深度丨海南楼市“全剧终”惊心之后:10万房产经纪人的守与撤中房报记者陈标志丨海南报道曾凯

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深度丨海南楼市“全剧终”惊心之后:10万房产经纪人的守与撤。房产|经纪人|海南|楼市|深度|王浩明---

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中房报采访人员陈标志丨海南报道

深度丨海南楼市“全剧终”惊心之后:10万房产经纪人的守与撤。房产|经纪人|海南|楼市|深度|王浩明---

曾凯，一家知名房地产咨询服务机构海口区域负责人。4月22日，是他人生中一个刻骨铭心的大日子。

这天，海南发布了房地产“史上最严限购令”，在全海南省范围实施限购政策。被突如其来的政策打蒙的曾凯说，“该来的迟早会来，只是未料如此突然。”

当天，曾凯在其朋友圈以“全剧终”配图，表达他当时的心情。

王浩明，“90后”东北小伙，三亚某房地产经纪公司负责人。从2010年至今一直从事房地产销售工作，海南全域限购新政实施20天后，王浩明出现在了云南西双版纳。

2017年年底的时候，中国房地产报采访人员见到他时，其正在省会海口市拓展房产营销业务。

曾凯、王浩明，他们是海南10万房地产销售大军中的一员，4月22日之后，他们有的选择留下，有人离岛北上。

这群曾经为海南房地产业贡献三分之二以上销售业绩的10万房产经纪人，他们的运动轨迹已经悄然发生变化:离开海南市场，大迁徙到广西、云南及广东等省区热门和潜力城市。

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一张“网红”图片背后的惊悸

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“全剧终”。

4月22日晚，一张黑底白字的图片，如同精灵一般，突然蹿红朋友圈。

当晚，海南省政府召开新闻发布会，发布“史上最严”房地产限购政策:海南省内商品住宅实施全域限购。

“全域限购”新闻发布会尚在进行中，这张仅3个字的“网红”照片，就开始铺天盖地地出现在各微信群、朋友圈。转发和刷屏该图片的人群，更多的是海南当地房企及房产经纪机构的营销人员。

对于海南成千上万的房产营销人员来说，一张“全剧终”黑底白字的图片，在不知所措中带着几分悲壮的情绪。

4月22日晚新闻发布会上发布的《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》，实际上是海南多轮房地产调控的“补丁”政策，或者称之为“加强版”的楼市调控新政。

这份新政中，除了“实行最严格的节约用地制度”外，“实行严格的限购政策”最引人关注，即海南商品住宅实施全域限购。

之所以称之为“史上最严”限购政策，一方面表现在“全域限购”，另一方面对购房条件做了限制。

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“未料到政策如此突然。之前几天大家还为海南自贸区兴奋呢。”作为房地产销售机构海口区域负责人，曾凯心里五味杂陈，他的第一反应是，在朋友圈以“全剧终”配图，表达那一刻的心情。之后不久，曾凯又删除了这条朋友圈配图。他不想就这样悲观下去。

一时之间，关于海南楼市的“段子”充斥网络。

“搞对象吗，我是海南户口。”

“嫁到海南了，一切安好，勿念!”

“两个海南土著结婚，相当于两家上市公司合并。外地人和海南人结婚相当于借壳上市。外地人能在海南买房相当于IPO。”

中国房地产报采访人员发现，海南一些房产营销人员甚至订制 “海南户口+拆”等字样的体恤衫，出现在各大商场、酒吧、饭店等公共场所，噱头、恶搞、自嘲的意味尽显。

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广西防城港一个楼盘销售火爆现场

已经转移云南西双版纳卖房的王浩明，2017年是人生最风光的一年。

2017年年底的时候，采访人员见到王浩明，他当时脸上洋溢着成功的喜悦，对采访人员说，“今年1至11月份，我的团队营销成交额近7亿元，其中11月份单月房产成交额为1.6亿元。”

王浩明的海南房产生意始于2014年，他与朋友在三亚注册了一家房地产投资咨询公司，业务范围以三亚为中心，辐射陵水、万宁、保亭及东方等市县。2017年年底，他把版图扩大，正在省会海口市拓展房产营销业务。

王浩明说，经过短短的3年时间，公司的营销队伍发展到150人之多，“在海南，我们公司的规模并不算大。但在将来，算不算大就不好说。”

