90平10年租金180万,地产大亨们抢做长租只为圈钱?

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长租公寓渐成风口,众多房企蜂拥而入。习惯了挣快钱、挣大钱的房企,切入盈利前景并不明朗的长租市场,究竟意欲何为?当经历一场跑马圈地,小鬼长成大佬,谁还会踏实地做个租赁的生意?

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▲ 长租公寓渐成风口

作者 | 熊颖

编辑 | 刘武

近日,因私出境8个月未归,龙湖集团董事长吴亚军终于回来了。

吴亚军处理的第一件要紧事,就是赶赴中国农业银行总部,为旗下长租公寓“冠寓”发展寻求支持。

抢滩长租公寓

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“只要站在风口,猪都能飞起来。”雷布斯的名言同样适用房地产,长租公寓渐成风口,上市房企蜂拥而入。

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▲ 2016年,龙湖推出旗下长租公寓品牌“冠寓”

龙湖的反应速度足够敏捷。早在2016年8月,龙湖中期业绩会上,吴亚军宣布推出长租公寓品牌“冠寓”,并且将其战略地位升至继地产、商业、物业之后的第四大主航道业务。

相比而言,万科抢滩登陆的时间更早。2014年,万科就开始大规模推广租赁住房。2015年,已经开业的万科长租公寓超过1000间。2016年,万科整合了旗下各长租公寓项目,统一品牌为“泊寓”。

然而,长租公寓真正火起来是在2017年,借助了政策的东风。

2017年7月,住建部等9部门联合发布通知,明确在12个重点城市加快推进租赁住房建设;8月,国土资源部会同住建部,确定在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。此后,房屋租赁的各项支持政策“忽如一夜春风来”。

“今年万科把长租公寓作为重要的着力点,主要在核心城市发展。”2017年万科董秘朱旭在2月份销售及经营情况电话会议上表示。

截至2017年底,万科泊寓已覆盖29个一、二线城市,累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3万间。晚一步入局的龙湖,相对应的数量恰好是万科的一半。

另一些房地产领先企业,比如碧桂园、绿地、佳兆业等都先后入局。据克而瑞研究中心的报告介绍,目前全国TOP30的房企已有三成涉足长租公寓。

此前也有消息称,5月23日前后,恒大将发首期供应链ABS“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”。预计房企三巨头碧万恒将相聚租赁市场。

不赚钱的生意

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入局者前赴后继,赚钱者却寥寥无几。

链家研究院的报告曾称,未来十年房屋租赁市场规模增量空间将达到3万亿元。众多房地产企业看到了市场的发展空间,却由于投资回报率低而徘徊不前。

长租公寓“雷声大雨点小”的尴尬处境,在业内并不是秘密。2017年8月25日,在万科中期业绩说明会上,万科董事会主席郁亮对此表示,“能够达到1%-2%的回报率,就已经很满意了。”

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▲ 万科翡翠书院10年租金最少180万元

以万科翡翠书院为例。

根据出租方案,翡翠书院一期提供1290套租赁型住房,包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上复式四居室。其中,90平方米月租金1.5-1.8万元,180平方米以上月租金3-4万元。

翡翠书院最长可出租10年。以此推算,90平米十年租金最低180万元,180平米十年租金最高需要480万元。

万科相关人员曾透露,即便是这样的价格定位,资金回报率仍然极低,不到2%。

而追溯拿地数据,市界(ID:newsseeker)发现,2016年12月,万科花109亿元拍下北京海淀区永丰产业基地两地块,折算楼面价3.6万元/平方米,使用年限70年。

中原地产首席分析师张大伟直言不讳地对市界(ID:newsseeker)表示,“万科这么高的楼面价,长租肯定亏损。”

龙湖的长租业务也是如此。“坦白地说,确实不挣钱。”龙湖品牌负责人告诉市界(ID:newsseeker)。

在今年初的龙湖业绩说明会上,龙湖首席执行官邵明晓曾表示,目前长租公寓成本及收益持平。然而,邵明晓希望未来龙湖长租公寓将变为赚钱的业务,净利润率达到12-15%。

不过,郁亮的期待没有这么高。郁亮认为,随着扶持政策出台,长租公寓回报率低的情况会有所改变,“未来,如果回报率6%-8%是正常(水平)的话,我们就往这个方向走。”

心甘情愿“挣慢钱”?

