该怎么理解万科的“万村计划”? (万科新围仔改造后

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万科|计划|理解|城中村|租金|万村---

(万科新围仔改造后，卢韵如摄影)

昨天有个媒体朋友发给我几篇文章，就是下面这几篇，讲的是富士康员工扎堆的龙华清湖新村，现在万科要进来了房租要高涨，你们要被逼走了云云。我的朋友圈也有一些人在转，10w+的爆款文，龙头企业+涨租金的套路，够刺激眼球。当时很想去留言讨论一下，但忙着写房改，就落下了。

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印象中这是第二波指责万科介入城中村改造推高租金赶跑穷人的舆论，最开始是在去年10月，万科在搞坂田新围仔村改造之际，当时也有惊悚标题《终于，在深圳，我被万科赶出了坂田的农民房!何处是家?无处可逃!》。

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我当时在接受媒体采访时，直白说出了我非常不认同的看法(文末附上)。我当然不相信万科做万村计划是在做公益，但我更不赞同某些舆论站在道德的制高点去抨击这样一家在“做正确的事情”的企业，它既非事实又不公平。坦白讲，万科的万村计划，是我目前能够见到的最能够维持深圳城中村低成本居住的最好手段了。梳理一些信息，我认为:抨击万科大幅推涨租金逼走穷人，是既不了解深圳城中村目前面临的严峻现状，也不了解万科万村计划的商业模式。低收入者可能没搞明白，万村计划对自己到底好在哪里。一、深圳城中村的前途。按官方统计，深圳有1044个城中村，超过1000万流动人口居于其间。在深圳40年的增长奇迹里，城中村为外来人提供低价栖息地的城中村，可谓居功厥伟。但现在，很简单，城中村未来面临两个前途:1、推倒重建。2、柔性改造。不可能原地踏步什么都不变，因为城市产业在升级，人口在升级，市场需求在变，城中村本身的确存在bug，有改造的现实要求。2009年以来的市场已经很鲜明的传递了这个信号--推倒重建层面，大量的城中村已经和正在被拆掉;柔性改造层面，针对消费升级的长租公寓也在这几年如火如荼。这是谁都挡不住的大趋势。如果不进行柔性改造，那么，新围仔村也好，清湖新村也好，未来都有可能会慢慢成为岗厦河园、大冲村第二。因为会有非常多的企业杀进去，也许一样做柔性改造，也许就是推倒重建了，命运是变不了的。但推倒重建，是一种成本极为高昂的改造，动辄投资数十亿甚至上百亿。对于租户来说，我之前说过了，一座城中村拆掉，利益分配集中流向政府、原住民、开发商手里，租户是最大的受损方，他们必须要搬离去到更远的地方，想涨租金都没地方住。柔性改造，相对于推倒重建，是一种成本很低的改造。这种改造，不但保留了原来城中村的整体历史与文脉，原来的租户依然可以回来，继续原有的生活方式。长远来看，是一种对低收入人群冲击相对更低的方案。这是看这个问题的大关节。二、万村计划大幅推高了租金吗?这个存在一些理解和认识上的分歧，解释起来蛮难，但要讲道理。我考察过深圳的很多长租公寓，包括万科的新围仔村，上文说的清湖新村我还没去过，现在万科的改造还没落地，还看不到租金变化，但新围仔村是可以看到的。整体上，无论是在事实上还是在逻辑上，我都认为万村计划导致的租金上涨远没有网传的那么夸张。首先，租金的确涨了，下面是当时南方日报的报道，租金比之前涨了大概10%%。但要正视，这种涨价是建立在整个新围仔村整体配套环境优化的基础上，也是建立在房屋品质更好、家私电器齐全的基础上。这些是需要很大量的投资的，花高一点价钱，得到更安全更好的房子，这样的涨幅实在很难说离谱。

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(新围仔，卢韵如摄影)其次，来谈涨幅，不用新围仔做例子，用上篇微信文章里面的例子，可以看到自相矛盾。

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清湖富联新村，从2012年至今6年间，20平米的单间从380涨到850，累积涨幅470%，年均78%。另一个15平米的小单间，每季度涨50块，1年涨50%了。这么来对比，万科的涨幅算不算夸张?看万科之前在新围仔的操作，给村民的条件是每3年涨租10%，按年3%多一点(清湖新村也是)。给到租户，还是可以用和原来大致持平的租金租回来。如果要说涨幅，房东涨租金真的要硬多了。这个事情，不能因为它叫万科，就把板子全打到人身上。也可以看看那些评论，真的并不是企业去搞改造了租金才涨的啊。

