90平10年租金180万，地产大亨们抢做长租只为圈钱？
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长租公寓渐成风口，众多房企蜂拥而入。习惯了挣快钱、挣大钱的房企，切入盈利前景并不明朗的长租市场，究竟意欲何为？当经历一场跑马圈地，小鬼长成大佬，谁还会踏实地做个租赁的生意？
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▲ 长租公寓渐成风口
作者 | 熊颖
编辑 | 刘武
近日，因私出境8个月未归，龙湖集团董事长吴亚军终于回来了。
吴亚军处理的第一件要紧事，就是赶赴中国农业银行总部，为旗下长租公寓“冠寓”发展寻求支持。
抢滩长租公寓
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“只要站在风口，猪都能飞起来。”雷布斯的名言同样适用房地产，长租公寓渐成风口，上市房企蜂拥而入。
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▲ 2016年，龙湖推出旗下长租公寓品牌“冠寓”
龙湖的反应速度足够敏捷。早在2016年8月，龙湖中期业绩会上，吴亚军宣布推出长租公寓品牌“冠寓”，并且将其战略地位升至继地产、商业、物业之后的第四大主航道业务。
相比而言，万科抢滩登陆的时间更早。2014年，万科就开始大规模推广租赁住房。2015年，已经开业的万科长租公寓超过1000间。2016年，万科整合了旗下各长租公寓项目，统一品牌为“泊寓”。
然而，长租公寓真正火起来是在2017年，借助了政策的东风。
2017年7月，住建部等9部门联合发布通知，明确在12个重点城市加快推进租赁住房建设；8月，国土资源部会同住建部，确定在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。此后，房屋租赁的各项支持政策“忽如一夜春风来”。
“今年万科把长租公寓作为重要的着力点，主要在核心城市发展。”2017年万科董秘朱旭在2月份销售及经营情况电话会议上表示。
截至2017年底，万科泊寓已覆盖29个一、二线城市，累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。晚一步入局的龙湖，相对应的数量恰好是万科的一半。
另一些房地产领先企业，比如碧桂园、绿地、佳兆业等都先后入局。据克而瑞研究中心的报告介绍，目前全国TOP30的房企已有三成涉足长租公寓。
此前也有消息称，5月23日前后，恒大将发首期供应链ABS“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”。预计房企三巨头碧万恒将相聚租赁市场。
不赚钱的生意
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入局者前赴后继，赚钱者却寥寥无几。
链家研究院的报告曾称，未来十年房屋租赁市场规模增量空间将达到3万亿元。众多房地产企业看到了市场的发展空间，却由于投资回报率低而徘徊不前。
长租公寓“雷声大雨点小”的尴尬处境，在业内并不是秘密。2017年8月25日，在万科中期业绩说明会上，万科董事会主席郁亮对此表示，“能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。”
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▲ 万科翡翠书院10年租金最少180万元
以万科翡翠书院为例。
根据出租方案，翡翠书院一期提供1290套租赁型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上复式四居室。其中，90平方米月租金1.5-1.8万元，180平方米以上月租金3-4万元。
翡翠书院最长可出租10年。以此推算，90平米十年租金最低180万元，180平米十年租金最高需要480万元。
万科相关人员曾透露，即便是这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%。
而追溯拿地数据，市界（ID：newsseeker）发现，2016年12月，万科花109亿元拍下北京海淀区永丰产业基地两地块，折算楼面价3.6万元/平方米，使用年限70年。
中原地产首席分析师张大伟直言不讳地对市界（ID：newsseeker）表示，“万科这么高的楼面价，长租肯定亏损。”
龙湖的长租业务也是如此。“坦白地说，确实不挣钱。”龙湖品牌负责人告诉市界（ID：newsseeker）。
