北京240万的房子长什么样？六环外远离市区对于买房这个事

傻大方小编提示您本文标题是：北京240万的房子长什么样？六环外远离市区。来源是。

北京240万的房子长什么样？六环外远离市区。房子|市区|北京|缇香|远离|六环---

对于买房这个事，如果作为投资，我觉得考察100个项目，认真研究10项目，投1个项目，应该是比较合适的配比，任何挣钱的事情，都很难。

但对于刚需来讲，发现机会，下手要稳准狠。

今天和大家谈谈一个具体项目，做比较全面的分析，因为觉得值得推荐，也确实是自己经过踩盘对比后的一些感想，希望对各位看官有点帮助。

项目名称首开缇香郡，我给她的定义是，一个“为梦想值得筑巢”的项目。

对于一个地产项目的好坏，当看过100个以上，投入10000小时以后，就知道，售楼处宣传的，是需要打五折看待的，这样更客观，也不至于迷惑自己。

比如，说该小区旁边十分钟到地铁站，那么实际上得20分钟；附近公园800米，实际得1.5公里；配套医院正在建，那得3-5五年，如果医院在规划中，那就忽略好了。

而这个项目，怎么看待呢，我从销售以外的角度，来分析，相信能更加清晰：

房子|市区|北京|缇香|远离|六环---

价格

北京240万的房子长什么样？六环外远离市区。房子|市区|北京|缇香|远离|六环---

240万左右一套两居82平米，260万左右一套三居88平米。

在北京，在通州，

新房，现房，

什么概念，我们看几张图。

数据均来自搜房网：

四组数据，分别是北京新房价格、通州新房价格；北京二手房价格、通州二手房价格。

可以看出，若同样面积来计算，北京新房均价在360万以上，通州新均价500万。

算上五年十年二十年，以及老破小的房源，同面积计算，北京市的二手房均价480万一套，通州二手房均价370万一套。

上述数据说明，第一，这个首开缇香郡，无论怎么比，总价至少低于市场上所有房子的均值100万以上，绝对的刚需盘。第二，老通州比老北京便宜，但新通州比新北京贵，这是趋势，所以这个盘，可以算买未来。

下面的数据，是两年来北京的房价变化趋势，我们发现新房两年的最低点在30000元/平米。

因此，这个盘，卖价在均价以下，对象是老百姓，就是刚需，不需要高攀。

同时呢，我也提供下目前240万，这个价格，在北京可以买到的新盘，查了半天，仅有两个，一个是万科的七橡树，一个是K2十里春风，而万科七橡树，距离上太远，那地方什么样，“荒凉”；K2十里春风，时间上太远，2021年底交房，刚需有点等不起。

钱

北京240万的房子长什么样？六环外远离市区。房子|市区|北京|缇香|远离|六环---

什么意思呢？

这个虽然是商品房，但可以使用公积金和商业贷款。就是说肯定不用付全款。

另外，无论82平的两居还是88平的三居，都是普通住宅，都符合首付四成或者六成的要求。

四成来算，首付96万，不足100万，这个也是目前刚需最低的标准了。

十年前工作3500，一年4万，十年40万，大概十年前北京一套房120万起步，首付三成40万；现在工资10000，一年12万，十年120万，首付100万一套房，基本是符合社会发展规律的。

那么，现在的房呢，我要说，比十年前的房进步太多。

就算六成首付，150万元，是不是也容易接受一些。

换成五环附近800万总价的房子，就算置换，首付需要8成，接近640万，很多人会因此打消换房的念头。

小区

北京240万的房子长什么样？六环外远离市区。房子|市区|北京|缇香|远离|六环---

小区品质，最重要的是物业，其次是绿化。

首开物业大家可以上网查口碑，不能说做得像万科这种口碑一流，但绝对也是名列前茅的。

物业这事，个人觉得还是商业化比较成熟的，靠money肯定是可以推动的。

经验而谈，万科是靠物业好，把房子卖得贵，甚至，万科通过物业，做到了一个地区房价锚定的作用，这也是她成为业界第一的不简单之处。

如果单纯从物业来讲，大型小区物业会好于小型小区，建筑面积越多，物业费可以收得越多，也就有提高物业水准的资本，和动力。

物业费超过2.5元/平米的小区，都是比较新的小区，实际进入小区来看，物业水平还不错，垃圾处理很好，私搭乱建不多，停车规矩，摄像头覆盖全，绕小区一周，没有发现明显的盲点。

另外就是绿化，做得好，就叫园林。这点我认为是未来非常重要的，年轻人可以忍受住得远，但不能忍受住得脏乱差。

实拍图如下，这个是现房实景拍的。现房和期房最大的优势，就是可以不仅仅看售楼处的园林，大部分小区，比如泰禾和融创，售楼处园林做得像颐和园，小区实景绿化大打很多折扣。

