吴亚军为什么疯狂增持龙湖? 作者:薛楠本文转载自微信公众号:地

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作者:薛楠本文转载自微信公众号:地产K线

在中国，最土豪的是房地产商，最大的举动是买买买，时不时曝出个地王，都是以亿元起步的。

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最近有个女人很土豪，当然，她有土豪的资本和任性，她就是被为"中国女首富"的龙湖地产(00960.HK)董事长吴亚军。她买的不是珠宝、不是奢侈品、也不是被称地产商称为命根子的土地，而是龙湖地产的股票。

当别的房地产商为融资、发债、增现金流、降杠杆犯难的时候，吴亚军家族信托从今年4月份以来，斥资2.83亿增持龙湖地产的股票，显得格外引人注目。此举背后的意图是什么?

2.83亿的增持

据港交所资料显示，龙湖地产获大股东董事长兼总经理吴亚军家族信托于5月29日及30日在场内以每股均价23.5港元及22.7542港元分别增持54.35万股和500万股，2日合共增持554.35万股，涉资约1.27亿港元。增持后，吴亚军家族信托最新持股数目为25.9676亿股，持股比例由43.74%升至43.83%。

吴氏家族信托是于2008年6月11日，由吴亚军作为设立人及汇丰国际作为受托人设立的一项全权信托。吴氏家族信托的受益人包括吴亚军的若干家族成员。

采访人员查阅梳理后发现，这并不是吴亚军家族信托年内的第一次增持。

5月23日、24日及28日，吴亚军家族信托在场内以每股均价23.4708港元、23.4990港元、23.4998港元分别增持61.75万股、20万股及81.9万股，三日合共增持163.65万股，涉资约2470万港元。

4月23日，吴亚军家族信托在场内以每股均价22.7863港元增持159.65万股，涉资约3637.83万港元。

4月17日、18日、19日吴亚军家族信托在场内以每股均价23.4785港元、23.2223港元、22.8港元分别增持100万股、200万股及1.15万股，三日合计增持301.15万股，累计涉资约7018.53万港元。

4月3日、4日，吴亚军族信托在场内以每股均价23.4999港元、23.0391港元分别增持335.85万股、40万股，两日合计增持375.85万股，涉资约8814万港元。

据此初步统计，从今年4月-5月期间，吴亚军家族信托在场内分5次，共计11天，增持龙湖地产股票，共计3.4639亿港元，折合人民币2.83亿元。

如何理解上市公司高管和大股东增持自家股票的行为?

一般可以分为三种情况:一、大股东出于对控制权的考虑。这类公司的股东增持主要是基于公司控制权分散，持股比例小的大股东;二、出于各种类型的目的维持市值。比如:近期有融资需要的上市公司股东，可能会采取这种行为;重大利好或收购之前的增持;上市公司大股东股权质押比例过高，股价经过了持续大幅的走低，可能会导致大股东质押的股权面临平仓的风险;定向增发价格出现倒挂;员工持股计划实施后员工被套牢等情况;三、出于对上市公司产业价值重新认识，对公司长期发展看好的价值投资。

结合龙湖地产的情况来看，吴亚军家族信托的增持，主要是在向外界传达对其对企业发展看好的信心，进而消弥企业内部不稳定带来的负面影响。

龙湖高管离职潮

今年上半年，龙湖地产遭遇了一场高管离职冲击波，从集团高管到城市总经理，都有人员离开。当年，吴亚军从中海地产高薪挖来的一批高管，目前离开的已经所剩无几。

虽然此事已经过去了一段时间，仍然为业内乐道，这中间究竟发生了什么?

回顾一下，吴亚军一直对人才的任用有她的重视和认知。

龙湖上市，销售额达到500亿元之时，吴亚军在龙湖集团内部掀起一轮向中海地产学习的浪潮，并把一批有着中海背景的高管招致麾下。

吴亚军自己曾说，2011年，一些城市销售明显放缓，让她开始正视龙湖内部存在的隐患。团队更迭带来的组织损耗是其中之一。2011年，龙湖营销大将蔡雪梅、陈凯等分别接到了世茂、复星等抛出的橄榄枝，一批人随之而去。她面对的是一个需要磨合的新团队，大部分地区总经理基本上都是新任职，许多公司项目管理部团队也是新人多，或多或少的效率损失、决策损失和组织损失在所难免。

为了维系管理层的重要人才，2017年，吴亚军为龙湖的高管们设计了一套合伙人股权激励制度。这个合伙人制度，被称为"打造一个精神和利益的共同体。"

