关于房价的几个未解之谜

傻大方小编提示您本文标题是:关于房价的几个未解之谜。来源是。

关于房价的几个未解之谜。房价|房产|未解之谜|gdp|增速|现金流---


房价|房产|未解之谜|gdp|增速|现金流---

关于房价的几个未解之谜

房价|房产|未解之谜|gdp|增速|现金流---

关于房价的几个未解之谜

可能很多朋友还不知道,我们的公众号新增了一个固定的「查房价」小功能。

在公众号对话框回复以下「城市名」就能收到。

房价|房产|未解之谜|gdp|增速|现金流---

关于房价的几个未解之谜

注意:仅限表格中的城市,其他城市没有

这个数据会以月为单位,每月更新一次,目前6月份的已经更新。

房价|房产|未解之谜|gdp|增速|现金流---

关于房价的几个未解之谜

整理数据的过程中,我越来越觉得:城市就是一家公司,而房子就是城市的股票。

关于房价的几个未解之谜。房价|房产|未解之谜|gdp|增速|现金流---

一座城市的「股票」值不值得买,我们首先要看它背后公司的基本面,营收如何?增速如何?

自然是要关注城市GDP数据。

如下图,我整理了几个重要城市过去十几年的GDP,被两个城市吸引了注意:

房价|房产|未解之谜|gdp|增速|现金流---

关于房价的几个未解之谜

重点看最后两行「复合年化增速」

数据来源:通联数据、国家统计局

复合增速算法:POWER函数

首先是贵阳,一个不太热门的城市。GDP基数不大,在城市战争的后半程猛然发力,速度惊人;过去十年的复合增速为16%;

另一个是我的家乡沈阳,过去十年的复合增速为4%,不知道该说啥。

房产作为股票,第二个值得关注的数据是它的内在价值,可以用「现金流折现法」来算。

只要是资产,就会产生现金流。而资产的商业价值,就是它未来所产生的现金流总和。

房子作为资产,它所产生的现金流是房租。我们的查房价功能,就包含「30年房租总和」这个数据。

如下图的红色折线:

房价|房产|未解之谜|gdp|增速|现金流---

关于房价的几个未解之谜

供给=真实成交价

价值=30年房租的价值

上图可以推导出几个结论:

1

关于房价的几个未解之谜。房价|房产|未解之谜|gdp|增速|现金流---

房产作为城市的股票,其内在价值体现在房租上。

那整体房租水平由什么决定呢?答案是和「城市人均工资」挂钩。

那人均工资又和什么挂钩呢?又回到了城市GDP上。

所以整体逻辑是:

城市GDP增速-城市人均工资增速-房产租金增速

2

关于房价的几个未解之谜。房价|房产|未解之谜|gdp|增速|现金流---

既然房产价值和租金回报挂钩,那怎么解释上图中红线和黄线之间的差距?

怎么解释过去北京房价的增速远远大于北京GDP的增速?

很好解释:因为估值,人们愿意给优秀城市更高的估值

关于房价的几个未解之谜。房价|房产|未解之谜|gdp|增速|现金流---

—这也是我把房子比做城市股票的原因。

就好像一家公司在10年中利润增涨了10倍,但股价却涨了20倍一样。

3

关于房价的几个未解之谜。房价|房产|未解之谜|gdp|增速|现金流---

真的,从这个角度切入,很多房产领域难以回答的问题都迎刃而解。

比如北京人均GDP是128927元/人,重庆63689元/人,1倍的差距;

而北京房产均价64773元/平米,重庆12447元/平米,4倍的差距;

要不是重庆去年涨得猛,这个差距更悬殊。

而且我可以明确地说,重庆小区的整体素质普遍要比北京好很多。

不管从那个角度看,北京都不该这么贵,重庆都不该这么便宜。

看空房地产的人肯定会说:北京的房子绝对有泡沫!迟早要腰斩的!

事实却是:过去这些年,每一个北漂和土著的真实想法都是要买房,要上车!

而重庆呢?重庆人的真实想法是,我们这万年不涨,买房着什么急?

这才是真实情况,即使没有限购,北京房产的流动性也要远远好于重庆。

所有人都知道北京的房子可以买,也想买,因为它会涨。

虽然过去重庆的房子随时可以买,但很少有人买,因为它万年不涨。

北京的房子,可能由全国人民接盘;而重庆的房子,可能本地人都未必买账。

我想说的是,所有投资者都下意识地更关注收益而忽视成本。

关于房价的几个未解之谜。房价|房产|未解之谜|gdp|增速|现金流---

这两年,这种情况正发生改变。但能持续多久?谁知道呢,没准儿媒体写几篇重庆房价冰封的新闻就会把流动性吓退。

房价|房产|未解之谜|gdp|增速|现金流---

关于房价的几个未解之谜

以上,都是宏观的基本面分析,和实际买房没啥关系。

买房是微观交易。

关于房价的几个未解之谜。房价|房产|未解之谜|gdp|增速|现金流---

它涉及选地段、选小区、选房源、贷款成本、现金流压力、供需、和房东砍价、装修、出租等等...

就好比一个想在北京买房上车的年轻人,他不关心北京房价。

他关心的是,心仪的那套房,总价还是高了点儿,凑到的首付还是差了点儿。

不管北京跌不跌,他只希望想买的房子能跌一点儿,最好再能跟房东把装修钱砍出来。

这些真实真切的小需求,看空者、专家和媒体谁都不会关心。

点击[阅读原文]

关于房价的几个未解之谜。房价|房产|未解之谜|gdp|增速|现金流---

,可以查看所有「房产」相关的文章。

消息回复:估值

关于房价的几个未解之谜。房价|房产|未解之谜|gdp|增速|现金流---

可以查看25支主要指数的估值及定投策略。