深度丨长沙住宅告急仅够卖2.8个月湖南省住建厅函告国土厅快供地中房报记者向军丨长沙报道形势看起来

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中房报采访人员向军丨长沙报道

形势看起来一点也不乐观。

昨晚，一份《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》，在网络传播开来。

这份公函通报，到今年3月，长沙市中心城区累计已办理预售许可或现房销售备案但尚未销售面积的住宅去化周期仅为2.8个月，建议湖南省国土资源厅按照上级要求，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

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住宅去化周期被通报在3个月以下，这在长沙已不是第一次。去年8月份末，住建部房地产市场交易信息日报系统监测也曾提醒，当时长沙市新建商品住宅可售面积去化周期仅为2.8个月，可售面积已严重不足。

库存紧张，长沙告急!这不是给本已恐慌的长沙楼市制造新的恐慌，而是多种情况表明，长沙楼市调控已到了亟须全面会诊的十字路口。虽说库存周期决定供地速度，长沙市确实已到了急需供地的关键时刻，但当下的长沙房地产业乱象频出、四处维权，买房如登山，楼市犹如炸开了的锅一般。

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住宅库存严重告急

中国房地产报采访人员获悉，这份公函是5月3日发出，湖南省住建厅在致省国土资源厅的公函中明确称，在累计已办理预售许可或现房销售备案但尚未销售面积的住宅去化周期方面，长沙市中心城区(即市内六区)为2.8个月，长沙县为2个月，浏阳市为1.9个月，宁乡市为4.7个月。

不愿具名的长沙业内人士警告式告诉中国房地产报采访人员，长沙去化周期缩短至3个月的临界点以下，若不及时果断采取有效措施，必将带来市场面的快速变化。2016年上半年合肥房价之所以暴涨，就在于该市新建商品住宅可售面积去化周期一度降至1.4个月，市内部分区域几乎无房可卖。

公函称，按照住建部和国土资源部(现为自然资源部)下发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36个月至18个月的，要减少供地;12个月至6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

中国房地产报采访人员注意到，去年4月初，住建部和国土资源部联合下发了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求合理安排住宅用地供应，科学把握住房建设和上市节奏，加大住房保障力度，强化地方主体责任。此举被视为进一步加强房地产市场调控的重要方针，突出了因地制宜，体现了差别化。

没人想到，时过一年，这个调控方针第一次在湖南被公开提上重要议程，市场形势确实很严峻，并引发社会广泛关注。

一部分业界人士认为，累计已办理预售许可证但尚未销售的住宅面积去化周期不能说明问题，还应统计已经开工但未办理预售许可证的住宅面积。另一部分业内人士表达了不同观点认为，开工了不领预售证，并没有形成有效供应，这和闲置土地不盘活又有多少异同?

有网友尖锐提出:新房限价，与二手房房价倒挂，全是住建部门的功劳;新房这么难买到，全是国土部门的锅!

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压住宅顶商业逆向供地存疑

住宅库存短缺告急，但非住宅库存去化周期仍然高企。湖南省住建厅函告的非住宅库存去化周期表显示，长沙市中心城区为22个月，长沙县为10.2个月，浏阳市为22.4个月，宁乡市高达55.1个月。

值得注意的是，近年来，长沙市在大幅减少住宅用地供应的同时，却对非住宅用地供应力度不减，已让开发商颇有微词。“控地控到这个地步，(地方)政府和开发商，看谁扛得住?!”此次库存去化周期通报公函一传开，就有长沙开发商直言。

公开数据显示，长沙市区(内五区)住宅用地供应连年下滑，2014年、2015年分别是579公顷、356公顷。2016年土地供应量虽略有恢复，2017年又同比下降。

从长沙市土地市场近5年的交易情况来看，2015年长沙市明显放缓了推地节奏，土地供应尤其是住宅用地的供应量偏少。2016年、2017年土地市场虽然同比有所升温，但土地出让面积仍远少于2013年。

根据湖南官网红网不完全统计，2017年长沙市内六区挂牌108宗土地，其中成交102宗，中止4宗，未成交2宗。从土地性质来看，挂牌的108宗土地中，工业用地45宗，商业、住宅用地19宗，商业用地17宗，其他用地14宗，住宅用地仅13宗，工业用地占据了4成以上的份额。

而按照湖南省国土资源厅2017年5月23日对长沙市2017年度国有建设用地供应计划备案的批复，2017年长沙市内六区国有建设用地供应计划为2516.43公顷(合37746.45亩或2516.43万平方米)，含新增国有建设用地1765.35公顷(合26480.25亩或1765.35万平方米)。其中，长沙市内六区住宅用地供应计划为396.2公顷(合5943亩或396.2万平方米)，含新增住宅用地供应186.75公顷(合2801.25亩或186.75万平方米)。

