解读：郑州楼市限价下的众生相，政府有政策，开发商有对策！早些时候回到郑州

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早些时候回到郑州，和朋友在郑州地区的白沙看房，眼见为实，只有当你亲临售楼部，感受房地产市场的时候，你才明白什么叫:房价高的惊人，人民生活的艰难!当然，上有对策，固然面子上是为了压制房价;然而下有对策，反而进一步推高了普通百姓买房子的成本，话不多说，且对过去几天所看到的四个楼盘进行了总结。(全文5000字，第八部分有给郑州市长的信)

1．绕过备案价格，抬高首付款。

第一个房地产，它叫郑东名筑，这里是毛坯现房。公寓中最小的房间是110平，计算价格，折后的价格约为12600元/平(总价约为139万美元)，然后对方又明确告知我们，这里“限贷” 850000，所以首付可能需要540000。听到“限贷”二字,我楞了一会,然后快速理解,原因很简单:因为政府备案的房地产价格是11000元/平,根据记录价格计算的总购买价格是121万,贷款百分之七十,就是850000年。不了解的人,很容易被“限贷”忽悠,这仅仅是一种绕过政府的价格,然后把限价之外的“溢价”让渡到买房者的首付款里,实际上是一种增加了购房者的成本,最后,他们签的合同是一个阴阳合同,房屋委员会备案价格是11000元/平, 郑州的房价之所以没有增长，说白了与这个“阴阳合同”有莫大的关系，就是表面上保持了价格的稳定。

2．未经售前许可，提前出售房屋。

看看第二个楼盘，叫做格林上东，这里是二期的期房。这个是在2005年拿的地(注:据附近的楼盘顾问,未曾落实),第二阶段的项目已经推迟了13年才开发,一期时因为房产证和学区的问题挂过横幅, 据说一期的房本问题后来是解决了，学区好像从白沙小学换到了锦绣路小学。当我们到达的时候，一个小纸条贴在了售楼部的大厅里，上面明确写着二期的预售许可证还没有下来!但看房还是有很多人，置业顾问回答说:“是内部认购，价格更便宜， 9000多一平，等预售证下来就不是这个价钱了。”当时,是最小的房源在124平(注: 或122平,记得不太清楚了)的四房,价格9800左右,记得总房款是121万左右,因为它是一个25000元定金抵50000元, 总房款- 50000万之后才算首付款,对方要的首付360000,计算下来首付总额2.5 + 36 = 38.5。置业顾问反复强调,预售卡在这个月底下来,如果预售证下来,就不会是9800的价格,当然,唯一美中不足的是这个楼盘的交房时间是在2021年底,尽管他们正在卖的那栋楼已经建到了第八层。对此，物业顾问回应道:二期是统一交付。此外，我们还需要进行绿化。搞好绿化才能交房。

3．要求20万元转让费，合同价低于2000元/平的成交价

看第三楼盘，它叫盛驰花园，这里也是毛坯现房!这个楼盘一共只有三幢楼，和一位老业主谈话聊到。他们是在2015年买的，房子在2017年年中交付，房产证书在2018年初获得。楼盘的出售是一栋采光不错的房子，不知道开发商是否故意囤货，但确实是现房。根据置业顾问的介绍，这次卖的楼盘是两梯五户，共五户户型: 89平两房东户、99平三房纯朝南、83平两房朝南、94平三房朝南、110多平三房西户。朋友让置业顾问给计算了一个94平的房子，均价是11500元/平，总房款将近109万，但是在分项里面，对方单列出来一个20万元的转让费，然后按照89万左右的总价签合同，这样一来，计算出来的单价是9400多元/平，所以房贷总额是按照9400多元/平的单价计算的，房贷只能贷出来62万。不过这个楼盘提出了一个极具诱惑性的方案：首付分期！按照刚才的计算，转让费20万另外算，首付款应该是将近27万（89万*30%），这个27万元可以在两年之内分四期还完，注意：20万转让费是要一次性付清的。

4.二手房的备案价和成交价格可以相差3000元!

第四处楼盘，叫东润华景，到这里来看看二手房。在对二手房价格进行调查之前，客人的价格在10000-11000之间，刚刚开始显示，只是检测，真的不敢相信如何在某些信息的属性上，或者是死你!在东云华的门口有一家房地产中介公司，朋友简单地解释了意向，对方拿钥匙直接带我们到房子，见88平方两房，122方三。88年,根据中介这两个房子的价格在110万美元左右,将超过成千上万的精装修,毛坯房,可能也要106万左右,整体均价是12500元/平,此外,其他费用也需要超过60000(委员会2 +贷款服务系列2 + 1点税+契税下午1点)。因为在房子之前，知道创纪录的价格说，所以临时问题中介一个问题，这个社区的创纪录价格是多少?中介的答案,9000元/平!然后我们有点担心地问:“那是贷款吗，只有评估贷款?”代理只是简单地回答:“不!”这当然不是。这笔贷款是以银行的评估为基础的。我们最多给你12500元/平。,这意味着,如果算上其他费用,成交的价格村很容易超过13000元/平,但只有在当地住房管理局备案价格9000多元,甚至低于10000元,我可能理解,为什么在郑州房价上涨的统计数据几乎没有!

