房企TOP3中谁是粤港澳大湾区头号地主？（图片来源：全景视觉）经济观察报见

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（图片来源：全景视觉）

经济观察报见习采访人员陈博

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5月2日，一份《广东省国土资源厅办公室关于提供部分企业房地产开发用地情况的紧急通知》在地产圈掀起波澜。

这份寥寥两百多字的通知点名广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等9个城市的国土资源主管部门，要求其抓紧提供万科集团和恒大集团在各市辖区内的房地产开发用地情况，具体包括：房地产开发用地、商服用地和住宅用地及已竣工、已开工未竣工、未开工用地面积和建筑面积等数据。

一石激起千层浪，短短一天之内，关于粤港澳大湾区或将因此精准施政配套楼市新政出台的传闻四起。

采访人员多次联系通知上的联系人刘俊以及广东省国土资源厅，电话一直无人接听。据此前中国房地产报报道，广东省国土资源厅一名负责人曾在受访时称，发文的业务处表示，此通知仅仅为搜集数据，属于政府内部的业务交流文件，并未对外公布。“这是很正常的一个业务统计。”惠州国土资源局的一名知情人士表示，可能因为涉及到两个大家比较关注而且是大体量的房地产企业，所以才引发了这么大的反响。

不过，一位接近万科的人士透露，广东省领导与万科董事局主席郁亮、恒大地产集团董事局主席许家印有一场会见，收集数据是为了了解企业的基本情况，“只是交流性质的会见，并不正式，也不会发布官方新闻稿。”

恒大一名内部员工向采访人员证实了这一点，就在上述通知发布的当天下午，广东省委书记李希在广州会见许家印，许家印向其汇报了恒大的发展情况，双方特别聊到恒大在布局高科技方面的一些进展。

点名调研

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“如果从国土资源部门的角度来看，搜集资料或密集调研意味着可能对当前房地产土地市场会有较大的管制。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在受访时认为，类似这种土地调研或说明了两点，“第一，政府对闲置土地和在途商品房的管控力度会逐渐加大，尤其是在粤港澳大湾区概念下，更要防范诸如捂地、炒地等各类问题；第二，目前国土相关部门的管理权限正在增加，尤其是部分业务从住建部门剥离以后，未来或将成为国土部门重点研究的内容，特别是一些城市规划方面的内容。”

这则通知之所以会在第一时间引发关注，一方面源于通知中所提及的9个城市，恰好就是粤港澳大湾区中位于珠三角的9城；另一方面，根据通知的要求，各市统计出来的本辖区房地产开发用地情况表必须在5月2日11：30分之前报送至广东省国土资源厅土地利用处。这也意味着，广东省国土资源厅给到收集这些数据的时间只有短短几个小时，按照正常工作情况，分类统计通知文件上所需的各种数据，任务并不轻松。

按照上述接近万科人士的说法，原本数据收集工作安排在五一前，由于各国土资源主管部门的工作人员节前没有按时提交，故假期一结束，广东省国土资源厅就发布紧急通知。

但紧迫的时间节点，依然让不少业内人士联想到呼之欲出的《粤港澳大湾区发展规划纲要》。4月19日，全国政协委员刘炳章出席活动时曾透露，大湾区发展规划纲要正于国务院作最后修改，预料5月上旬正式公布。据此估算，通知发布当天距离《粤港澳大湾区发展规划纲要》的预计发布时间不远。

9城布局

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“作为房企两个‘领头羊’，万科和恒大在9城的开发用地及项目储备较为丰富，政府意欲通过较多的样本数量来了解粤港澳大湾区中开发商的整体布局情况。”曾任职深圳市房地产研究中心的资深地产研究人士李宇嘉表示，万科和恒大的土地、项目一旦积极响应租购并举的房地产长效机制，对其他房地产企业在粤港澳大湾区的布局也将产生带头效应。

