当时压力是非常大的。

所以我说如果我们做商业地产要把它作为一个金融产品去卖，这个从业者一定要非常小心。2013年工银亚洲、黑石成为印力的股东，我们和凯雷又有了很好的合作。现在万科是印力的股东，我们一直在跟资本接轨，2017年我们做了一个CMBS。

资本对印力，对商业地产来说都非常重要。商业地产给资本市场的价值是基于真实的现金流，不是基于资产的评估，这是我们一贯的观点，所以要把真实的现金流创造好。

如果把真实的价值创造出来，做商业地产这四个环节一定是少不了的，比方说怎么去选址，怎么合理地规划，怎么进行运营或者说怎么进行资产端的资本管理。印力这么多年来，这四个服务是基于公司内部完成的，也就是说内部有一个非常强大的管理团队，我们借助于中介机构，主要是为内部管理团队做判断到底这样对不对，但主要的还是内部人来做，我觉得这一点很重要。内部能力的培养是这个公司一种很大的价值，所以我们注重这四个方面的培养。

今年11月11日，所有电商平台的销售额突破了去年的销售额，京东突破去年的时间是中午1点钟，去年突破前年的时间是上午10点钟，它虽然有增长，说明增速放缓。

那天我也看了一下实体店的销售，我们双11当天的销售额比去年同一天的销售额增长了43%。说明蛋糕没有被切走，而是大家共同把这个蛋糕做大了。今天阿里刚刚宣布进入高鑫零售，我相信大家也会有自己的答案和思考。

这是印力的并购情况。经过二三十年的发展，在中国很多城市做新项目是挺难的，在十几年前拿一块地，上面什么都没有就做一个购物中心，现在很难再这样做了。所以公司未来的发展，并购是很正常的，是很必要的，但是如何并购，我觉得这是特别有意思的一个问题。

这个并购能否成功，主要是基于你对这个并购资产的提升计划或者实施计划。印力这段时间开业了一个新的项目，是沈阳太阳街的项目，这是一个非常传统的街，位于火车站边上，这个项目原本开业了已经有十几年，我们收购过来之后进行了非常大的改造，原来是按照百货模式设计的，我们改造之后，发现我们的出租面积几乎少了38%，但是总租金水平上涨了74%，人流增加了130%，客单价增加了169%。如果对存量资产进行这么好的改造，我觉得我们具备了扩张和并购的能力。

印力的并购逻辑就是拿到这个东西之后，能不能把它提升，我们最主要的不是做金融，不可能由产品设计来带动，只能老老实实地把业务一点一点做好，使它创造新的价值。

万科主席郁亮说，我们就是农民，本质就是把地种好，产生真实价值，我想今天我们在座的所有的同行，我们的共同目标就是要给老百姓提供一个好的品质生活的体验，只要大家聚焦在一起，把业绩提起来，把经营做好，资本一定会青睐，每个人都会得到自己的回报。

（本文为作者在2017观点年度论坛演讲实录未经本人审阅）

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