5．精装修溢价: 聪明的万科美景麟起城

当然,白色区域的三个新楼盘, 远不如万科这样的大开发商会玩花样——万科美景麟起城,对外这个项目的价格是15000元/平,然而,实际成交价为17000元/平,原因是什么?据链家的朋友们说:“15000元/平，是按照毛胚房备案，但是万科是精装修的好房子，所以额外的2000元/平的装修费，现代化装修费用是分开计算的，是打包在首付里的。”当实际合同签订时，按15000元/平的记录价格计算，贷款金额按照15000元/平的备案价格的七成计算。

我说万科是一个聪明的开发商，，相比于白色区域的毛胚房溢价，万科的“溢价”的精装修可以算良心——毕竟，好歹也是带装修的，好歹也是巧立名目，面子上过得去！你看看郑东名筑，那就是赤裸裸的以“限贷”之名，签订一个阴阳合同;如果你看格林上东，没有预售，反正房子几乎卖光了。你会看到盛驰花园，20万转让费，或直接与开发商签订合同，这样的吃相虽然难堪，但毕竟也是楼市限价下的众生相，阿弥陀佛，刚需族自求多福吧！

6.尴尬的公积金贷款

讲了这么多,我忍不住观察到郑州公积金贷款的尴尬——目前，朋友跟我所接触的楼盘，没有一家开门见山的告诉你说允许公积金贷款的——偶尔你问到对方，恰好他们也允许用的，就会直接回应你说公积金贷款额度只有区区40万，除非您能拿出来剩下的全部首付，否则还是接受全商贷吧！至于公积金组合贷款，这简直就是稀有产品，我身边的朋友在金融行业的人挺多，没有一个人说郑州有公积金组合贷款这回事——这不得不说是公积金贷款的尴尬所在！

由于没有组合贷,因此, 公积金异地贷款其实也是没必要了，真正需要公积金贷款的人，许多人可能是连应付首付都成问题的，就算是允许你跨地区使用了，区区40万贷款够你在郑州买房用吗？更甭提郑州直到现在，还不允许外地的公积金跨地区使用了，所以漂泊在北上广深的河南人，很多人都想回来，不敢回来。

在公积金的使用方面，郑州落后于武汉。据我所知,武汉当前打开在公积金的力量就在前在省会城市——先是五一之后，公积金贷款额度提高到了70万，然后在四月份的一份征求意见稿里明确提出，对于武汉人在外地缴存公积金的允许跨地区回武汉买房使用，正式政策什么时候出来还不晓得，但至少是走在了前列；另外，听武汉的朋友讲，在武汉买房办理组合贷是不成问题的。已经毕业并且渴望买房的人，它节省了许多月供。当然，政策背后可能还有一件事——人文关怀!

7．高房价与郑州人才引进政策的差距

郑州，一列火车停下的城市——交通，决定了郑州的未来!

这样一个城市在未来，除了依靠交通，还在城市的人才吸引和接纳——不管他的嘴怎么说引进才能，如果跟不上形式的一整套措施，你就永远无法留住人才!

讨论中的房价只是提出一个问题:郑州如何才能在高房价下引进人才并留住人才?郑州去年推出了“智慧型人才政策”、“人才补贴”和“住房补贴”，用明显的利益吸引人才的，这是可以理解的，但如果郑州市出台了引人注目的政策来吸引人才，又以“无形”的政策拒绝人才，那么，这个城市的未来将会是怎样的呢?

我说用无形的拒绝人才的政策, 是说政府的限价原本应该是有利于人才更好的在郑州落户安家的，可是如果让各种对策变相的抬高购房的成本，变相的撵走原本打算落户郑州的人才，所以人才引进政策的效果将会打折。在离郑州咫尺之遥的武汉，不光是嘴上在引进人才，一系列配套的“楼市举措”（8折房、提高公积金贷款金额、公积金组合贷）其实都是在想法设法的留住人才，不仅如此,他们还成功地吸引困在一线城市如深圳北回武汉人拥有跨地区使用回来买房置业（允许公积金跨地区使用），为他们数年后的归来做好铺垫,显然,郑州在这个地方做的远远不够，远远落后!

我们这一代人的未来能逃脱高房价的束缚吗?

高房价会创造未来吗?