小县城也限购! 三四线城市房价还会涨吗? 山东齐河

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山东齐河，估计很多人都没怎么听说过，是行政区划属于德州但毗邻济南的一个小县城。5月23日，这个不起眼的小县城也搞起了“限购”。

齐河在全县范围内实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。严控非本县户籍居民家庭购房(含新建商品住房及二手住房，下同)，主要保障引进人才和在齐河工作的外籍人员刚需购房，严格核验购房者身份。本县户籍居民家庭已有2套及以上住房的，原则上不允许购房，以最大限度保障刚性需求。

小县城也限购，这是唱的哪一出?很多人都被这个消息弄蒙了。在大多数人的印象里，只有北上广、新一线城市、部分二线城市才搞限购限售限贷等。小县城限购，对三四五线城市房价意味着什么?三四五线城市房价将如何走?

其实，小县城限购也不是太新鲜的事。目前，河北涿州市、张家口崇礼区、张家口怀来县、河北保定涞水县、浙江嘉善县,除了冬奥会滑雪项目的举办地崇礼外。其他的地方都是老百姓感觉陌生的名字。

为什么这些四五线城市会被限购呢?因为位置。

这些地方大都是北京的街坊、上海的邻居。因为与一线城市接壤，于是乎这些地段成了炒房者热钱的聚集地。

以最近限购的齐河为例，开发商悄悄布局黄河北的一个背景是,《济南新旧动能转换先行区总体规划草案》中,齐河县也被纳入研究区内,且与济阳被同时定位为济南新旧动能转换先行区的“东西两翼”。2018年4月，齐河当月出售的存量住宅均价，也就是平均房价达到8134元，环比上涨3.4%。小县城房价也八千多了，也让人不禁出一头汗。

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那么，三四线城市房价还会涨吗?回答这个问题，主要看购买这些城市的人群都有哪些。

其一，一二线城市的溢出效应。

从2016年房地产市场去杠杆以来，中心城市楼市调控政策趋严，购房需求、资金流向周边政策相对宽松的城市或县城流动，这种溢出效应会给当地带来影响。齐河的个别项目有三成客户来自济南市区，尤其齐河有发展预期，被开发商和部分购房者看好。

其二，人口回流。

随着大量毕业生等就业人口的涌入，打破了房地产市场原有的供需平衡。而对于一些此前不被关注的小城市而言，近几年也出现了人口回流。比如，此前一直是人口输出大省的四川，在2011年-2017年，每年分别增加8.2万、26.2万、30.8万、33.2万、63.8万、58万和40万常住人口，平均每年增加37.2万人。至此，四川省常住人口规模连续7年增加。其中一部分人经过多年的积累，也有经济能力在县城购买新房。

而新一线城市中苏州、成都、杭州、南京等城市返乡置业人群占比位居前列。

其三，农村人口进城买房。

而在全国不少地方的县城，乡镇居民已俨然成为县城的购房主力军，村里人都来县城买房了。年轻人结婚，家在农村的父母很多也要给孩子在县城或者周边买套房。随着农民富裕，不少家庭也具备了这个能力。

三四线城市往下的乡镇中，教育资源和医疗资源的分布很不均衡。在这种情况下，城镇化其实就体现在了人们从小城镇往上一级的城市走，这一需求也支撑了三四线城市近年来房价的上涨。

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其四，改善型住房需求。

过去，三四线城市在所修建的小区大部分为7层及以下非电梯公寓，而随着家庭成员年龄增大，购买电梯公寓的需求大量增长。

其五，棚改货币化。

近几年政府大力扶持棚改计划。棚改货币化安置，去库存，这是三四线房价上涨的原因。

自2005年首次提出棚改政策以来，我国的棚改工程越来越火热。据住建部数据，2017年全国各类棚户区改造开工609万套，顺利完成年度目标任务600万套，完成投资1.84万亿元。三四线城市的去库存政策较好，尤其是棚改货币化安置后，购房资金能力上升，同时新房的建设力度加大，这都会带来市场交易的上升。

其六，一二线城市限购后，开发商在新区域拿地。

大量的房地产开发企业进入三四线城市，是随着一二线城市的限购、限价，影响了开发商的利润，再加之市场需求被抑制，以及一二线城市地价过高等因素影响。不少开发商转为在新的区域拿地。而这些区域一个共性是:对消费者不限购，对开发商不限价，同时随着经济的发展，具备了承受更高房价的地区人均收入水平。

易居研究院发布的最新研究报告称，三四线去库存周期为近 9 年最低。三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是 2010 年以来的月度最低值，即最近 9 年中三四线城市的去化周期达到了最低值。库存是降下来了，不过，三四线楼市房价和火热度能延续多久?

尤其是随着大量开发商涌入，三四线城市人口数量少、购买力有限的短板会将凸显。在“房住不炒”的政策下，三四线的房价热度难以长期持续。如果继续大力度开发，这些城市将来可能又会出现大量的存量住房现象。