2018年年初的时候，王浩明对海南房地产销售依然“野心十足”。但4月22日海南这个严格的房地产政策“从天而降”后，他对未来顿时感到有些迷茫，有被打蒙了的感觉。

20天后，王浩明在朋友圈开始转发与西双版纳旅游推介相关的自媒体文章，有时也在朋友圈发当地一些风景美图。

“我在西双版纳景洪市，人员差不多都过来了，三亚只留了一点人。”王浩明告诉中国房地产报采访人员，他基本上放弃了三亚的销售市场，到云南做旅游地产推介与销售，“我们还准备今年10月份进军广西北海、防城港一带。”王浩明称，“再待在海南没饭吃了”。

几乎与王浩明同一时间，鲁嘉豪也选择离开了海南，前往广西防城港一带发展。这位海南小伙，仅用了3年多时间，在海南房地产中介行业打造了属于自己的“销售王国”，并将其进行连锁化。

“因为海南限购我才过来广西，海南业务不好做了，业绩下滑得很厉害。”鲁嘉豪直言不讳地告诉中国房地产报采访人员，今年以来，他在海南的房产销售业务逐渐缩水，“到目前为止，业务量减少60%-70%，也就是说，原来一个月能卖100套房子，现在只能卖三四十套的样子。”

鲁嘉豪称自己基本上放弃了海南的业务，在广西防城港全力以赴拓展市场。

鲁嘉豪在海南的业务依然继续，但业务重心已经不在海南。“我们在这里(防城港)一直招人，留守在海南的团队也就是做一些网络推广。”鲁嘉豪进一步解释称，就是做一些平台推广，介绍推广防城港等地房源，“这里还不限购，靠海边的房源充足，房价还很便宜。以前在海南的时候，我们去美兰机场、凤凰机场接客户，现在直接将客户引流到了北海、防城港了。”

“这里的业务还不错，原来打算在海南购房的客户，现在转移广西沿海一带的城市了。”鲁嘉豪还通过微信给采访人员发来了一段防城港某楼盘营销中心的现场短视频，称“购房人人山人海，天天爆满”。

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房产经纪人只是撤和守房企则是压力山大

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通过调查，中国房地产报采访人员发现，上述撤离海南岛，进军广西、云南、广东等地市场的房产经纪人，并不是个案。

“海南有3000多家房地产中介机构，如果每家按10人计算，海南至少有3万房产经纪人，销售旺季超过10万人。”海口一房产中介机构总经理邓拓平告诉采访人员，事实上海南房产经纪人数量远不止这个数据，“你说的海南房产中介机构或经纪人撤离海南，确实有这种情况，规模稍大一点的公司，基本上在岛外布局了。”

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海南房产经纪人迁徙路线

采访人员就上述情况，向海南省房地产中介行业协会相关负责人进行求证，其以“现在这个时候接受采访不合时宜”为由，婉拒了采访人员。而海南最大的“房产导购平台”--我房网一位主要负责人向采访人员证实，这个情况是存在的，他们早已在省外进行战略布点。

2016年、2017年，海南商品房销售金额分别为1490.2亿元、2713.72亿元(房地产销售额相当于2017年海南GDP的五分之三)。据不完全统计，海南商品房通过中介机构渠道销售成交金额，占到全海南省的三分之二还要多。海南商品房客源80%来自岛外，在这个成绩和过程背后，海南10万房地产经纪人功不可没。

对于海南房地产经纪人的集体“出走”，会给海南房地产业带来怎样的影响?

中国房地产报采访人员在海南当地调查走访中，许多房地产开发商及房地产经纪人对此表示忧虑。

“我们的员工现在上3天休3天，要上班的原因是前期积压的客户太多，让员工休假又因为确实没有太多的事做。”海南万宁市一大型房地产项目负责人告诉中国房地产采访人员，这是一件很矛盾的事情。

“如果在以前，我根本没有时间像今天这样坐在办公室喝茶。”海口国贸一家房地产中介机构负责人向采访人员表示，海南全域限购确实对房产中介行业冲击很大，“我认为是对这个行业的挫伤，是时候要思考下一步的路该如何走的问题了。”

也有例外。邓拓平对海南房产经纪人集体“出走”不以为然。“我目前没有这样的打算，大家都走了，对我的团队来说，也许是一件好事。”邓拓平称，其公司的业务重心主要做二手房转让和出租，“房产中介业务要看你怎样做，从长远看，结果并不会太糟糕。”

