房地产迎来三大危机!房价“雪崩”大局已定? 时至今日

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时至今日，处于持续金融去杠杆的房地产市场，仍未平静。种种信号显示，高房价又有重燃的趋势。

这体现在两个方面:第一，调控虽然紧锣密鼓宣发，但遏制房价上涨的作用未见明显效果，截止4月底房价过万的队伍还在继续壮大，统计数据显示有近60个城市房价过万，很多名不见经传的小县城房价都已过万，“房价太高了”的感慨之声不绝于耳;第二，调控似乎陷入了“越调越涨”、“越调越抢”的怪圈，2018年以来，很多调控高压的城市不仅价格未得到有效控制而且又开始躁动了，尤其是抢人才大战的城市，就连以房价平稳著称的成都、西安、大连、昆明等都开始出现价格的巨大波动了。

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抢房、抢人的紧张感下，原本一平如水的城市都充斥着“买房难”、“买不到房”的焦虑与恐慌之中。一边是调控重压，限购、限售、限价等多种手段齐上阵，另一边却是各大商业银行屡屡上浮首套房贷款利率，刚需的买房之路再一次蒙上阴影。高房价之下，很多人不禁感慨“想当房奴都不能实现”，即便有人靠几代人齐心协力实现了买房安居梦，但最后换来的依然是负债累累。

高房价迫使更多人成为了房奴，提前透支了几十年的购买力，没有太多余钱去消费购物了。余生因为一套房子就此发生了巨大转折，或者说未来的三十年被一套房子牢牢限制住了。呜呼哀哉，高额房贷早已成了每个国人头顶高悬的达摩克利斯之剑，稍有力不从心就可能一无所有。

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高房价还能坚持多久，房地产泡沫何时破灭?想必这是很多关心楼市的人一直渴望知道的答案。奇哥也想知道答案，但这注定是不可预知的。不过，历史早已用血的教训告诉我们，每一个国家房地产崩盘的前夜都依然疯狂，美国、日本以及中国的香港都如此。俗话说得好，欲使其灭亡，必先使其疯狂。

话说回来，楼市泡沫破灭、房价迎来转机并非都是无迹可循的:在奇哥看来，中国高房价早已是“兔子的尾巴长不了”，表面风光的楼市背后实际上是暗流涌动，中国有句老话叫“郁疾成患”，这话用来形容中国目前的楼市再恰当不过。中国楼市三大基本面在悄然突变，高房价恐再难支撑:

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疯炒过后，全民负债累累，高房价拿什么续命?

著名经济学家林采宜说，我们这一代人“百万负翁”、“千万负翁”很多，尤其是近两年房地产迎来暴发式发展，全民高杠杆买房、炒房屡见不鲜，很多人看似因为房产升值而拥有百万、千万资产，但实际上早已是“负”可敌国了。你看负债率的上升就知道未来中国负债率可能还会上升，当负债率越高就说明未来消费的空间越来越有限。

地产评论员吴其伦也说过，老百姓永远是输家。因为对于普通民众而言，他们穷其一生也只能买得起一套房，房价上涨给他们带来的不是福音而是伤害。因为房价上涨直接推高其生活成本及经营成本。房产升值带来的不过是无法兑付的“纸面财富”，毫无意义，因为他们永远不可能卖掉换钱。即便是置换新房、大房，也会更加吃力，因为其它的房子价格也在上涨，到头来苦的还是老百姓自己，所以他们永远是输家，还是彻头彻尾的资产为“负”的输家。

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对于这种观点，奇哥再赞成不过了。居民的收入增幅永远涨不过房价增幅，但是这种赛跑总有跑不下去的时候，毕竟当居民负债率越来越高的时候，购买力在消失，未来老百姓手上都是房子和负债了，谁还会买开发商和炒房客的房子呢，高房价拿什么来继续续命呢?

10套房子空3套，空置税若开征，房价或迎来“雪崩”

中国到底缺不缺房已经不存在争议。潘石屹说，中国当前的房屋空置率高达5成，空置率是高房价的关键;也有专家说中国的房子够40亿人居住，中国房地产早就存在过度开发建设，尤其是三四线城市，即便2016、2017两年去库存效果显著，很多地方依然库存足够卖3-5年。

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而去年10月的数据也显示，2016年全国居民人均住房建筑面积已高达40.8平方米。远超很多发达国家。事实上，只要我们留心观察，发现一个三代同堂的家庭，拥有住房基本上都在三套以上，老家农村或是镇上一套宅基地建的房子、县城或是市里一套，自己工作的一线或是二线城市一套。

中国早就不缺房了，如果把一些小产权房和军队等所有房屋全部统计，中国房屋数量早就过剩了。那么房价为什么还会高涨呢?一方面，房屋空置率居高不下，权威数据显示中国10套房子有3套是空置无用的，根本原因在于中国持有房屋无需任何成本，而房产又是抵御通胀的最好途径，所以中国有钱人都喜欢买房，买来又不住不租，所以造成了资源浪费;另一方面，城市化进程导致的人口向资源优势城市的过度集中，导致住房结构化供需不平衡，加之买涨不买跌及炒作、投资的非理性需求暴涨，原本供需不平衡居民更加扭曲加剧。

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即便如此，房屋过度开发的事实仍然存在。供大于求价格下跌，这是经济学铁律，所以从长远来看，随着房屋越建越多，房子的价格未来只会下跌。如果房地产税和空置税这两项长效机制能在短时间内出台的话，奇哥相信到时候房价“雪崩”的局面都极有可能出现。

人口红利锐减，没有人的城市开发商建那么多房子卖给谁?

抛开高负债和高空置率不谈，中国人口红利在逐渐消失也关系着房地产的未来。从这次二线城市抢人才来看，我们似乎看清了一个道理，庞大的人口基数关乎着人才质量，决定城市未来，承载国家命运。一二线城市之所以房价不断攀升就是因为有源源不断的人口输入，有人的地方才有活力，才会产生巨大的购房需求。如果一个地方前期规划再好，但就是无法吸聚人口，那这个地方最好建好也只是一个个“鬼城”。

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随着中国人口结构的改变，新生儿出生率暴跌和老龄化社会已经在这个时代凸显，人口红利在锐减，甚至有专家预测，人口红利将在10年后完全消失，试问未来我们拿什么支撑高房价?没有人去的城市谁买你们开发商建的房子?

虽然眼下很多二三线城市又有逆势而动的趋势，房价又要躁动了，但是正如上文分析的，支撑高房价的基本面都在渐渐分崩离析，眼下可能还未到“危机爆发”的时期，但是端倪已现，不可不重视。要知道日本房地产崩盘的前夜东京的交易市场还是灯火通明，持有巨款的买家依然在马不停蹄地购买，但一夜之后，加息刺破了楼市，房价暴跌，房产成了甩不掉的累赘，万般喧哗归于尘土的时候，很多人痛心疾首高呼不该贪心多买，也只能徒留叹息了。

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奇哥不敢说中国楼市在步日本楼市的后尘，但如果中国的房地产市场依然我行我素，任由高房价肆意发展，炒作行为无节制蔓延，恐怕悲剧降临也即将不远了。因此来看，本轮楼市调控绝非儿戏，回归房子居住属性更不是空喊口号。房子是用来住的，不是用来炒的，老百姓更不能靠“抢”来解决买房问题。唯有真替刚需做主，在政策上严厉打击炒房投机，保持调控的高压态势不松，这一切才有可能迎来转机。