买房，最要命的不是钱，而是认知！作者：柯谈来源：柯谈买房置业

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买房，最要命的不是钱，而是认知！。买房|认知|学区房|洼地|要命|远郊---

作者：柯谈来源：柯谈

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买房|认知|学区房|洼地|要命|远郊---

买房置业，对于国人来说，是除了生死之外最大的事情。房子决定起点，决定层次，决定生活品质，甚至说房子决定一个人的命运也不为过。

然而，大多数人买房都存在很多误区，总是习惯性的走理想化极端，缺乏客观、理性的考量。买房一定要从宏观和微观两个方面综合考虑，缺一不可。宏观方面包括：城市选择和房价走势，微观方面包括：房产认知和操作技巧。

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宏观方面，我在之前的文章中，已经介绍的很充分了。今天，我想借助三个咨询我的朋友的实例来说说微观方面里，房产认知和操作技巧的重要性。

首套房秉持实用主义

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这位朋友是新上海人，2015年初，首次置业即购买了环沪的旅游养老地产，位于苏州昆山淀山湖旁的别墅产品长泰淀湖观园。2015年购入时单价1.05万/平，现在1.7万/平，月供2万＋。目前，一家三口租住在上海市区，经济压力巨大，急切想要置换回上海，解决孩子的读书问题。

现实中，很多工薪阶层的年轻朋友买房存在着享乐型、理想化的误区。首套房产就要买别墅、买新房，在本该打拼的年纪就期望过上幸福的养老生活，由于预算有限，只能购买远郊的旅游养老地产。

远郊项目生活配套差，交通不便，尤其是旅游养老地产，投资客占多数，自住率低，流动性差，变现难，房产增值远远低于市区。上面这套长泰淀湖观园，3年涨幅才62％，而上海市区涨幅为100％-150％。而且，由于缺乏自住客接盘，流动性差，基本上是有价无市，要想抛掉，必须大幅降价。很显然，这位朋友艰辛的置换之路才刚刚开始。

对于购买首套房的年轻朋友来说，必须掌握以下三点原则：

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一、时间远比空间重要。

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朝九晚五才是你生活的常态，远郊的楼盘只是伪豪宅。便捷的交通是置业的首要决定因素，买房最大的忌讳就是虚荣心作祟，无视地段、无视区位，只盯着漂亮的外立面和一望无际的稻田，自拍给人看。

此外，首套房一定是过渡性住房暂时居住的，所以它增值的程度就决定了你将来改善置换的难易。交通便利、配套齐全的房产才是保值增值的不二选择。

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二、学区宜早不宜晚。

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我遇到过很多年轻人，首次置业婚房根本不考虑学区，感觉离孩子读书还很遥远，只关心自己的喜好。然而现实却是，婚后3年就不得不置换婚房，为了学区，房子是越换越小，小区是越换越差，生活质量直线下降。最合理的置业顺序应该是，首套房子买学区，3-5年之后孩子顺利入学后，高价抛售，再置换心仪的豪宅。

另外，学区房涨幅要远远高于非学区房。我南京的一位朋友，4月份购买了一套南京师范大学附属树人学校的学区房，新河小区37.5平298万，而仅仅在4个月前的2017年12月份，同样的户型以215万成交，短短4个月竟暴涨了83万。

首套购买学区房，提前锁定高收益，既解决了读书问题，又为今后的置换奠定了坚实的基础。

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三、远离远郊洼地。

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远郊板块，之所以房价上涨缓慢，根本愿因就是没有产业、没有人口、没有规划，但是在很多开发商的宣传包装中，摇身一变就成了价值洼地、旅游地产，靠炒概念来吸引投资客入场。这种项目90％都将永远是洼地，最多10％能够在空降的重磅规划利好下，逐渐发展起来，比如北京通州城市副中心，雄安新区。