不独房产中介机构和房产经纪人受到冲击。突如其来的重磅限购政策也让开发商“头疼”，融创、恒大、碧桂园、雅居乐、鲁能这些重仓海南市场的大型房企，都不得不仔细斟酌如何应对限售政策。

并非没有办法，以往其他城市打擦边球的“先租后买”会在海南蔓延开来，还有改推40年商业别墅类产品，一家大型地产央企在三亚的项目已经低调推出此类产品。一些开发商与外地购房人也想出了先签协议预付订金，等交够两年社保及房子建好交房时再签购房合同的方法。

有观点称，限购后的两周，海南连续8年的单盘销售冠军清水湾的成交量都为零。今年雅居乐给清水湾项目下的任务是180亿元，2017年清水湾卖了169亿元。

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“新风口”和远未清晰的结局

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“五一”之前，住建部约谈了全国12个“热点”城市，其中就包括海口和三亚。

根据国家统计局发布的70城房价数据，被约谈的12个城市中，除佛山外，其他11个城市的新房价格3月和4月份无一例外地出现环比上涨。其中海口3月份环比涨2.1%，涨幅居12城之首，4月份海口、三亚以环比涨幅1.9%，涨幅在12城中并列第一。

根据海南中原策略中心统计数据，从2016年12月中旬至今年4月底，海南先后16次发布与房地产相关的“意见”或“通知”。这些新政囊括了土地供应、商品房销售及全装修等内容。房地产调控政策一路“打补丁”，直至今年4月22日的“最严全域限购”。海南省委书记、省长多次强调，以“壮士断腕”的决心，减少当地经济对房地产的依赖。

海南省统计部门的数据显示，今年1-4月份，海南房地产开发投资比上年同期增长11.5%，但房屋销售面积比上年同期减少27.4%，全省房屋销售金额为1002.17亿元，比去年同期减少了8%。采访人员注意到，1-4月份，海南房屋销售面积减幅最大的为中部地区，减幅44.9%;其次是大三亚区域，较去年同期减幅25.5%。

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数据来源:海南省统计局

5月17日，由中原地产、房友圈、明源云等联合举办的“新风口大未来”海南房企发展方向探讨沙龙上，参会开发商及中介商代表认为，海南全域限购，从短期来看，确实要经历阵痛;但从长远看，并不见得是一件坏事情，促使海南房地产业转型升级，未来在海南，粗放型、结构单一、快餐式的房地产开发，不会再有市场。

海南中原策略中心分析师袁铭键认为，处于“新风口”的海南，企业要谋求转型发展，租购并举是下一个企业发展机会点。袁铭键说，特色小镇、共享农庄、美丼乡村、度假民宿等新型业态预计会加快占据市场;未来办公楼、商场、酒店、公寓等物业需求将增大，经济发展对于人口的聚集也将为住宅价值的提升带来支撑。

根据海南省统计局披露的最新数据，1-4月，除了海口、三亚、文昌、白沙和昌江5个市县，其余13个市县成交面积都出现大幅下滑，超过72%，五指山甚至下滑幅度达到84%。

新的希望已经出现，“壮士断腕”的海南，短期内无法脱离房地产。5月13日，海南发布了百万人才计划，大专以上学历、中级以上职称人才，可在海南落户;博士硕士生、“双一流”高校毕业生、留学生和创业者可在海南任一城镇落户，在购房方面享受本地居民同等待遇。

5月19日，中国(海南)改革发展研究院院长迟福林公开表示， “海南房地产有巨大的发展空间，现在只有910万人口，估计10年以后，海南会达到1500万人口”。迟福林还预计，在目前59国旅游者免签的基础上，海南会尽快公布所有与我国建交的国家都可以免签进入，“这项政策我估计不会时间太长”。

海南这项人才政策并不完全被舆论认可，有观点认为其动机并不纯正，人们的理由是相当于关前门、开后门，因为这100万人，就是未来海南房地产的希望所在，这是在曲线解房地产的围。

海南房地产的结局，远未到来。人们在迷茫和焦虑中观望、等待。

揭秘固安“美泉园墅”:商业用地上的别墅

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天津“抢人大战”挑动楼市神经

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审读:戴士潮

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