房子|市区|北京|缇香|远离|六环---

而这个缇香郡呢，之前定位是别墅小区，这也就是为什么之前叫“缇香墅”。

房子|市区|北京|缇香|远离|六环---

对于什么是绿化好，我的要求是，低中高都见绿，也就是有草坪、有灌木、有乔木，如果更多那都是加分。

房子|市区|北京|缇香|远离|六环---

由于每个区域里都有叠拼户型，因此从植被的情况来看，覆盖了低中高绿色带，因此，一楼二楼，肯定住得很舒服。

房子|市区|北京|缇香|远离|六环---

户型

北京240万的房子长什么样？六环外远离市区。房子|市区|北京|缇香|远离|六环---

这个我毫不犹豫的给10分满分。

作为一个刚需小区，首开这个五年前设计的户型，几乎做到完美，可以住得很舒服。

房子|市区|北京|缇香|远离|六环---

这个82平的户型图，如何完美。

南北通透，全明格局，明厨明卫，户型方正，大面宽（7.5米），开放式阳台，过道少，动线流畅，动静分明，玄关恰到好处。

房子|市区|北京|缇香|远离|六环---

可以对比下，20年前的主力户型、10年前的主力户型，会不会发现，问题都很多，房间功能设计不好，或朝向不好，或功能不全，再看看现在的户型，更实用，更紧凑，更能聚焦重点，没有那么多奇葩设计点，斜线、拐角都去掉了。

88平的三居户型图。

房子|市区|北京|缇香|远离|六环---

除了上述优势外。88平的三居更注重功能，增加了一间房，别小看这一个房间，什么是刚需，就是没有办法啊，多一间房，作用了得！

刚结婚，可以当书房、储物；有了小孩，父母过来，凑合一下，睡觉就行，帮忙带孩子；孩子大一点，可以自己睡到十来岁，完全按照一个普通家庭的场景来设计。够用！实用！好用！

另外一个超赞的，是洗手池的设计，从卫生间独立拿出来，这个绝对是经历过痛苦的人想出来的。很多与父母同住的年轻人，发现最大的问题是洗手池的设计，洗个手，得等没人方便的时候洗，有人方便就不方便，真实太不方便了。

可以说，这个户型设计，充分理解刚需的痛点，真正解决问题。

房子|市区|北京|缇香|远离|六环---

保值、升值

北京240万的房子长什么样？六环外远离市区。房子|市区|北京|缇香|远离|六环---

对于刚需来讲，买房的钱，真的可能是“六个钱包”，容不得闪失。愿意承担这么大的资金压力，是踹着梦想，奔着未来。所以，房子要住得好，不能赔，也就是必须保值！

这个房子的价值呢，我觉得为什么保值方面，是可以放心的呢，主要看政策红利，通州的价值体现，副中心的定位是第一位的。

这个地，是通州确立为副中心之前拿的地。而之前通州的自住型商品房，现在的共有产权房，通州分别有两块地，18000一平和22000一平，产权就算50%对50%来讲，市值也达到了3.6-4.4万一平，这个还不是纯商品房。

首开这个项目，3万一平，是纯粹商品房，最大的区别就是卖的时候没有限制。

更远一些的K2十里春风，2021年期房，22000一平，可以按照贷款利率6%算现值，大致要乘个1.26的系数，也就是说，十里春风如果今年现房，它至少卖27000一平，所以，你觉得这个房子保值么？

升值呢，对于投资来讲很重要，就是同样的钱会不会有更好的选择。

那么就钱本身而言，房子现在不是很好的投资产品。但就专注投资房子的人来看，这个产品呢，我觉得投资风险小，可能的收益不小。

怎么说呢，回顾十年房子涨价的历程，投资最好的一定是刚需产品，比如98年左右的经适房，2003年左右的市内小户型公寓，2009年左右地铁沿线住宅，2014年左右的学区房。是涨价最快的品种。

投资产品来看，一定是看未来的需求，未来的供给，通州是个大概念，新的钱比旧的钱增长更快，通州的发展不一定如想象，但我们可以明显的看到，东西城房价高，但波动小，而通州、昌平波动更大，只有波动才能给未来更大的投资机会。

而且从中国各个城市政府迁址的情况来看，新政府所在地，规划更好，更符合发展方向，环境好、效率高、配套全。人才资源、政策资源、教育资源、医疗资源都有新的流入，相信资本必然会跟进。

总结

北京240万的房子长什么样？六环外远离市区。房子|市区|北京|缇香|远离|六环---

这个项目，虽然有问题，特别是轨道交通，配套商业缺失，是客观存在的，但对于年轻人的刚需，这个项目，定位的不是一个凑合住的产品，不是那种满足两点一线的窝，而是一个让你买得起，住得踏实，能够生活，努力奋斗，承载未来，一个可以为梦想而筑的巢。