【地产周报】“马爸爸”搞事情？长租公寓市场没你想的那么简单一、行业政策上周限售政策又继续扩围

一、行业政策

上周限售政策又继续扩围升级

10月11日，浙江绍兴住房和城乡建设局、绍兴国土资源局发布《关于保持和促进房地产市场平稳运行的通知》，规定10月13日起，在绍兴市区（越城区、柯桥区、上虞区、袍江开发区、滨海新城）新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满2年后方可转让，购买时间以交易合同网签时间为准。

10月12日，云南省昆明市人民政府办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，宣布分区限售、调整贷款受理条件等八大措施，维护市场稳定。《通知》显示，在昆明市呈贡区新购买的新建商品住房，需取得不动产权属证书满2年方可上市交易。

海南调控升级，继续频出政策限制岛外投资性购房，将海口、三亚、万宁和陵水等四个市县原执行的新购买住房限制转让年限，暂统一提高到5年执行。

此前，太原也加入限售行列，首次针对二手房出台2年限售政策。山西省太原房管局发布《关于控制二手住房短期交易转让的通知》称，辖城六区新购住房取得《不动产权证》或《房屋所有权证》的，自取得《不动产权证》或《房屋所有权证》之日起满2年方可交易转让。

武汉人才引进政策再升级

10月11日连发3份文件，涉及落户、安居住房、收入等焦点问题。落户方面，提出不满40周岁的大学毕业生可申请落户，硕士、博士不受年龄限制。薪酬方面，在全国率先发布大学毕业生工作指导性最低年薪标准。住房方面，未来五年将建设和筹集250万平方米以上大学毕业生保障性住房，其中安居房85万平方米，租赁房165万平方米，让毕业生以低于市场价20%买房租房，力图将武汉打造成“大学生最友好城市”。

二、市场走势

1. 全国市场

成交情况：节后楼市逐渐恢复，一线增幅高于二三线

上周：CREIS中指数据显示，重点监测的26个城市成交面积环比上升119.7%。其中25个城市环比上升，占监测城市的96%；与去年同期相比，27个代表城市成交量整体下降26.6%，其中16个城市均有所下降。

分城市来看，各线城市环比均有不同程度上升、同比则均有不同程度下降。环比来看，一线城市升幅显著，且一线代表城市升幅明显高于二三线。同比来看，各线城市均有所下降，一线城市降幅近五成。

表上周各线城市房地产市场成交情况

城市类别

环比

同比

一线城市

356.5%

-48.9%

二线代表城市

114.6%

-18.5%

三线代表城市

75.7%

-26.0%

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2. 主要城市

表：10月9日-10月15日主要城市房地产市场成交情况单位：套、万平方米、元/平方米

注：星号“*”城市的价格为通过报价估算，仅供参考。绿色填充色城市统计口径为商品房，其余为商品住宅。

注：成都从2017年8月14日起，启用“11+2”个城区成交数据。

注：连云港10月14日、15日数据暂无。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

三、土地交易

1. 全国市场

市场概况：整体供应较节前增加，成交方面量跌价涨

根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2017年10月9日至10月15日，监测40个主要城市土地推出量较节前一周增加36%，成交量较节前一周减少46%，出让金总额较节前一周下降40%。其中，7个城市无土地推出，18个城市无土地成交。

各类用地推出方面，40个主要城市共推出各类土地232宗，较节前一周增加120宗，推出面积855万平方米，较节前一周增加227万平方米；乌鲁木齐、郑州推出量较大。成交方面，40个城市共成交土地89宗，较节前一周减少72宗，成交面积463万平方米，较节前一周减少391万平方米；北京、天津成交量较大。40个主要城市成交总金额548亿元，较节前一周减少359亿元，福州出让金居前。

住宅用地推出方面，40个主要城市推出住宅用地113宗，较节前一周增加57宗，推出面积513万平方米，较节前一周增加186万平方米；乌鲁木齐推出123万平方米，为推出量较大的城市。成交方面，成交住宅用地47宗，较节前一周减少20宗，成交面积245万平方米，较节前一周减少235万平方米；天津成交60万平方米，为成交量较大的城市；住宅用地成交总金额466亿元，较节前一周减少338亿元，福州收金居前。

2. 代表城市

表40个主要城市土地推出与成交情况（仅包含市本级数据）

注：深圳、苏州、大连、济南、温州、太原、兰州、福州、海口、三亚、哈尔滨、呼和浩特等12个城市周度无土地入市。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

3. 企业拿地

表：部分企业拿地情况

四、企业动态

1.公司经营动态

华夏幸福前三季销售达1000亿园区结算收入同比增长160.5%

10月12日下午，华夏幸福基业股份有限公司披露业绩，今年7-9月其整体销售额为303.89亿元，同比减少1.5%，同期签约销售面积246.03万平方米，同比增加31.23%。至此，华夏幸福2017年1-9月累计销售额达到1000.09亿元，同比增长12.01%，签约销售面积约628.05万平方米，同比下降14.11%。

2.其他重大事件

恒大向近8000人授出7.44亿股购股权约占总股本5.7%

中国恒大集团10月6日公告宣布，已按30.2港元的价格向公司高管授出约7.44亿股购股权，约占总股本的5.7%。公告披露，恒大根据2009年10月14日采纳的购股权计划，向集团7994名中高层管理干部授出购股权。待承授人接受购股权后，该等购股权将赋予承授人权利，认购恒大股本中合共743,570,000股每股面值0.01美元的新股份，约相当于本公告日期恒大已发行股本的约5.7%。

