小地方房价疯狂破万！中国1355个县，你们准备好了吗？
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文/楼市资本论 综合自
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21世纪经济报道、九点半财经小地方房价疯狂破万！中国1355个县，你们准备好了吗？。疯狂|地方|中国|棚改|抚州|房价---
“房价太高了。”
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发出这个感慨的不是一二线城市的居民，而是一位在三线城市生活和工作的朋友。
他感慨说，最近这一两年，他所在城市，稍微中心一些的地方，基本已经买不到万元以下的房子——
“你说一线城市二线城市工资高，机会多，房价上涨正常，我们这个城市工资也不算高，为什么涨得这么快？”
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他的感慨并非个例。从去年到现在，不少三四线城市的房价都飙了，有的更是破万。
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很多朋友哀叹，像老家这种小地方，房价凭什么蹭蹭往上涨？
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今天，我们就来扒一扒，到底为什么？
中国1355个县，你们准备好了吗？
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登场
三四线成主角 县城也有“春天”
举个栗子——江西抚州，一个江西省下辖的，并不出挑的地级市，人均工资2000—3000元。
小编有个同事就是抚州人，因为适婚，面临的买房的选择。但他感觉上海房子实在无望，于是决定会老家买房。
“老家人均工资就真么点儿，每年还有大量人口往广东深圳流失，房价撑死也就四千块吧！
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”这是同事的最初想法。结果，现实打了他一记耳光。回家一问，抚州的几个新区房价8000打底，靠万达的稳稳破万！
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更没想到的是，抢房子的人还不少！
江西抚州只是一个缩影。事实上，三四线城市的房价从去年至今，大多都翻倍地涨了起来。
你方唱罢，我登场。在严厉的调控政策打压下，一二线城市房价偃旗息鼓，接着从2017年至今，三四线城市，无疑成为中国楼市的主角。
据人民网引用《证券日报》的报道，2018年一季度，全国商品房成交均价8507元/平，同比增长6.6%，其中住宅成交均价8275元/平，同比增长8.7%。
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意味着，如果继续上涨20%，全国均价将超过10000元/平。
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根据刚公布的3月份全国房地产成交数据，我国房价突破万元的城市已经超过60个，这其中有20个是三四线城市或县城。
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环京的唐山、保定、张家口、秦皇岛、承德等城市，江苏的扬州、南通、常州等城市都已经过万。
中国房价行情平台统计的60个四线城市（县级市）数据显示， 11个城市均价超过万元，
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7个城市均价自去年以来上涨幅度超过40%。小地方房价疯狂破万！中国1355个县，你们准备好了吗？。疯狂|地方|中国|棚改|抚州|房价---
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让人百感交集的是，连很多贫困县的房价都直接翻番。
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一切迹象表明，全国房价万元时代来临。
到了这一步，全国的房价游戏，谁也不能幸免。
秘密
大城市惹的祸？棚改要背个锅？
总的来说，一二线城市和三四城市房价上涨的因素并不相同。
一二线城市主要是因为新房供给过少，而买房的人又很多，房子成为稀缺资源，处于供不应求的局面。可以毫不夸张的说，如果不是因为限价措施，一二线城市的房价还会更高。
而三四线城市的房价上涨主要有以下几种原因：
1
大城市购房需求的外溢
以北上广深四个一线城市为例，由于有严格的限售、限贷政策，导致在这些城市工作的外地人很难获取购房资格，因此很多人选择在这些城市的周边置业，因此才有了环京楼市圈、环沪楼市圈等。
相对于大城市的高房价，大城市周边的三四线城市的房价就低了很多，而且很多没有限制，也就自然吸引了很多购房者前来买房。
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而炒房者同样会看到机会，也会蜂拥而至，又进一步推高了房价。
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最明显的，就是燕郊。在燕郊买房的人群中，本地只占很小一部分，大多都是在京工作的外地人，或者是投资客、炒房者。而燕郊的房价能在短期内突破3万元，也是受到这些购房人群的影响。2
改善型住房需求
过去，三四线城市在所修建的小区大部分为7层及以下非电梯公寓，而随着家庭成员年龄增大，购买电梯公寓的需求大量增长
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。3
棚改货币化安置，去库存
为了去三四线库存，2005年首次提出棚改政策：棚改的地方不分配回迁房，只给钱或者房票。没了房子的棚户改造区的人们拿到房票，横冲直撞杀入房地产市场，因为购买需求的骤增，房价闻声而涨。
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数据显示，2017年全国棚改户数为515万套，涉及20个省份的三四线城市。按照PSL支持棚户改造的贷款余额计算，平均每户补偿到50万元。
而以平均数来看，每个省份棚改三四线城市为10个，
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相当于每个城市2.6万套，每套50万，杀入该三四线城市房地产市场的钱就到了130亿。小地方房价疯狂破万！中国1355个县，你们准备好了吗？。疯狂|地方|中国|棚改|抚州|房价---
房价怎么可能不飙上去呢？棚改最终的结果是库存去掉了，地方的经济好了，拆迁户也有房住了，但是苦逼的工薪阶层，买房却越来越难了。
