禁止房企海外发债，资金链断裂或致破产潮?一文带你看懂未来房价 ■文

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■文 | 张洪平

近期，外汇局叫停房地产企业和平台公司在海外发债，同时政府鼓励国内银行和保险公司进入房屋租赁市场，这两条消息我们比照着来看很有意思。

首先，这是“防风险、去杠杆”整体战略规划的一部分。

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前期部分房企押注国家早晚会放松调控，所以尽管自身财力有限，也要借债囤地，妄图在下一轮调控放松时大赚一笔。不过因为这一次调控自2016年9月启动以来，眼看就要2年了，而调控则丝毫不见松动迹象，中央反倒强调要坚持调控力度。随着利率的逐步抬升，还本付息的压力越来越大，实力不济的中小型房企恐怕会在即将到来的兼并潮中自身难保。

最近各地城市频发的“抢人大战”，其实就是地方政府先绷不住了。房地产市场冷清，不仅经济发展数字不好看，卖地收入也受影响。所以才以“引进人才”为名，行增加“合格购房者”之实，“救市”意味明显。

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其次，中央政府鼓励增加对租房市场的投入，说明在安抚公众舆论情绪的同时，还没做好放开土地市场供应管控的打算，高额土地出让金仍是地方政府重要的财政来源。

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这也是在为房产税这一空前复杂、牵一发而动全身政策的出台争取时间，给地方政府财政模式转型争取时间。

很多期望政府调控能降房价的市民又要失望了。那么既然眼下房价不会降，那么现在是购房的好时机吗?

先说资金成本方面，随着美联储加息缩表，全球资金成本正处在上行通道，通俗说就是未来借钱会越来越难、越来越贵。

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虽然有观点认为近来央行扩大MLF抵押资产范围和已经以及未来可能的降低存款准备金率会缓解流动性不足。但在我看来，这只是对冲资金成本上升的负面影响，实际上Shibor和逆回购利率都在显示融资成本正在缓慢上升。对应到房地产贷款上，就是你未来要付出更多的利息，而且会越来越多。不过利息成本在我看来只是一个次要因素，而且这会有周期性的波动，真正对房价起到决定性影响的是其他要素。

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人口是一个关键因素。

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人口红利消失已是社会各界公认的现实，比较悲观人口学者预测，中国将在2035-2040年迎来生育年龄人口“断崖式”下跌。比较公认的是，每隔10年(80后、90后、00后)，新生人口会减少20%-30%，即每代人到下一代时打7折、8折。

这在劳动力市场中已经有了明显的表现。

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劳动年龄人口早在2010年就已经达到了峰值，之后连年下降。“农民工”群体平均年龄日益提高。2016年，农民工平均年龄为39岁，比上年提高0.4岁。从年龄结构看，40岁以下农民工所占比重为53.9%，比上年下降1.3%;50岁以上农民工所占比重为19.2%，比上年上升1.3%。一些对体力要求较高的岗位，如建筑工人、快递员等，如今的平均薪酬已经超越一般“白领”，大家对“大学生不如农民工”已经见怪不怪，至少不像几年前第一次听说是那么惊异。

那么人口增长减缓，乃至于未来进入下降通道，是否会能让房价下降呢?这想必是大家现在最关心的问题。

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长期来看，影响房价最大的两个因素是经济发展增速和人口变化趋势，而这两点都不足以支撑房价持续走高。

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中国现在经济增长进入新常态，在可预期的未来，经济增速会稳中趋缓，所以不足以支撑房价持续高速上涨。同时，人口由增转降也难以支撑房价长期继续上行。所以长期来看，房价的继续上行缺乏基础，房价保持稳定不跌就是最好状态了(关系到天量的银行基础资产)。不过，这只是说房价长期走势的趋势会发生变化，但如果考虑20年以后房价相对现在如何，我认为会是上涨的。原因在于下面这点。

中短期来看，城市化会不断向城市输入年轻人口，旺盛的需求必然推高房价。

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中国2017年城市化率为58.52%，相较于2016年的57.4%，增长了1.1%。从2009年至2017年，8年间增长了11.93%。而1999年-2009年，10年间则增长了15.7%。参考发达国家的历史数据，城市化率会在达到70%-75%时进入缓慢增长时期，未来中国城市化率增长将很快跌至每年增长1%以下。如果再考虑吸引力最强的大型城市普遍存在限制人口流入的政策，实际进程也会减缓。所以中国城市化进程还将在未来20年里维持一个相对较高的增速。这会产生什么后果呢?