3．人事动态

首创置业非执董孙宝杰辞职副总经理苏朝晖接任

首创置业股份有限公司于10月13日晚间公告宣布，公司非执行董事孙宝杰因工作安排调整，将于届满时辞任。首创置业表示，孙宝杰女士因工作安排调整，将于应届临时股东大会上辞任非执行董事职务。孙宝杰确认，其与董事会及本公司并无任何意见分歧，亦无其他关于辞任的事宜须请股东注意。首创置业董事会谨此对孙宝杰在任期间对公司的贡献深表谢意。

五、热点

“马爸爸”搞事情？长租公寓市场没你想的那么简单

如今互联网巨头的高调加入，不仅让长租公寓市场的竞争趋于白热化，更让人看到广阔的市场空间。

近日，互联网巨头阿里巴巴在房地产领域搞了一件大事情。阿里旗下支付宝正式上线房?屋租赁平台，有超过100万间公寓将正式入驻支付宝，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。说白了，信用租房，就是用户可以凭借自己的信用，减免押金，按月交租。

在租赁市场方兴未艾、群雄争霸拼得如火如荼之际，万万没想到，马云杀了进来！从政策推动到市场需求，从知名房企到创业公司，去年开始，租赁市场加速兴起，引得众多企业纷纷以不同形式涉足长租公寓领域。如今互联网巨头的高调加入，不仅让长租公寓市场的竞争趋于白热化，更让人看到广阔的市场空间。

政策推动房企积极布局

互联网巨头的高调加入，亦是房屋租赁市场前景广阔、分羹者众的一个佐证。在进入楼市发展的下半场后，房企的传统开发模式在高地价面前越来越难以为继。仲量联行华东区投资部负责人邵律表示：“抢占长租公寓市场，打造自身长租公寓品牌，一方面可以为未来进行品牌输出打好基础，另一方面能够为房企带来稳定的租金收入，而这笔可观的现金流较易实现资产证券化，便于企业资本运作。”

此外，由于目前上海等地要求所有招拍挂的出让土地必须有15%以上面积由开发商自持，越来越多的开发商拥有大量自持物业。而长租公寓品牌的培养，成为这部分自持物业很重要的去化出路。

基于此，长租公寓成为不少房企2017年重点发展的创新业务，并纷纷提出动辄数万间的扩张目标。目前房企投身长租公寓的方式主要分为两类：

一类是房企主导，作为长租公寓的运营方，且一般会有一个统一的品牌，如万科的泊寓、龙湖的冠寓等。这种模式是出于战略性布局考虑，拓展新业务领域，打造自有长租公寓品牌，获取新的盈利点，并且通过与地产主业和物业管理业务的协同（如客户资源共享等），可实现相互促进发展。

另一类是托管合作，指房企与专业公寓运营商合作，房企负责组织房源供应，由第三方公寓运营商进行公寓的运营。这种模式的目的是促进新房项目的销售去化，以及盘活二手房源，提升利用效率，完善社区增值服务。

几大行业痛点亟待解决

然而，“钱”景美好难掩眼前的困境。邵律认为，目前长租公寓市场面临几大痛点亟待解决：

首先，适合改造的物业难寻。“从房源获取上来看，房企涉足长租公寓有一个共同的特点，即以自持物业试水。但即便是实力开发商自持物业也数量有限，不足以满足动辄一年几万间的扩张速度，必须依靠租赁、改造来满足房源需求。”邵律指出。

然而，如何在目标城市以最低的成本、最短的时间觅得最合适的物业，是很多长租公寓品牌面临的难题。邵律认为“这些物业不仅需要满足地理位置、交通配套等硬件条件，更要面临性质变更、单元分割、消防安全等多方面的审批。要挖掘大量满足条件的物业并非易事。”

对于企业来说，更严峻的困难则是资金沉淀巨大，且收益率低。“这与房企目前流行的轻资产模式背离，且对运营管理能力提出极高要求。”邵律表示。有数据表明，很多长租公寓的运营公司目前利润几乎为零，其中拿地成本和运营成本是最大的两块成本，分别占到55%和22%左右。“比如目前在长租领域发展较快的几家大型房企至今都谈不上赚钱，很多创业型公司覆盖掉租成本后一直在赔钱。这一现状又决定了只有实现了规模化和精细化运营后，这个业务才有可能盈利。”邵律强调。

盘活资产资本铺路

要解决沉淀自己盘活的问题，就要依靠资产证券化政策和市场的进一步完善。目前长租公寓品牌公司做的比较多的证券化模式，是租约证券化。如魔方公寓把全国3500多家公寓租金和物业费打包，以租约证券化的方式在2016年获得了首单ABS（资产担保证券），总募资额达到3.5亿元；今年8月链家自如发行了房屋租金分期类ABS产品，首期发行规模5亿元。

除了证券化，长租品牌公寓目前仍依赖外部融资做大盘子、形成规模，例如近期基汇资本领衔4亿资金完成对湾流国际的A轮融资等。邵律认为，国际资本入股长租公寓品牌，一方面在资金上扶持其做大做强，另一方面也带来国际化观念，与日本、美国等长租公寓市场成熟的国家进一步接轨。