选择所谓的价值洼地入坑的概率至少是90％，作为3套房以内的刚需买家，你根本没有资格去冒险投资。

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树立合理的消费观

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这是中山市的一对小夫妻，没有自住房和老人共同居住。看得出，他们是安守本分、收入稳定的普通工薪阶层，应该可以代表社会中的大多数人。

这对小夫妻最大的问题就是消费观不正确。自己一套产权房都没有，就贷款买车、贷款消费，毫无积蓄，就投资股票，根本没有风险意识。现在想买房了，才想起没有首付款，即使东凑西借凑够了，也会因为还有车贷，消费贷，助学贷在还，导致自己房贷申请难以通过或额度不足。

股市有风险，入市需谨慎。历史的经验告诉我们，股票市场对散户来说就是投机的赌场，对庄家来说就是收割的稻场，完全不透明的暗箱操作，根本没有投资价值。别以为可以自作聪明的见好就收，没有任何一家赌场有义务扶贫。股市投机的本质就是把人性无限放大，最终让你在自己贪得无厌的本性面前输得一败涂地。

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如果你没有高晓松诗和远方的思想觉悟，如果你没有舍身取义白手起家的创业意识，那么，你就是个俗人，你的使命就是不惜一切代价，赶紧买房。千万别贪图享受、千万别爱慕虚荣，浮华过后，迎接你的将是愈加鲜血淋漓的残忍现实。

一套房子都没有，你有何资格谈投资，一套房子都没有，你有何资格谈享受。

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细节决定成败

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这位上海朋友犯了大忌：“先买进后卖出”，自以为别踏空，能够根据买进的价格决定卖出的价格，殊不知，二手房是完全市场化的，根本不同于政府调控下的一手房市场，结果是房子卖不掉，拿不出现金来履行买房协议，面临着资金链断裂和违约的风险。

二手房置换是件系统工程，我曾经写过三篇系列文章来详细阐述过，如何完美的完成二手房的置换。买一手房没有任何技巧可言，但能够买到性价比高的二手房绝非易事。

目前，上海楼市低迷，成交量呈逐渐下滑的趋势，2018年3月份二手房成交1.7万套，4月份更是减少了4000套，才成交1.3万套，要知道，2016年上海楼市火爆时的月成交量都在3万套以上。

在这种惨淡的市场行情下，如果这位朋友不是以极低的价格急抛，根本无法成交，虽然他已经以低于均价5000元的单价挂牌2个多月，但仍无人问津。可悲的是，他买进的房子还有3个月就要过户付款，他要在3个月内卖掉房子，并且拿到下家的银行放款，谈何容易。

所以，我给他的建议

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是：一、再多挂牌几家大中介，并且要求每家门店都必须安排统一时间集中排队看房，人为造成房子抢手的局面，增加成功率。二、和买房的上家协商，推迟过户时间或者正常过户推迟付款时间，并承诺愿意付出些许资金补偿，当然这部分补偿一定是比你卖房子降价要少的。三、承诺中介，如果他们在规定时间内卖掉，会给他们额外的红包奖励，刺激他们的斗志，集中全门店所有人力来卖这套房子。四、首选全款客户，对付款方式好的下家可以给予更大优惠，争取尽早拿到全部房款。如果通过以上四点仍然卖不掉，那么只能权衡买房子的违约金之后，再忍痛割肉，打折抛售了。

我之前的文章曾经警告过大家，先买后卖的危险之处就在于，你卖房子的下家违约或者贷款不能及时放款，都会影响到你买房的进度。所以，建议大家安全起见，在卖房合同签好收到首付款后，再下定买房，一前一后，同步进行。即使下家的原因造成你买房违约，你也可以转嫁违约责任，不至于自己吃亏。

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除非你是专业选手，能够淘到极为便宜的房子，才有必要提前拿下，否则，买卖房子，安全第一。

总之，在我国，房子早已脱离了纯粹的居所，整个社会的资源都已附着其上，看透本质，才能正确抉择。决定你买房成败的，根本不是钱的多少，而是你自以为是的认知!

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