刚刚，楼市出了个利空! 作者刘晓博5月11日下午

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作者刘晓博

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5月11日下午，住建部在官网公布了“关于改进住房公积金缴存机制进一步降低企业成本的通知”。

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这份由住建部、财政部、人民银行4月28日联合签发的文件，对楼市、刚需购房者构成了一个不大不小的利空。

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但对于企业来说，则构成了一个较大的利好。

我们先来看一下文件的要点:

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1、各地区2016年出台的阶段性适当降低企业住房公积金缴存比例政策到期后，继续延长执行期至2020年4月30日。

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各地区要对政策实施效果进行评估，并可结合当地实际进一步降低企业住房公积金缴存比例。

2、缴存住房公积金的月工资基数，不得高于职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。凡超过3倍的，一律予以规范调整。

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3、住房公积金缴存比例下限为5%，

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上限由各地区按照《住房公积金管理条例》规定的程序确定，最高不得超过12%。缴存单位可在5%至当地规定的上限区间内，自主确定住房公积金缴存比例。

4、生产经营困难的企业，经职工代表大会或工会讨论通过，可申请降低住房公积金缴存比例或者缓缴

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。住房公积金管理委员会应授权住房公积金管理中心审批，审批时限不得超过10个工作日。

中国的住房公积金制度，历来饱受争议。对于利润微薄的民企、中小企业来说，它是一个显著的负担，因为缴存比例偏高。对于垄断资源、收入丰厚的国企来说，它成为一个变相发放福利的渠道。(上面的第二条，就是为了阻止这些企业变相发福利)

对于购房者来说，公积金很多时候也是个鸡肋:1，在大城市购房，公积金占房价比例很低，不够费事的，还容易引起开发商的“歧视”;2，对于买不起房子的家庭来说，公积金制度似乎是给“买得起房子的家庭”服务的，自己只剩下了缴存的义务。

所以从长远看，取消公积金制度，建立住房保障银行应该是改革的方向。

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无论是2016年4月国务院出台“关于规范和阶段性适当降低住房公积金缴存比例的通知”，开启了对企业的“公积金优惠”;还是此次三部委的“延续优惠”，其实都是为了减轻企业负担。

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中国正在金融去杠杆，还在压缩过剩产能，加强环保、压缩落后产能。此外，中美贸易摩擦让人民币汇率被迫维持高位，未来出口增幅可能回落，进口大增。在这种背景下，实体经济会感到更大的压力。

在这种背景下，政府能送给企业的礼物是:通过减税、降低公积金缴存比例、降低物流成本、降低融资成本等，来刺激实体经济。

对于楼市来说，这当然是一个利空。对于刚需购房者来说，也是一个利空。

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截至2017年11月底，全国住房公积金缴存总额12.3万亿元，个人公积金住房贷款余额4.5万亿元。

而截至2018年3月底，通过银行系统发放的“全国住户贷款”余额是42.3万亿，个人住房贷款余额22.86万亿元。4.5万亿的住房公积金购房贷款，可以说对中国楼市的支撑作用还是十分明显的。

住房公积金缴存比例的降低(比例下限为5%)，以及困难企业的“可申请降低住房公积金缴存比例或者缓缴”，将造成公积金增长放缓，未来发放贷款能力也将下降。

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但另一方面我们也应该看到:如果企业倒闭，或者连工资都发不出，按比例缴纳住房公积金又有什么用呢?仍然会有很多刚需买不起房。说到底，企业持续盈利，才是经济增长的关键。

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至于此次“公积金新政”给刚需购房者带来的损失，未来希望能通过设立“住房保障银行”来补偿。在设立“住房保障银行”之前，地方政府应该跟央行协商，对于真正的刚需购房者，给予购房利率优惠，至少不能上浮利率。

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此外，在新房摇号中，应该率先保障真正的刚需家庭。

否则，刚需家庭购房将越来越困难!