据龙湖内部文件显示，合伙人整体结构分为四层:永久合伙人(在任CEO)、长期合伙人、高级合伙人、正式合伙人，第一届规模141人，第一年选出109人位合伙人。除了现任 CEO 邵明晓，还有 12 位长期合伙人、36 位高级合伙人和 60 位正式合伙人。

在这一制度设计中，龙湖提供现金+股权的方式，分配原则不是跟股价或个人绩效绑定，而是和公司整体业绩及利润表现直接相关，不涉及项目跟投。司龄满两年，投票产生，一旦入选，不需要任何形式出资，便享有股权池及现金池分配权益。

每届合伙人任期为三年，设定弹性退休和自动退休条件。合伙人一旦不能履行公司所要求的举荐人才、传承文化、开拓业务的"战略性意义工作"，就会失去连任资格。

为了加快发展规模，吴亚军也是想尽办法。 2016年以前，龙湖地产的发展势头并不迅猛，年增长率在10%左右。销售额在500亿元附近。2016年开始，龙湖加快增长规模。2016年，龙湖实现销售额881.4亿元。2017年，龙湖的销售额为1560.8亿元，从房地产企业排行榜第15名跃升至第8名。

为此，吴亚军曾提出"平台+端"的变革构想，"平台"指集团成立资源与业务平台，"端"指各地区公司。未来，龙湖的平台要支持各地区公司端口。在吴亚军的大力主推下，咨询公司也加入进来，做组织架构的设计与优化。

不同与一般主流房地产公司普遍采用的三级管理架构，即在集团下设区域公司，再在区域公司下设城市公司。龙湖的变革旨在一方面加强集团集权，另一方面消减成本、提高管控效率。

然而，邵明晓主持下的转型，也带来了龙湖内部的人士动荡，最直接的表现就是高管离职潮。

半年之内，副总裁袁春、投资发展总经理徐爱国、战略部总经理王亚军三位集团高管离初职，烟台、南京、上海在内的多个城市总经理离职。

再来盘点当初高薪请来的中海高管们，颜建国回归中海，张泽林转投协信，李宏耕、袁春、徐爱国相继辞任。他们在为龙湖打下千亿江山之后都已经离散。现在，所剩人员中具有中海背景的，还有广州龙湖总经理毛文斌、杭州龙湖总经理张旭忠，以及深圳龙湖总经理的胡若翔。

可见，理想很丰满，现实很骨感。事情的发展与吴亚军的设想，出现了一定的偏离。

业绩承压和沽空

根据克尔瑞发布的2018年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜，龙湖集团以760.1平亿元的销售额名列第8位，但从1-5月的月度销售额分析来看，龙湖地产在业绩上也承受了一定的压力。

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从上表数据可见，今年2月和4月，龙湖销售出现了负增长，以4月份为例，同比下降5.35%，是销售额前十大房地产企业中仅有的两家同比下滑的房企之一。5月份销售额有所升，创出今年单月最高值。

今年4月，国内有财经媒体做了吴亚军滞留境外的报道。龙湖董事长吴亚军在长达8个月的时间里，没有回中国内地，甚至在2018年初举办的公司内部年会上，她本人也未出度，只是给员工发来问候视频，公司工作由CEO邵明晓主持。消息一出，外界各种担忧和顾虑，引发了龙湖海外债的一轮抛售。

据港股沽空数据显示，截至2018年5月9日，港交所地产板块上市公司的3天平均沽空比率和5天沽空比率排名中，龙湖分别以28.1%和24.23%的沽空比率高居第五位和第二位。

从目前对公告的梳理情况来看，吴亚军族信托开始多次增持龙湖地产股票，从时间点的选取上也是集中在4月和5月，难道只是巧合?还是另有深意?

吴亚军滞留境外、高管离职潮、4月份业绩下滑、被沽空。平抚多事之秋的龙湖地产，才是吴亚军巨资增持股票的动因。

与吴亚军大手笔巨资现金增持相对应的是，证监会等监管部门对房企发债的政策有了变动，发债遇阻是目前行业的面临的问题。

据统计，2018年5月40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比4月的769.12亿元减少了41.34%，融资总额创近一年来的最低。

近日，龙湖向上交所递交调整后的公司债募集说明书缩减了发债规模:由原来的80亿人民币额度缩减为50亿。公告称拟将募集金额的35亿元用于偿还有息债务，剩余的15亿元用于补充流动资金。

(责任编辑:常丹丹 HO016)