观点丨房企到底需要什么样的REITs政策复地阳光城给出答案中房报记者李燕星丨北京报道这扇虚掩

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中房报采访人员李燕星丨北京报道

这扇虚掩的窗终于打开了。

4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部联合印发了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，在国内行走了15年之久的REITs终于在政策方面有了切实的进步。

但是，税收、回报率等问题依然是一个难解的闭环，在“国际经验中国借鉴--2018房地产资产证券化高峰论坛”上，这些问题也成为房企关注的话题。

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开了几扇窗

王强:盘活资金的好办法

随着房地产业发展，即便企业很愿意去做一些高端产品，但实际情况中不可避免会持有一些物业，甚至有一些土地利润很高的物业，因为周转慢也需要资金支持。资产证券化是企业盘活项目好的办法，既能加快开发商周转速度，同时也让普通老百姓多一个可选择的投资品种，未来肯定会深入影响整个房地产行业的融资和产业走向。

杨明才:存量资产证券化手段要跟上

从金融调控方面来说，监管机构的合并使得原来靠不同金融机构套利的融资模式受到抑制，再加上去杠杆要求，原来表外很多融资方式的门基本被关了，最近也会开几扇窗，也就是资产证券化。云南城投的资产证券化情况是，2017年资产融资占比约20%，今年预算则超过40%，逐步由增量向存量转化，也就是从销售物业向经营持有物业转化，这就需要资产证券化相应的支持手段跟上。

王志强:我们更关注农村集体建设用地

“通知”发布以后，我们更加关注集体建设用地，因为它的土地议价是非常低的，投入少，我们可以快速实现证券化然后回款，也可以借助这个平台进行品牌输出。

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税收是一大拦路虎

杨明才:税收是一大拦路虎

云南城投成立以来做过的最大规模是58亿元，过程中确实遇到一些困难，做资产类REITs最好把资产剥离直接做REITs，后来考虑到税费不低，最后只能做成股权类REITs，而不是资产类的。资产类交易税费在“营改增”以前，如果再把资产过户，可能有3%的税费，税收成本占很高的比例。我觉得第一要解决的是REITs税收征收标准，这个话题应该谈论很多年了，但至今没有解决，这也是国内REITs发展比较缓慢的原因。

陈亮:初期资产回报率要求高

房地产市场做REITs这件事情确实有难度，这个难度也不仅仅局限于经常提到的税费等成本问题，更多的是资产价格和租金回报之间的巨大落差，这导致今后短时间内如果出现REITs，这个产品所对应的资产回报率要求应该是比较高的，毕竟刚推出来，资产回报率必须高才能找到买家，但实际上现在规定的资产回报率只有2%至3%，这种情况只会带来一种结果，要么市场对资产价格实现重估和回调，要么重回到资产管理主题上。

王志强:持有不持有都得交税

我们财务所看到的做资产证券化的痛点是资产证券化要交增值税、所得税，这些税都非常高，而且对于房地产企业来说，机构做完资产证券化后，还要进行运营，在持有运营阶段，要缴纳增值税，尤其是房产税，是按照租金收入的12%征收，所以持有期间税率是很高的。无论准备持有或不持有，都要把高额的税交上去，这也是REITs推行很多年却没有特别大规模的原因。

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万科这一销售模式也是无奈之举

陈亮:资产证券化是缓释方案

我们按照万科拿到的工业地价和目前的租金水平测算出的结果是，每平方米每天能够实现的租金可能不到600元，按照当时地价水平核算出的租金回报率周期会远远超过20年甚至30年，我认为万科今后还是希望通过REITs方式退出，这个对于万科来说可能也是缓释方案。

苏健:希望未来政策会有一些空间

当时政策出台时，房企都是先上车后买票，希望未来政策会有一些空间，或者给开发商留一点弹性，没想到拍完地以后细则出台了，不能销售。万科现在这种销售模式也是一种无奈之举。

既然是无奈之举，也能基本适应国家“房住不炒”的政策，所以对万科来说也是一个站台。目前，资产证券化无论是债权式还是股权式，都主要集中在商业类地产，住宅类地产并不是特别多。

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希望鼓励大型机构进入

杨明才:解决税收和资产收益问题

短期来说，就是要解决税收成本征税原则，在国内解决起来要容易一点，因为我们是快速发展的国家，资金成本是首先需要解决的问题。其次，资产的效益水平需要快速提升，这个是短期很难解决掉的。

陈亮:要形成一个闭环

我向监管部门呼吁，要鼓励一些大型机构，比如说类似于国外养老基金机构去买这样的REITs产品，这样才可能形成一个闭环，把租购并举落实下去。

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