一房难求，抢房队伍绵延几公里，二三线城市“房荒”会否持续? 最近楼市又有点“躁”。西安:2018年4

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最近楼市又有点“躁”。

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西安:2018年4月19日，700套房5千人摇号;

成都:2018年5月2日，7万人疯抢1千套房子，据说现场极其壮观，抢房的队伍绵延了几公里;

杭州:2018年5月7日，近3000人抢177套房，一位98岁的老奶奶摇号买到了房。

那么，在楼市调控趋严的背景之下，为何热点城市会出现“一房难求”现象?二三线城市“房荒”会否持续?

多城“一房难求”买房犹如买彩票

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从去年下半年开始，不少城市的房地产市场出现这样一个有趣的现象:远郊盘比近郊盘贵，毛坯房比精装房贵，二手房比一手房贵。

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例如杭州楼市，“3·29”新政出台前，倒卖房号现象较为普遍，其中最为火爆的钱江新城板块，房号已经叫到50万元起，较为偏远的萧山板块，房号也要10万元到20万元。

而楼市持续火热的长沙也如此，许多购房者“一房难求”，部分开发商捂盘惜售，尤其是高额认筹金也让许多刚需购房者叫苦不迭。

而西安则得益于人才落户政策，当地有些楼盘一开盘就出现千人“抢房”现象，部分区域还出现了开发商要求全款优先、捆绑销售、捂盘惜售以及故意营造紧张气氛的情况。

“房荒”背后究竟说明了啥?

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一边是各地频繁出台或升级楼市调控政策，目前各地发布的调控政策数量已经超百个。而另一边是热点二三线城市房价却在快速上涨，甚至出现“一房难求”局面。背后究竟说明了啥?

对此，财经评论员张平指出，首先，热点二三线城市乐衷于搞“人才引进”。

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一些二三线城市依仗着自己的发展潜力、就业机会、生活环境、财政优势，把一大批中高端人才一网打尽，而短期城市人口数量的激增，同时当地住房供应的滞后，这才出现了“新房难求”的问题。

再者，部分城市摇号选房，

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也在很大程度上助推了当前“房荒”现象。

地方政府之所以要摇号，就是防止开发商倒卖房号，让当地居民都享受到透明、公正的购房机会。正是这样的摇号政策，也使当地本来无需买房的人也因不愿错失摇号机会而倾巢出动，甚至还有一位98岁的杭州老太太也要通过摇号替自己选房。在这种奇葩的摇号闹剧之下，供求失衡问题严重并不奇怪。

最后，地方政府的限价令，

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导致开发商推新盘的积极性受挫，造成楼市新盘供应量的急剧减少，以及一二手房价的严重倒挂现象。

新房被抢、库存降低。截至2018年4月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现了近四年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国 100城库存规模相当于2012年3月的水平，即库存规模回落到了六年前的水平。

图 1 100城新建商品住宅库存面积

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而从同比跌幅看，二线城市库存跌幅是最大的。

图 2 一、二、三四线城市新建商品住宅库存面积

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他山之石:国外调控政策的得与失

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中信证券明明认为，房地产调控政策并非只有中国实行，很多国家采取过行政或者市场化的方式干预房地产，防止市场过热，我们以日本和韩国为例，分别分析失败和成功的调控手段。

日本地产调控措施在泡沫破裂前没有阻止地产价格的持续上涨。为了制止房地产投机，日本从1988年10月起，对于保有期在两年以内的土地转让收益，征收最高达96%的税收。这一政策出台是为了抑制房地产投机行为，但也在一定程度上降低了二手住宅的供给，起到了相反的效果。较快的刺破地产泡沫造成了经济的持续低迷。日本政府选择主动挑破房地产泡沫。1989年5月31日，日本政府改变货币政策方向，将2.5%的官方贴现率在随后不到一年的时间内调高到了6%，明确要求金融机构不对不动产业的贷款。此时社会对房地产业的资金投人急剧下滑。由于日本政府的紧缩性政策力度过大，再加上人们的预期改变，货币的供应量急剧的减少，使得房产价格大幅下降，这也加剧了人们的恐慌心理，资金迅速退出房地产市场，房地产泡沫破灭，日本经济陷入“失去的十年”。

韩国通过增加住宅供给，抑制投机需求，加强保障房建设，抑制了住宅价格的过快增长。亚洲金融危机以后，韩国房价开始进入上升通道，从2001年更是进入高速上升阶段。韩国对个人持有三套以上住宅转让征收60%的转让税率，在住宅供给方面，增加了建设用地供给和主城区的住宅建设力度。最重要的是，韩国加强了保障性住房的建设，制定实施了国民廉租房建设计划，保障了中低收入家庭的住房需求。在一系列调控措施下，2004年开始住房价格逐渐企稳，甚至下降。

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(资料来源:中信证券研究部)

