厦门楼市限购升级一周年！超200次调控或不敌央行刚出这大招！房货币大招才是真楼市大招"

紧箍咒越念越紧！

对于厦门楼市而言，今天是个特殊的日子。

去年此时，厦门限购令正式加码，全国楼市调控几乎同时进入“2.0”时代。

据业内机构统计，过去这一年，全国已有近60个城市被纳入调控范围，出台126条限购政策、166条限贷政策，累计推出各类调控政策超过200次。包括厦门在内的多个城市，在此期间又经历了2到4轮的调控升级，限购、限贷、限价、限商、限售的“五限时代”全面来临。

然而，超200次的楼市调控，很多时候可能不比金融层面一两次大招来的“威力强劲”。近日，央行突然宣布定向降准50个基点，几乎覆盖绝大多数银行机构。笼罩全国楼市一年的“钱荒魔影”突有拨云见日之感。这次大招的威力被太多人低估，它所传达的信号或将明晰短期内房价走向。

NO.1 | 壹

要讲清楚为何200次楼市调控，可能不如金融层面大招厉害，我们不妨先研究一下这一年来调控政策真正限制了什么，而金融层面的动向又限制了什么。

以厦门为例，这座城市今年在全国率先抛出“限售”政策，规定新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。还在不久后明确了“认房又认贷”政策，这两招可谓直击炒房者“死穴”，让部分炒房资金直接被锁死。

可从短期看，厦门的调控新政，并未对整个楼市基本面形成较大压制。房地产市场虽有冷却，却冷的“不是很明显”。真正让市场加速“冷静”的，是4月中旬厦门多家股份制银行，将首套房贷利率最低折扣从9折涨到9.5折，此举被视作对厦门购房资金的“全面限制”，也被认为有“误伤刚需”之嫌。

事实上，放贷一直是主流银行获取利润的主要手段之一，此番变相“驱逐”带来利润的贷款者，根本原因非其主观意愿，而是客观“钱荒”已经来袭。手中能批贷“余额不足”，只能“忍痛割爱”。

“钱荒魔影”打击了楼市最大面积购买力，而在“钱还不是那么值钱”的时候，它却是推动房价疯涨的最强“助推器”。下面这个图表，充分说明了资金“蓄水池”和楼市冷暖的“正相关”。

从2015年8月至今年4月，国内M2货币供应总体维持着10%以上的同比增长，这段时间里，包括厦门在内的众多国内大中城市，房价出现狂飙突进，尽管在去年9至10月，很多城市经历了楼市调控，但依然压不住房价新一轮上行。

而从今年5月开始，M2货币供应增长开始屡创历史新低，这直接导致市场“货币池水位”不再高涨。与此同时，包括厦门在内的多数国内楼市热点城市，房价开始出现“稳中有降”。部分城市一、二手房成交量下滑明显。

NO.2 | 贰

如果我们把研究维度扩展到10年，我们会发现基本每一次货币“放水”，都会伴随着房价的大涨，厦门这座城市可谓这一规律的最忠实“执行者”。

图片来源：21世纪经济报道

只是这10年黄金期显然已经过去，中国货币M2开始告别10%以上的高速增长，货币水龙头被“拧紧”，整个市场的购买力大受影响，多个城市的房价开始“掉头向下”。

就在此时，央行宣布定向降准50个基点，这意味着货币水龙头再次出现“松动”迹象，市场估计此次降准将释放8000亿元的流动性。虽然央行强调此举不改变稳健货币政策的总体取向，但是此次定向降准范围之广，策略之高已大大超乎市场预期。

这次定向降准的威力已在证券市场得以显现，香港股市的内地银行股、地产股在国庆节后第一个交易日里，出现了显著涨幅。融创中国上涨4.62%，中国恒大上涨5.14%。

与以往降准不同，央行还表示在3个月后，进行年度测评时，对表现优秀的金融机构，可以再另外给予100个基点的额外降准。这意味着肯定有更多货币流动性在3个月后释出。

央行这一举措，向市场传递出一个明确的信号——在不改变稳健货币政策取向的同时，“货币紧缩”开始被“有限回升”所取代。传导到楼市层面，就是房价不会继续被货币“卡脖子”，有适度“放松”的余地。由于银行货币不会持续紧张，普通购房者也不用去紧张贷款利息又要多交，不必担心贷款一直批不下来。

由于央行几乎肯定在明年年初再释放一批流动性货币，这就让市场对明年房价还可以抱持有限信心。尽管厦门年内要开始推行“共有产权房”，尽管土地供应大闸已经打开，尽管各地严查违规流入楼市的消费贷。但整个货币流通层面“有限回升”，让这个市场不见得“全是利空”，房价不会彻底失去支撑，它短期内“稳”多于“跌”。

既然货币还是决定房价的最关键因素，只要它稳住，房价当然稳得住。而随着包括租购并举、共有产权房、集体土地可建租赁房等一系列房地产长效机制真正建立，稳住的房价就会是厦门及全国大多数城市的常态，1年内翻倍上涨的房价和超200次调控，就只能在历史书里出现。

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