也就是说，2017年长沙市内六区实际出让土地面积，仅完成供应计划的四分之一左右。

今年前4月，长沙市土地市场累计成交20宗地，供应宗地面积146万平方米。5月份，长沙市内六区预计有9宗经营性用地出让，总计建筑面积为118万平方米。

“从产业发展的需要，增加非住宅用地供应无可厚非，但要稳定楼市预期，长沙还是应果断地增加住宅用地的有效供应。”一位长沙业内人士称，增加非住宅用地供应，确实短期内保障了土地财政收入，但人口持续流入长沙所带来的大量的住房刚性需求和改善性需求，已不容忽视，过分依靠以处置缓慢的闲置土地转化为有效的住宅用地供应，难以符合调控的实际情况，而且被认为这更多只是一个托辞。

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有房价审批被疑不公楼市恐慌加剧

长沙市住宅用地供应的短期紧缺，客观和直接加剧了楼市的供需矛盾，唯一的有利之处是反向大大推高了长沙地价。

特别是2017年以来，长沙市连续溢价拍出多宗土地，楼面地价已经超过了周边楼盘的销售价格。“面粉贵过面包”，已对长沙房价上涨预期造成较大影响。去年8月下旬，长沙市推出了住宅用地“限房价、竞地价”试点，收到了部分效果，但仍没从根本上改善住宅市场的供需失衡。

4月17日，[2018]长土网021号限价地块在43家房企经过53笔出价后，开拍四分半钟及遭“熔断”，抢地氛围进一步浓厚。

不仅是抢地，抢房和冲突更是在长沙接连上演。

一方面，今年3月中旬，长沙市出台了全装修住宅新政。由于要求“长沙市内五区新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于70%”，采取毛坯、精装修分别计价方式，加上与新政配套的实施细则难产，部分开发商打着精装房的名义试图变相提高住宅销售价格。

虽然全装修交付是未来趋势，但新政的激进程度和时间节点，使本已逐步步入平稳期的长沙楼市旋即陷入恐慌，一些购房者担心新规实施后会大大提升购房成本而选择提前入市。根据实际观察，长沙全装修住宅新政或引发的一系列负面效果，已引起了湖南省政府领导的高度关注。

另一方面，由于调控的需要，长沙楼市果断采取了限价措施。由于个别区域内高房价对冲楼盘房价差距太大，部分低价楼盘因为未来溢价希望较大，出现了遭购房者“哄抢”的紧张状态，而有的楼盘也因为被周边高价楼盘价格对冲得过低，甚至拖延上市或变相惜售。

以芙蓉区的天宸原著项目为例，在其叠墅户型被审批到单价高达32427元/平方米的天价后，前不久其高层住宅又被审批到了1.4万元的单价，明显高于周边新房价格。在业界质疑不公和缺乏透明度的同时，部分房企和购房者也对未来限价解除后，长沙房价或进一步上涨的预期急剧增强。

“周边的楼盘，无论是教育配套还是市政完善，都比不上咱们，咱们楼盘前年住宅就卖过7000多元的单价，现在让咱们单价限价在6000多元销售，咱们怎么对集团交代?”在芙蓉区人民东路某项目售楼部，其置业顾问反问看房者。

很明显，这些已达到预售条件，却迟迟不愿进入市场销售的楼盘不在少数。

来自湖南中原的监测数据显示，4月长沙市内五区商品住宅供应59万平方米，环比下滑4.37%，楼市供求比为0.75。而商品住宅供应量减少的同时，成交量在大幅上升，导致整体供应缺口增大。

4月份，长沙市内五区商品住宅成交79万平方米，环比上涨44%，开盘售罄项目占比六成，市场仍显现旺盛成交态势。5月份，预计将有36个项目推新，其中或有9个纯新盘在本月入市。

长沙楼市本身就缺乏有效的充足的住宅供应量，加上一些房产中介公司、自媒体到处造谣，蓄意制造紧张和恐慌，而地方政府部门打击力度不够，使得购房者焦虑增多，社会意见较大。

就在昨日下午，在长沙市有关方面的组织下，长沙市发改委、市住建委、市国土局、市统计局负责人就长沙房地产开发投资、土地供应、楼市调控等方面，与部分房企进行了面对面沟通。

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据有关方面透露，房地产对长沙经济发展影响重大，目前房地产对长沙市GDP贡献度约为26%，对财税贡献率在50%以上。未来长沙楼市“房住不炒、租售并举、多主体供应”的调控大方向将持续不变，限价将持续，开发商要顺应转型。

长沙市政府部门同时正在全力以赴，结合长沙实际情况，研究差别化调控细则，让政策更科学、客观，更有利于长沙城市长远发展，并将进一步优化房地产开发的流程，加快网签备案速度，未来长沙限价地供应的力度将会继续加大。

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