我国历次调控政策对房地产市场的影响

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早期的的地产调控能迅速抑制需求。2005年3月由于房地产市场过热，我国加大了对房地产市场的调控力度，涉及土地、税收、信贷等多个方面，包括提高住房贷款利率，恢复土地增值税的征收、把首付比例从20%提高到30%等。严格的调控造成了房价的下降、房屋库存的大量增加、房地产开发的大量减少。2015年起，房屋销售价格指数开始大幅下降，当时没有限价政策，统计数据能真实反映房价水平，全国主要城市中，南京、宁波沈阳等均有较大跌幅。反映房地开发的国房景气指数也出现大幅下跌，延续到2016年1月。由于销售的迅速降温，房地产库存迅速攀升，商品房待售面积呈现攀升趋势。房地产业的过快转冷使经济出现了“硬着陆”。地产下跌较快的长三角地区经济增速下滑严重，出现了水泥、钢铁和加剧等地产相关行业的产能过剩。

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(资料来源:中信证券研究部)

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(资料来源:中信证券研究部)

2013年的地产调控政策同样起到了降温的效果。在房地产价格迅速上涨的情况，2013年3月，国务院发布“国五条”，要求各城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。措施起效迅速，环比涨幅迅速回落、商品房开发下降、地产库存趋稳。从市场来看，限价政策效果明显，70是大中城市房地产价格指数迅速回落，甚至出现了月环比负增长，地产库存趋于平稳。

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(资料来源:中信证券研究部)

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(资料来源:中信证券研究部)

区别于早期的调控政策，近期的严厉调控下，价格涨幅并未明显回落，地产库存持续低位，房地产开发投资保持较高。尽管统计局公布的70大中城市房地产价格下，三四线城市同比涨幅持续回落，实际上，二线城市保持。部分三、四线城市房地产价格持续上涨，2018年两会后，房地产调控政策密集出台也从侧面说明面临较严峻的涨价压力。在前几年棚改货币化和“去库存”政策的推动下，房地产库存也一直处于低位。但进入2018年以来，地产投资却持续保持10%以上的增长。

综合来看，房地产调控从早期的抑制需求转向了限制价格和交易，行政性更强。在2005年地产调控政策刚出现时，采取的是提高房贷利率和恢复增值税的相对市场化的手段，人们出于对政策不确定的预期，购房需求大减，造成了房价的下跌和房地产库存的大幅上升。2013年“国五条”明确限购措施之后，价格出现下降，但房地产景气指数并未大幅下滑。而2017以来采取更为行政化的手段，对购房人资格限制，甚至采取类似“配给制”的摇号手段。调控措施不再能抑制需求。

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(资料来源:中信证券研究部)

坚持调控不放松下，房地产市场与投资的变化

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消费性需求需呵护，防止调控政策误伤。二线城市的调控措施取得成效，投资性需求已经挤出。以杭州为例，房管局公布的数据显示，2017年外地购房者成交占比显著降低，全年外地购房者在杭置业的总套数占市区新建商品住房成交总套数的比例为14.4%，这一占比2015年为19.5%，2016年为33.8%。2016年在杭置业较多的上海购房者，2017年占比仅为1.8%，下降了5个百分点。另外，2017年在杭州市区购买新建商品住房的购房者中，约59%的购房者为首次购房，其中新建商品住房价格相对较低的下沙、大江东、余杭区首次购房比例最高，占比均超过七成。成都则在5月15日出台的住房摇号新政中，要求按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通家庭”的顺序，先后摇号排序、依序选房”，就是对“刚需”的倾斜。在“刚需”占主导的情况下，不当的调控措施可能加剧房价的上涨。在一房难求的预期下，很多暂时没有购房需求的家庭，会预期今后购房的难度增加，从而提前购房计划，参加摇号;限制新购住房的上市交易，可能进一步减少房地产市场的供给。

调控之下，房地产投资增速与领先指标的背离。以往来看，土地购置面积、地产企业资金供给都是开发投资增速的较好领先指标。我们此前曾提到，持续调控下，地产投资已与指标出现了背离，在政策抑制下的房价、房地产交易数据都不会影响地产企业的开发计划。在二线城市限购政策较严的情况下，房企把目标放在了三线城市，仍在拿地。调控之下，政策规定开发商不能捂盘惜售，也不能囤地不开发，企业故意延长住宅建设周期或是住宅投资较高，而库存持续低位的原因。

“防风险”下，房地产调控不会放松，但房地产业有发展空间。政治局会议强调促进“楼市”健康发展，近期，住建部也多次约谈地方住建部门负责人，要求今年房地产调控不会放松。一方面的改善性住房需求将支撑地产投资。“住宅过滤理论”认为，随着时间的发展，房屋质量会下降和家庭收入的提高，高收入家庭会购买更高质量的住房，而把老住房出租或售卖给较低收入者，同时伴随着租金和房价的下降。二是保障房的建设。在长效机制的建立中，保障房的建设是重要的一环，房企发行的保障房建设债券也会得到支持，也是支撑投资的重要一环。按照当前的调控思路，政策不会完全限制房地产市场的发展，在“刚需”占据购房主体，人才吸引政策持续带来二线城市人口流入，PSL放量和三线城市棚改仍在进行等支撑下，房地产投资作为经济的重要支撑或仍将保持10%左右的较快增长，支撑相对疲软的内需。

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本文仅供投资者参考，不构成投资建议。

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