广东省国土资源厅这次特意点到的万科和恒大，究竟谁才是粤港澳9个珠三角城市中的头号地主？

在克而瑞提供的一份监测数据中，从2017年至2018年4月，除了尚未进入江门和肇庆，万科在粤港澳大湾区其他7个广东城市斩获的土地储备面积达到1316万平方米，其中，广州依然是万科未来重点布局的城市，新增371万平方米的土地，东莞、佛山两个二线城市以314万平方米、261万平方米紧随其后。在深圳，万科的基石股东深圳地铁于地铁沿线所拥有的大量稀缺土地资源已然成为万科土地储备的底气，万科在深圳新增土地方面“步伐”迈得相对较小，仅储备了142万平方米。

从中不妨一窥万科在大湾区的布局逻辑，重点聚焦广州深圳东莞佛山4城。

相比上市之初就将“土地储备量第一”作为发展的硬性要求，恒大近一年多在粤港澳大湾区新获的“面粉”似乎有些逊色。克而瑞的监测数据中，过去一年多时间，恒大在9城新增土地储备达到846万平方米，佛山、惠州两城以294万平方米、231万平方米占据大份额，而珠海仅储备了7万平方米，深圳、江门、中山、肇庆基本保持在70万-87万平方米区间。不过，恒大近年在城市更新领域的势头突飞猛进，按照采访人员的不完全统计，恒大在深圳、东莞通过城市更新所获得的旧改项目至少26个，规划总建面超过788万平方米。

按照恒大集团官网的数据，当前，恒大在大湾区9城共有38个项目面世，在将总部正式搬迁至深圳之后，恒大深圳公司披露，其目前已拥有项目50个，深圳的主战场地位已经不言而喻。

然而，克而瑞同时提供了另外一组历史数据。历年来，万科在全国项目共有12019个，而大湾区覆盖的7城就占据了其中的541个，占全国项目数量的5%。恒大则在全国拥有1761个项目，大湾区9城共138个项目，占全国项目总量的7%。从过往在大湾区布局的项目数量看，万科远比恒大多；若从总占比看，过往粤港澳9个广东城市在这两家龙头房企的布局中都不属于重头戏。

隐形大地主

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值得关注的是，新晋“地产一哥”碧桂园此次并未被列入调研名单之内，但按照统计的结果，碧桂园才是粤港澳大湾区隐形的“大地主”。鉴于早期“深入三四线城市”的发展路径，碧桂园在上述9个城市布局甚广。当前共有115个在售项目，总储备面积达到2890万平方米。其中，位于惠州、东莞、佛山、江门、肇庆等城的项目数量远远多于广州和深圳。除此之外，根据中国指数研究院提供的数据，2017年至今，碧桂园在招拍挂市场收获的新增土地储备面积为319.13万平方米，绝大多数为住宅用地或综合用地（含住宅）。今年以来，碧桂园又在广州、惠州等城市揽下8块新增地块，土地性质全部为商住用地，土地储备增加了73万平方米。

此前克而瑞的一组统计数据也指出，碧桂园在粤港澳大湾区的土地储备比重甚至超过了36.5%，粤港澳大湾区绝对是其布局的重镇。

不过，从雄安新区和海南自由贸易试验区的房地产发展思路来看，最近两年，国家层面的重大区域性战略出台，伴随在纷纷扰扰的炒房机遇传闻背后，都是调控“严令”的持续加码。以雄安新区为例，去年4月1日新区设立的消息横空出世，时隔一天，河北雄安新区筹备工作委员会就提出，安新、容城、雄县三县已经依法对土地、建设、房地产交易等进行管控。在刚刚过去的4月底，国务院发布对《河北雄安新区规划纲要》的批复，再次强调要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度和房地产市场调控长效机制，严禁大规模房地产开发。

这从一个侧面映射出，哪怕真是粤港澳大湾区的“大地主”，也未必等于房地产销售的大丰收。“大湾区规划很快就要落地了，必然给大湾区的发展带来重大影响，可能原有的政策、发展战略、策略都有必要作重大调整。”中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁早就提出了自己的建议。

在他看来，开发商一方面应积极进入国家政策强力推进的公共租赁住房开发建设中去，通过自持性租赁住房的大规模开发形成全新的房地产发展模式；另一方面，面对大湾区整体产业升级的大趋势，还要力争成为城市综合运营商，以适应大湾区未来复合式发展的客观要求。“而这一点，特别考验房企的实力。”宋丁说。