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第三，和旁边的长租公寓比，新围仔村改造后的绝对租金还是低收入者能够承受的。在新围仔，当时旁边还有魔方公寓，一间房租金是2500块。和它相比，万科在租金水平的追求上我认为并没有过分，虽然租金也涨了，但这个不及自然状态下房东涨租的涨幅，恐怕不能说自己被逼走了。另外，上面那篇文章里披露了金地的草莓公寓，1880块，我不敢说万科的改造公寓会低多少，但以我的判断，一定会比它低。这不能乱套乱对比，因为万科的万村改造，并不是我们习惯理解上的“长租公寓”，它们的商业逻辑其实不一样。

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三、万村计划的商业逻辑。从逻辑上讲，万科的万村计划并不会大涨租金，因为万村的商业逻辑和长租公寓并不一样。这里，我就问一个问题:万科新围仔村的租金为什么可以比魔方公寓低一半?一、万村计划是尽量维持低租金为出发点的。万科在各个场合其实都传达了这一点，当然不能说万科是在做公益，事实上是，我认为，万科如果不维持低租金，万村计划搞不下去，因为规模太大。所以，它的改造以满足基本的安全、整洁的大众需求为主，并不追求、也无法追求高档。你去看新围仔村，用材用料其实都很一般，并没有特意的高档化，因为高成本就会意味着高租金。比如里面有个小公共广场，被入车道割裂为两块小空地，一大一小。我当时问，为什么不把车道下沉把两块空地连起来做成一个大点的广场。问完我就后悔了，这种投资其实能免就免，只要整体改造干净、整齐、安全，就可以了。这种玩法，适合整片城中村的改造，但单体的长租公寓改造，就只能要往高档里做，因为要向单间要利润。

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(新围仔广场改造前后，旁边即是车道)二、导入商业运营。从目前的信息看，万科搞万村计划，一点都不赚钱，因为上面说的，它不可能大涨租金(民意喷也能喷死它)。未来要怎么赚钱，也没有迹象显示万科已经找到了路子(这本来就不是什么赚大钱的生意)。如果说要商业逻辑成立，我认为是它将来要导入万科的其它产业链--商业、产业、教育配套，通过长线运营来做下去，一边做一边寻找新机遇。比如在新围仔，它会引入梅沙教育、星巴克这些品牌进驻，也会搞一些低成本的产业空间，要是说可以赚钱，应该是赚这个长线的钱，根本不可能像搞房地产开发或者拆迁改造那样的大利。这是它的商业逻辑，和长租公寓不一样。也正是基于此，我才会认为，现在舆论对它的抨击，是毫无理由的。尤其是低收入者，还是要懂一点最基本的商业理论:规模化大生产往往都是在降低而不是推高成本。万科一把搞几千套城中村，未来是几万套、几十万套城中村，从供求关系看，它根本不具备大幅涨租的空间。大家要去比较性价比，而不是单纯的看租金，一分钱一分货。总结一下，我认为:1、只要这座城市人口继续涌入，产业继续升级，有没有“万村计划”，城中村的低收入者都会面临不断上涨的租金。2、基于万村计划提供的成本投入和优化改造，“万村计划”带来的租金上涨，并不比先前自然的租金涨幅大。3、万科在“做对的事情”，免于更多的城中村被拆除重建。这长期利益和短期利益之间，需要各方务实看待。最后，把我在去年10月接受媒体采访的观点，修改一下再奉上:关于涨租金的问题，我建议舆论不要把万科“妖魔化”。客观来讲，无论是万科还是其它企业，只要投入成本就会有涨租的行为发生。问题在于，在这些企业进驻之前，房东就没有涨租吗?涨租本身是个市场行为，并不是因为万科进驻以后才涨租金，也有可能万科进来之前它涨得更猛。反过来，如果说涨租，万科是在提升区域的品质、居住安全性的基础上进行的，而原来的房东并没有做到这些。最重要的一点，在中国，像万科这样的大企业，涨租的话会考虑到民意，不会有很大的涨幅。现下的深圳，低收入群体“被挤压”的问题的确存在，我建议有四种应对方法:1、加强自己的竞争能力，提升自己的赚钱能力，这是最根本的。2、离开，到适合的地方去。深圳正在走向国际城市，同时深圳的产业在不断升级迭代。这个城市慢慢地成本都上去了，无论是企业、低端制造业，都承受不起。不是说低收入群体要走，中端都有人走，企业也会走。3、全社会可设法进行保障。现在深圳在搞房改，对人才有人才住房，对户籍夹心层有安居房，对户籍低收入者有公租房。但对于大量外来的低收入人群，全社会是否也应该考虑提供一些保障。再重申一遍:低收入群体更应该去优先保障，而非人才，这是常识。4、政府可考虑启动租金价格管制，限定涨幅。但这一点，有德国的成功案例也有美国的失败案例，具体模式要慎之再慎，个人持保留意见。