以前是1-2年交房，现在3年才交房，开发商真扛不住了? 出来混

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出来混，迟早要还的。今年以来，房企债务问题就已经若影若现。

海通证券的一份研报显示，2018年，到期地产债规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，而未来三年需要偿付的地产债规模更大，分别达到了2807亿、3998亿和4037亿。

一般市场上债券期限最长3年，这一轮到期债务还是2015年发行的，当年央行连续降息，融资环境相对宽松，房企开始大规模发债搞开发。以开发贷为例，在最疯狂的时候，不少房企在拿地时，100%采用融来的钱，一分钱自有资金都不掏。

其结果就是地价飙升，2016年是个名副其实的地王年，带动房价迅猛上涨。随后930调控迅即展开，一直延续到2017年，乃至今年。

在房企层面，开发贷已经严格要求用自有资金。就在前几天住建部在其官网再次发文表示“企业购地只能用自有资金的规定，严控购地加杠杆行为”。

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企业买地不能融资，销售不畅又导致回款缓慢，不少企业已经感受到了压力。

今年4月份，华夏幸福被曝资金链问题，引发上交所的问询，直到前些天才由某银行出面授信缓解了资金压力。华夏幸福押宝环京，恰遇楼市调控，销售明显不畅。资金链出问题也是不奇怪。

而后又是天津的国有房企天房集团的1800亿债务有违约风险，引发市场高度关注，虽然天房集团最后明确表示将在合同约定期限内还款。但市场信心已遭受极大影响。

最近这段时间，地产类债券交易量明显放大。不少机构选择在此时放掉手中持有的地产债。他们担心，在融资高度收紧的情况下，销售受限的情况下，债务违约的可能性在提高。

长江证券的一份报告也显示，房企现金流的压力正在增加。2018年一季度，上市房企的回款速度与融资到位资金增速均双双下滑，两者分别下降14%和4.8%，而上市房企一季度用于偿债的资金却同比上升了38.5%。

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压力之下，变通势在必行。

大房企选择两条线，一方面加大海外融资规模。数据显示，4月份房企海外融资规模达到了376亿人民币，环比大幅上升94.4%。另一方面加大销售回款力度。比如某龙头房企近几年每年都要在全国范围内搞一波无理由退房行动，全面打折卖房。

对于大房企来说，他们有实力通过海外渠道融资，相对来说，降价就不是特别积极。

不过对于中小房企来说，他们能做的就不多了。

银行是不大愿意给他们贷款的，选择降价买房或者向大房企转让项目股权，是缓解压力的主要方式。大家都知道，近几年房地产市场集中度正在迅速提升。Top50房企的市场份额加速提高，这背后都是大量中小房企加速被并购。

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大城市已经没有中小房企的舞台了，而小城市也早已被大房企“入侵”。

不少三四线城市去库存也已经过犹不及了，他们借着去库存大搞新区开发，三四线城市土地溢价率已经领涨全国，地价破万的也并不少见。

从融资到拿地，中小房企已经全面处于劣势，后期的债务问题着实堪忧。除了加速卖房子，也没有别的法子了。

不过，要知道现在居民储蓄都已经负增长了，还有多少钱继续分给房地产呢?

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目前楼市最宽松的是三四线城市，但最危险的也是这些城市。有粉丝跟我反馈，他所在的四线城市，以前卖得期房都是1-2年就能交房，但今年开盘的项目，不少要3年才能交房。

这也是一个危险的信号，3年时间对于期房来说，时间太长，风险太大，而对于地产行业来说，差不多就是一轮小周期。开发商能不能活下来的成问题。