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不赚钱,显然不符合企业投资的初衷。目前,大多数房地产企业将长租公寓的盈利期设定在5年时间。

5月18日,A股上市公司世联行在回复深交所问询函时就表示,预计盈利时间为第五年。2017年财报数据显示,世联行公寓管理业务实现营业收入2.08亿元,同比增长387.64%,然而现阶段世联行公寓仍然处于亏损状态。

挣惯了快钱、大钱的房企,为什么要来放下身段“挣慢钱”?

表面上看,主要是由于“房住不炒”的总定调之后,各地限购令、限价令纷纷出台,房地产的挣快钱时代宣告终结。

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▲ 2017年4月,两部委联合发布房地产调控重要文件

一些房地产项目开始由售转租,以深圳为例,据市界(ID:newsseeker)不完全统计,2017年至今,深业中城、碧桂园荣汇、万科臻山府、润达圆庭、星河荣御等项目均出现不同程度的由售转租。

然而,房地产企业想做的文章远不止如此。

易观智库房产中心研究总监严跃进告诉市界(ID:newsseeker),“限价令大背景下,盈利空间压缩,由售转租反而比较稳妥。只是,不排除有企业搞小动作,明租实售。”

他还认为,长租公寓的投资周期较长。类似于互联网中的美团、滴滴,品牌打响后可以聚集资源。如掌握装修采购的定价权;与教育机构合作,形成租赁领域的学区概念等。

“浑水摸鱼”者也同样会存在。

张大伟一语道破长租公寓的业内潜规则,他告诉市界(ID:newsseeker):“一方面便宜拿地,一方面为了融资,真做租赁的非常少。”

某上市房企员工同样告诉市界(ID:newsseeker),“长租公寓模式备受资本市场看好,一些房企做长租不是为了赚钱,而是为了融资。”

为融资打开“另一扇窗”

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2017年以来,房企银行贷款、境内发债趋难。一位负责债券业务的投行人士曾向媒体表示,“用于长租租赁的债券可以发,其余的基本没戏。”

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▲ 如何融资成为上市房企密切关注的话题

5月16日,在“2018中国上市房企百强峰会”上,东方邦信置业副总经理冯健就感叹“今年融资不易”。中金公司固定收益部董事总经理张继强则建议,“可以通过ABS的路来走。”

租赁项目持续的现金流,确实也为一些融资工具预留了操作空间。

对于融资难、融资成本不断升高的房企来说,类REITs(房地产投资信托基金)、ABS(资产支持证券)、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)等工具更像是关上一道门之后,开的“另一扇窗”。

2017年12月18日,龙湖50亿住房租赁专项公司债券获中国证监会核准;2018年3月,碧桂园400亿ABS大单审批通过;2018年5月初,中国恒大提交的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”已获受理,拟发行金额100亿元。

据诸葛找房数据研究中心统计,截至5月,已发行租赁类REITs产品规模达到392.7亿元。此外,北京4家银行承诺5年内将提供2200亿低息资金,推动集体建设用地租赁房建设。

然而,对于长租公寓融资相对便利推动了房企入局的观点,并不被所有企业认同。

龙湖品牌负责人向市界(ID:newsseeker)表示,“龙湖进入长租领域确实享受了政策红利。然而,如果说是为了融资而切入,这就不合逻辑了。现阶段长租公寓都不挣钱,我们没有必要为了融资去做一个赔钱买卖。我们看中的其实是长租公寓未来的巨大市场和现金流。”

这种争论已非一朝一夕,谁是谁非暂无定论。

然而,在长租公寓市场经历一场跑马圈地之后,小鬼长成大佬,是否还会踏实地做个租赁的生意?假如一个新的大泡沫出现,谁会来接盘?毫无疑问,大概率是资本市场的散户。