回顾整个2017，山东省的三四线城市房价涨势最猛，其中，威海、胶州、潍坊和临沂尤甚。
背后的原因很简单，山东省连续3年，蝉联棚户区改造任务全国冠军！
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4
资源的重新分配
教育、医疗、交通等资源一直是人们追逐的重点。随着城市的发展和扩张，政府会在新建立的学校、医院、高铁站等周围兴建小区，市民的蜂拥而入也进一步抬高了房价。
5
高地价
三四线高昂的地价直接就造成建房成本的增加，而且大型房企入驻之后这种现象更加严重，相互恶性竞拍，土地拍卖价也是翻倍翻倍的增长。
着力三四线市场的碧桂园，登顶中国第一大房企
“过去是地方政府求着我们拿地开发，现在这些地区的土地都供不应求。”
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某供职于成都大型房企负责人如是说。他近期往返于德阳、南充、攀枝花等四川省内三四线城市的频率逐渐增多。价值
小地方的房该不该买？怎么买？
三四线甚至小县城房价都过万了，还具备投资价值吗？
这里就涉及到如何判断一个城市是否具备投资价值，我们认为核心的指标是：城镇化率。
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国家统计局：2015年中国城镇化率为56.1%，王健林说真实的城镇化率才40%多，不管多少，反正就是很低。
国家定的目标是2020年60%，过去这些年基本以1.35个百分点增长，我相信统计局2020年能完成60%这个数据。
中等发达水平国家和地区的城镇化率不约而同现在是85%，西方发达国家的城市化率都在95%左右，美国是97%，不管多少，只要知道很高就行。要达到85%的水平的话，中国大概需要4亿人城镇化。
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这个过程就是，农村人口涌向4、3、2、1线城市，4线城市涌向3、2、1线城市，3线城市涌向2、1线城市，2线城市涌向1线城市的过程。
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（以下选择购房城市基于此逻辑）人口、经济、地理位置：城市的发展与壮大先天因素。
1
不断的人口流入
4线及以下城市人口，总的来看未来基本可以确定是流失的。所以这些地方的房子非自住，不值得购买。
如果要预测这些地方房产价值，就是房屋造价加些许利润。（也许低于造价），目前看就是3000元/平，未来随成本增加而相对增加。
数据也印证这一点，如下图2015年统计局年报。下图紫色部分，人口在不断集中，另一个角度来说，我们也可以以此来划分1、2、3线城市。
总数量不超过150个，其中3线城市数量2014年图中显示是91个，个人观点认为房价未来只是正常市场价格，每年的增长也就是通货膨胀的部分，能抵抗通货膨胀而已。
所以真正值得我们提前做出决策的、值得提前买入的基本就是17+35=52个城市中的这些了。
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上图统计是以城市市辖区为对象的，相对于城市总人口更具参考性。关于这些城市总人口排名统计，详见下面第二点，与GDP指标筛选一起统计。
2
GDP指标筛选
产业结构和经济联系决定了人口构成、收入水平，本文弱化政府政策，尽量不谈，大家懂的。但还是强调中国城市的发展体现着强大的政府力量。
几十年中，中央和各省市制定的产业、经济和人口政策加速了城市群的形成。中国的800 多个城市中有200 多个人口超过100 万（在整个欧洲，人口超100 万的城市只有35 个）。
而未来，大城市还会越来越大。据麦肯锡预测，2030年，预计将有10亿人生活在城市中。
根据第一点中说的52个城市，下图统计了16年前3季度的GDP排名结果如下：
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狭隘的讲，光用GDP这一个指标来筛选，基本就锁定了绝大部分城市了。房价当然是由供求关系决定的。
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如果再进一步，考虑下这些城市的面积（如图中的重庆，哈尔滨，鄂尔多斯）、教育医疗资源，行政区划等因素，毫无疑问，还有很大的优化空间。
3
是否处于一线、新一线都市圈
从到中国核心区域经济地带的距离看，最有红利的城市分别是一线城市和新一线城市的都市圈内。这些城市经济强劲，拥有众多产业，交通便利，资源丰富，有众多房企入驻。因此在一线和新一线城市辐射到的区域，我们可以进行投资。
一线城市：北京、上海、广州、深圳。
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比如环京的北三县，环沪的嘉兴、昆山以及临深的东莞都有较高的投资价值。
2018年15个新一线城市依次为成都、杭州、重庆、武汉、苏州、西安、天津、南京、郑州、长沙、沈阳、青岛、宁波、东莞、无锡。
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不少“环新一线”也成为了投资需求热点，比如临近武汉的鄂州，毗邻南京的镇江、句容，紧邻杭州的安吉等等城市纯粹投资的占比均超过20%。
相比“环一线”城市接受的自住性外溢需求而言，这些“环新一线”城市反而更多地在接受中心城市的投资外溢性需求。
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以上几点，可以说是，投资三四线房子的铁律。
警惕
“潮水”退去或再现库存积压
“潮水过去，三四线城市可能又出现大量库存。”
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一名供职于全国某大型房地产企业的四川区域负责人表示，“现在有大量的开发商涌入了三四线城市，我担心未来又将推高这些城市的库存。”尤其是随着大量开发商涌入，三四线城市人口数量少、购买力有限的短板会将凸显。
“在我们业内，把这种行为称为‘割韭菜’，
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”上述人士说，“毕竟在这些三四线城市，有能力购买高价房的人不多，当第一批开发商来“收割韭菜”后，留给第二批开发商的空间已经不多了小地方房价疯狂破万！中国1355个县，你们准备好了吗？。疯狂|地方|中国|棚改|抚州|房价---
，而后续涌入的开发商如果继续修建大量住房，也许几年后，这些城市又会出现大量的存量住房现象。”值得注意的是，从今年3月起，多个三四线城市政府开始发文进行调控。如四川泸州、辽宁丹东等。
政府对“房住不炒”的坚持，是否抵得过国人对“买房致富”的狂热？
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