首先，城市生活本身就是一个筛选机制，它会使适应的人“沉淀”下来。

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农村人口进入城市不会是一个单向过程，“适者生存”的原则同样适用于这个过程。不能适应的人要么试着去别的城市，要么回到农村。而满足了基本生存需求的人，就会考虑怎样生活得更好。居住需求是基本需求之一，无论是租房还是买房，随着年轻人有了一些积蓄，自然而然就会有改善居住条件的需求。从合租到租单间、到整租、到购房，只要条件允许，这个过程会自发进行，拦也拦不住。

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举个具体的例子。2017年全国人口13.9亿，假设未来20年人口增长率维持在0.5%(最乐观估计)，那么20年后到2037年，中国总人口大约是15.36亿。但因为“新市民”也会减少生育，所以我们假设人口增长率0.3%，那么20年后总人口大概是14.76亿。2017年城市人口约为8.13亿，假设2037年城市化率为75%，那么届时将有城市人口11.07亿，也就是说20年内，自然增长和城市“移民”将使城市人口增加2.94亿人。

北京市2017年官方数据常住人口2170万，估计会遗漏一些非户籍人口，但大致数字可以参考。2017年北京市人口占全国城市人口的2.67%，如果2037年时仍维持这个比例，那么到时北京市人口就是2.67%×11.07亿，约为2953万人，增长约783万人。这显然远超北京城市规划中将人口长期控制在2300万人以内的目标。

你有限制的手段，我有进来的动机，那么我总能想办法绕开你的管制。

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历史一次又一次地证明了人口规划与限制的无效，未来很有可能将延续这一规律，我们将看到规划一次次被突破，一次次重新制定，然后再次被突破。

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需要说明的是，户籍制和其他限制措施，再加上基础设施改善跟不上人口的增长，这些原因共同导致了大城市现有人口少于她的城市吸引力相对应的人口规模。

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如果放开管制，人口还会有所增加，直到进入城市的好处完全被增加的生活负担所抵消。用经济学的术语，就是“边际收益为零”。不过在那之前，“新市民”自身增加的一点点福利，同时也会带来其他所有“老市民”生活成本的上升，再考虑到周边城市的协同发展问题，所以政治因素会阻碍城市规模达到理论上的极值。

我们已经看到了，中短期内，具体说就是中国城市化率达到75%之前的这20年里，城市人口还会不断地膨胀，这当然就会推高房产的价格。

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但这里有两个隐含的前提，即房产税方案比较“温和”，房产增值超过房产税负担;同时在地方政府财政收入中，房产税没有替代土地出让金。“土地财政”仍是地方政府重要收入来源，这就使得地方政府必然会人为降低住宅用地的供应。一方面人口在增加，另一方面土地供应没有同步增长，供不应求必然导致涨价。

与此同时，大中小城市间的分化会快速加剧。

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人口不会单向流入城市，城市之间也要竞争人口。短期来看，现在各城市间的“抢人大战”，主要是为了扩大“合格购房者”的基数，是经济发展短期政绩观的变相体现。不过长期来看，人口既是创造财富的根本，也是向消费型经济转型的源泉。现在加入抢人大战的城市，虽然可能不真的是高瞻远瞩，但至少也算是歪打正着，接下来就看他们的基础设施配套和产业发展能不能留住人了，毕竟现在各地已经有不少“鬼城”了，那里可不缺房子。

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小城市的经济活力和发展前景将大幅萎缩。

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有能力有资源“抢人”的城市不会是多数，数量占大多数的一般中小城市，恐怕将在全国人口总量缓慢增长(甚至是减少)、人口向大城市聚集的过程中，不断面临人口净流出的状况。而且流出的主要是青壮年劳动人口，留下的更可能是拿养老金的老年人和“吃皇粮”的公务员与国企员工。甚至部分省份整体都会出现这种情况，目前部分地区养老金缺口已经预示了这种趋势。

总结一下今天的内容。未来房价的走势，短期内，政府调控措施的变化以及房产税是最大的不确定性。随着全球货币趋紧，贷款的利息成本将进入上升通道。更重要的影响因素是人口的变化趋势，长期来看，人口增长趋缓或负增长难以支撑房价长期上行。但中短期(未来20年)内，中国仍处于较高速的城市化进程中，大城市持续的人口流入将推动房价上涨，但中小城市将出现分化，少数有能力有资源的城市会继续发展，大多数中小城市则会快速萎缩。