在今年初的龙湖业绩说明会上，龙湖首席执行官邵明晓曾表示，目前长租公寓成本及收益持平。然而，邵明晓希望未来龙湖长租公寓将变为赚钱的业务，净利润率达到12-15%。
不过，郁亮的期待没有这么高。郁亮认为，随着扶持政策出台，长租公寓回报率低的情况会有所改变，“未来，如果回报率6%-8%是正常（水平）的话，我们就往这个方向走。”
心甘情愿“挣慢钱”？
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不赚钱，显然不符合企业投资的初衷。目前，大多数房地产企业将长租公寓的盈利期设定在5年时间。
5月18日，A股上市公司世联行在回复深交所问询函时就表示，预计盈利时间为第五年。2017年财报数据显示，世联行公寓管理业务实现营业收入2.08亿元，同比增长387.64%，然而现阶段世联行公寓仍然处于亏损状态。
挣惯了快钱、大钱的房企，为什么要来放下身段“挣慢钱”？
表面上看，主要是由于“房住不炒”的总定调之后，各地限购令、限价令纷纷出台，房地产的挣快钱时代宣告终结。
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▲ 2017年4月，两部委联合发布房地产调控重要文件
一些房地产项目开始由售转租，以深圳为例，据市界（ID：newsseeker）不完全统计，2017年至今，深业中城、碧桂园荣汇、万科臻山府、润达圆庭、星河荣御等项目均出现不同程度的由售转租。
然而，房地产企业想做的文章远不止如此。
易观智库房产中心研究总监严跃进告诉市界（ID：newsseeker），“限价令大背景下，盈利空间压缩，由售转租反而比较稳妥。只是，不排除有企业搞小动作，明租实售。”
他还认为，长租公寓的投资周期较长。类似于互联网中的美团、滴滴，品牌打响后可以聚集资源。如掌握装修采购的定价权；与教育机构合作，形成租赁领域的学区概念等。
“浑水摸鱼”者也同样会存在。
张大伟一语道破长租公寓的业内潜规则，他告诉市界（ID：newsseeker）：“一方面便宜拿地，一方面为了融资，真做租赁的非常少。”
某上市房企员工同样告诉市界（ID：newsseeker），“长租公寓模式备受资本市场看好，一些房企做长租不是为了赚钱，而是为了融资。”
为融资打开“另一扇窗”
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2017年以来，房企银行贷款、境内发债趋难。一位负责债券业务的投行人士曾向媒体表示，“用于长租租赁的债券可以发，其余的基本没戏。”
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▲ 如何融资成为上市房企密切关注的话题
5月16日，在“2018中国上市房企百强峰会”上，东方邦信置业副总经理冯健就感叹“今年融资不易”。中金公司固定收益部董事总经理张继强则建议，“可以通过ABS的路来走。”
租赁项目持续的现金流，确实也为一些融资工具预留了操作空间。
对于融资难、融资成本不断升高的房企来说，类REITs（房地产投资信托基金）、ABS（资产支持证券）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等工具更像是关上一道门之后，开的“另一扇窗”。
2017年12月18日，龙湖50亿住房租赁专项公司债券获中国证监会核准；2018年3月，碧桂园400亿ABS大单审批通过；2018年5月初，中国恒大提交的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”已获受理，拟发行金额100亿元。
据诸葛找房数据研究中心统计，截至5月，已发行租赁类REITs产品规模达到392.7亿元。此外，北京4家银行承诺5年内将提供2200亿低息资金，推动集体建设用地租赁房建设。
然而，对于长租公寓融资相对便利推动了房企入局的观点，并不被所有企业认同。
龙湖品牌负责人向市界（ID：newsseeker）表示，“龙湖进入长租领域确实享受了政策红利。然而，如果说是为了融资而切入，这就不合逻辑了。现阶段长租公寓都不挣钱，我们没有必要为了融资去做一个赔钱买卖。我们看中的其实是长租公寓未来的巨大市场和现金流。”
这种争论已非一朝一夕，谁是谁非暂无定论。
然而，在长租公寓市场经历一场跑马圈地之后，小鬼长成大佬，是否还会踏实地做个租赁的生意？假如一个新的大泡沫出现，谁会来接盘？毫无疑问，大概率是资本市场的散户。
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